目前，房地産調控領域的重磅政策主要是前期公佈的商業銀行房地新政策和被譽為房地産調控最後一隻靴子的物業稅的徵收，這兩項政策都有抑制房地産投機和投資需求的作用。前者主要是為了減少銀行體系受房地産市場波動的風險；而後者旨在統一國內不動産保有環節的稅收、提高不動産閒置與投機的成本，對調整住房結構、促進消費者理性消費和房地産市場的持續健康發展有重要意義。未來，國家對房地産市場調控將主要圍繞解決低收入家庭的住房保障問題和加大普通住宅供應、促進商品房市場的健康穩定發展。
商業銀行房貸新政的影響
應該説，央行和銀監會聯合發佈的9?27房貸新政策，相比以前的商業銀行房貸政策要嚴厲許多，其主要目的是為了防範房地産市場泡沫破裂的風險全都轉移到銀行體系，同時加大力度抑制房地産投機和投資需求，從而平抑房價。
從執行力度來看，各家銀行的政策都不盡相同，即便是同一家銀行各分行執行細則也存在地區差異，有緊有松。我們認為，各大銀行對此次房貸新政策都積極響應的一個重要原因在於，由於今年房地産市場的火暴，銀行大都在上半年就已經完成了全年大部分信貸任務，到九十月份本身就沒有太多信貸額度了。而明年各銀行對第二套住房認定是從嚴還是從寬還有待觀察，因為商業銀行畢竟是以盈利為目的，在絕大多數銀行都將個人房貸業務當成優質資産積極爭取的當下，其執行新房貸政策的積極性必然要打折扣。
徵收物業稅的影響
目前，從政府官員到專家學者，社會各界普遍認為徵收“物業稅”將是平抑房價最有效的手段。“物業稅”的首次提出是在2003年10月的十六屆三中全會上，《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動産開徵統一規範的物業稅，相應取消有關收費”。此處的“物業稅”實際上是指對不動産徵收的一種財産性質的稅，即“不動産稅”。
根據中國不動産稅改革課題研究組的研究建議：物業稅的徵收應由地方(市縣級)政府負責，稅收收入將成為地方財政收入的主要來源；以房地産市場評估價值為計稅依據；免徵額和稅率的設計要使結果大體符合“二八原則”，即80％的稅收來自20％的納稅主體。預計“十一五”前兩年完成不動産稅制的研究與設計，以國務院條例形式公佈不動産稅法規。“十一五”後三年首先對工商企業所屬不動産和城市高檔居住用房開徵不動産稅；2010年後逐漸將其他居民住房、政府及事業單位、仲介機構所屬不動産以及基礎設施納入徵收範圍；2020年後再研究決定是否將農村不動産納入徵收範圍。
誠然，物業稅的徵收對於抑制房地産投機和投資需求、以及大戶型的消費都存在長期的影響。儘管物業稅已經在北京、江蘇、深圳在內的十個地區試點空轉。但是我們認為，在目前我國房地産信息系統和物業評估系統極不完善、社會各界對具體實施方案存在較大分歧的情況下，物業稅在短期內全面開徵的可能性很小。即便實施，其對剛性的自住性需求影響也很小，對預期房價短期內仍會上漲的投機和投資者的影響也將較為有限。
未來調控的方向
從今年國務院發佈的《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）開始，標誌著國家對房地産市場調控進入新的階段，標誌著國家把房地産的問題分成兩個部分來看待，一個是解決低收入家庭的住房保障問題，另一個是解決高收入家庭的商品房市場問題，中間收入家庭多種途徑解決。
宏觀調控的主要目標是加快建立以廉租房為重點的政策體系，逐步擴大廉租房範圍，到今年年底所有城市必須建立廉租房制度，08年底所有縣城必須建立廉租房制度，低保家庭全部覆蓋。到08年底東部要從低保擴大到低收入家庭，到2010年全國從低保擴大到低收入家庭。同時還有一系列的加大力度保障廉租房和經濟適用房建設和規範的問題。
控制引導需求，通過徵收物業稅來控制提前消費，在供需存在巨大缺口的環境下，稅收必須從交易環節轉向保有環節。規範房地産市場秩序，對開發過程要全程管理，要出臺一系列規定查處囤積土地行為。健全仲介機構，規範物業公司管理。建立完善長效機制，包括建立住宅法、住房保障條例，同時明確建設標準，建立全國統一的房地産登記制度、權屬信息平臺，對公積金制度的改革，對預售制的監管，發展信託、股權融資、産業基金等金融創新。
責編：韓建華
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