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中國土地"第一拍"

 

CCTV.com  2010年08月25日 16:19  進入復興論壇  來源:南方網  

  1987年12月1日,當時身為深圳經濟特區房地産公司(深房)總經理的駱錦星走出辦公室前往深圳會堂,他即將創造中國改革史上的另一個第一次。

  深圳的開荒需要資金。如同窮則思變的小崗村人,深圳人破天荒地想到了“賣地皮”。為了找資金,深圳第一代人冒著“違憲”的風險,從出租土地到合作開發,拉開了房地産商業開發的序幕。

  中國土地“第一拍”

  1987年12月1日,當時身為深圳經濟特區房地産公司(深房)總經理的駱錦星走出辦公室前往深圳會堂,他即將創造中國改革史上的另一個第一次。七年前,他也曾冒著“違憲”的罪名第一次與香港人合作第一次去香港參加土地競投,此後多年,他都被戴上“賣國賊”的帽子。他希望,過了這一天后,他能成功的甩掉這頂帽子。

  3點40分,駱錦星抵達會場,“當時大概能容納700人的會場基本上已經滿了。” “中共中央政治局委員李鐵映、國務院外資領導小組副組長周建南、中國人民銀行副行長劉鴻儒以及來自全國17個城市的市長來到了拍賣現場。”

  4點,轟動全中國的第一宗土地公開拍賣在中共高官、17個市的市長和中外媒體的聚焦下正式開始。這是中國首次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權。

  當天的舉槌人、當時的深圳市規劃國土局局長劉佳勝後來回憶説:“如今如此高規格的土地拍賣儀式,後無來者。”

  賣三塊地政府得到2336.88萬

  這是一次醞釀已久的拍賣。劉佳勝首先介紹了拍賣地的有關情況,限定開口底價為200萬元,每口價5萬元。這塊編號H409—4的地塊緊靠風景秀麗的深圳水庫,面積8588平方米,規劃為住宅用地,使用年限50年。深圳市政府事先在報紙上刊登了《土地競投公告》。拍賣前3天,已有44家企業領取了正式編號參加競投,其中外資企業9家。

  “拍賣開始!”劉佳勝話音剛落,各競投企業的法人代表爭相舉牌高聲叫價。駱錦星十分鎮靜,一直到價格上升到了390萬後,他才舉起他的11號牌,第一次報價“400萬”。已有多年房地産開發經驗,並在香港、美國等地參加過競投的駱錦星當然是有備而來。“我們對這塊地也是志在必得。一是表示我們對土地拍賣的支持,另一方面,當然也對這塊地做了考察,是值得投資的。”

  此時,場上的競爭者只剩下了深圳經濟特區房地産公司、深圳市工商銀行房地産公司和深華程開發公司。經過最後幾個回合的較量,競價升到了520萬元,駱錦星回憶説,當時他也有些緊張了,因為這時離公司預算的530萬元承受價位只剩兩次加價機會了。

  “我們事先進行了電腦預算,心理承受價位在530萬元,每平方米成本在1200元左右,預計出售價格在1600元每平方米左右。”

  “525萬一次,525萬兩次,525萬三次。”拍賣師劉佳勝一錘定音,攝影鏡頭的閃光燈頻頻閃起,第一拍以超出底價300多萬元,地價611多元/平方米成交。整個拍賣過程持續了17分鐘。

  1987年出讓的三塊土地加起來,政府得到了2336.88萬元的土地費,等於特區內1985、1986兩年全部的土地費用收入。

  不到一年的時間,深房在這塊地上蓋起了東曉花園,一共154 套住宅一小時內售完。“當時出售的房價是每平方米1600元,遠遠低於當時的市價。”駱錦星説。儘管如此低價,公司還是凈掙了將近400萬元。

  1980年的一場雨 引發土地換資金思考

  今天,當我們追溯深圳發起的這一場“土地革命”的時候,我們也該注意到了1980年的那一場雨。

  兩個小時之內,羅湖一帶就變成了一片汪洋。大雨過後,廣東省委書記兼深圳市委第一書記吳南生叫來工程師們,估算“五平一通”成本,結果發現,第一期開發4平方公里,最少也要投資近20億元,加上根治羅湖水患需要的鉅額資金,這對於當時的特區簡直是一個不敢想象的天文數字。

  吳南生後來回憶起這一段焦頭爛額的日子時,感嘆道:“我的腦袋簡直被壓扁了。”主管基建的深圳市副市長羅昌仁回憶説:“國家對深圳的投資,當時只有百分之二,現在算來只有百分之一點幾。”

  當時駱錦星是上任不久的深圳房管局副局長,也被任命為羅湖小區建設指揮部副指揮官,同時也是1980年初以6個人4部舊單車組建的深圳經濟特區房地産公司的總經理。作為房管局副局長,他的任務就是給深圳建房,但卻沒有錢。

  “香港人啟發了我們,香港財政收益三成以上都來自土地拍賣。於是我們就想到了租地的方法,用土地換資金。”他回憶説。

  1980年與香港妙麗集團的劉天合作就是駱錦星的第一步。此後,通過談判,深圳出地,妙麗出資,利潤按深房85%、妙麗15%分配的方式合作,一年後建成了中國第一個商品房小區——東湖麗苑。

  駱錦星回憶説,項目還沒等動工,僅僅是設計圖紙剛剛出來,1980年春節期間,劉天就就開始在香港打廣告賣房,並由深圳方面承諾,一次性付款,優惠9.5折,同時提供購房入戶,每家大約配備3個戶口名額。

  當時一次推出108套房,戶型面積大約50-60平方米,均價2730港幣/平方米,一套房僅約10萬港幣,和香港樓價相比,便宜了一半以上。前後共有5000多人排隊購房,最後只好抽籤定盤,一次性售罄。

  當時,因為有戶口配備,所以,大批在內地有親戚的港人的購房慾望更加強盛,因此,也使得該樓盤的客戶遍及東莞、潮洲、上海甚至海外僑胞等。

  東湖麗苑之後,與外資合作建房在深圳獲得默許,當時,深圳方面定下原則,多層建築二八分成——深圳方面得80%利潤,高層建築三七分成——深圳方面得70%利潤。

  用駱錦星的話説,這個小區是一個“起點”:住房商品化的起點、按揭貸款的起點、物業管理等等的起點。看到匯豐、南洋銀行在這個項目中獲利,深圳其他銀行也開始陸續開辦此項業務。1981年該小區竣工入住,按照香港的模式成立了中國第一個物業管理公司。

  步伐加快

  深圳的做法立刻招致了種種批評。有報紙公開刊登《舊中國租界的由來》,影射特區的“土地出租”就是“租界”。有人公開吹風:“深圳發生了驚天賣國案”。作為“第一個吃螃蟹”的人,駱錦星也自然成了被攻擊的目標。

  但是,中共高層領導的認可給駱錦星“壯了膽”。駱説,“鄧小平來深圳視察的時候,登上了羅湖小區國際商業大廈的樓頂,彭真等中央領導都來看了,並且都對這種方式錶示了認可。”

  有了中共高層的認可,深圳的試驗步伐也加快了。1982年,深圳官方開始悄然進行土地資本化探索,按城市土地等級不同收取不同標準的使用費。這使得內資企業獨立房地産開發成為可能。

  1982年,深房向銀行貸款30萬人民幣,獨資興建了深圳第一個高級別墅——怡景花園。

責編:王玉飛

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