中國土地"第一拍"

　　1987年12月1日，當時身為深圳經濟特區房地産公司（深房）總經理的駱錦星走出辦公室前往深圳會堂，他即將創造中國改革史上的另一個第一次。

　　深圳的開荒需要資金。如同窮則思變的小崗村人，深圳人破天荒地想到了“賣地皮”。為了找資金，深圳第一代人冒著“違憲”的風險，從出租土地到合作開發，拉開了房地産商業開發的序幕。

　　中國土地“第一拍”

　　1987年12月1日，當時身為深圳經濟特區房地産公司（深房）總經理的駱錦星走出辦公室前往深圳會堂，他即將創造中國改革史上的另一個第一次。七年前，他也曾冒著“違憲”的罪名第一次與香港人合作第一次去香港參加土地競投，此後多年，他都被戴上“賣國賊”的帽子。他希望，過了這一天后，他能成功的甩掉這頂帽子。

　　3點40分，駱錦星抵達會場，“當時大概能容納700人的會場基本上已經滿了。” “中共中央政治局委員李鐵映、國務院外資領導小組副組長周建南、中國人民銀行副行長劉鴻儒以及來自全國17個城市的市長來到了拍賣現場。”

　　4點，轟動全中國的第一宗土地公開拍賣在中共高官、17個市的市長和中外媒體的聚焦下正式開始。這是中國首次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權。

　　當天的舉槌人、當時的深圳市規劃國土局局長劉佳勝後來回憶説：“如今如此高規格的土地拍賣儀式，後無來者。”

　　賣三塊地政府得到2336.88萬

　　這是一次醞釀已久的拍賣。劉佳勝首先介紹了拍賣地的有關情況，限定開口底價為200萬元，每口價5萬元。這塊編號H409—4的地塊緊靠風景秀麗的深圳水庫，面積8588平方米，規劃為住宅用地，使用年限50年。深圳市政府事先在報紙上刊登了《土地競投公告》。拍賣前3天，已有44家企業領取了正式編號參加競投，其中外資企業9家。

　　“拍賣開始！”劉佳勝話音剛落，各競投企業的法人代表爭相舉牌高聲叫價。駱錦星十分鎮靜，一直到價格上升到了390萬後，他才舉起他的11號牌，第一次報價“400萬”。已有多年房地産開發經驗，並在香港、美國等地參加過競投的駱錦星當然是有備而來。“我們對這塊地也是志在必得。一是表示我們對土地拍賣的支持，另一方面，當然也對這塊地做了考察，是值得投資的。”

　　此時，場上的競爭者只剩下了深圳經濟特區房地産公司、深圳市工商銀行房地産公司和深華程開發公司。經過最後幾個回合的較量，競價升到了520萬元，駱錦星回憶説，當時他也有些緊張了，因為這時離公司預算的530萬元承受價位只剩兩次加價機會了。

　　“我們事先進行了電腦預算，心理承受價位在530萬元，每平方米成本在1200元左右，預計出售價格在1600元每平方米左右。”

　　“525萬一次，525萬兩次，525萬三次。”拍賣師劉佳勝一錘定音，攝影鏡頭的閃光燈頻頻閃起，第一拍以超出底價300多萬元，地價611多元/平方米成交。整個拍賣過程持續了17分鐘。

　　1987年出讓的三塊土地加起來，政府得到了2336.88萬元的土地費，等於特區內1985、1986兩年全部的土地費用收入。

　　不到一年的時間，深房在這塊地上蓋起了東曉花園，一共154 套住宅一小時內售完。“當時出售的房價是每平方米1600元，遠遠低於當時的市價。”駱錦星説。儘管如此低價，公司還是凈掙了將近400萬元。

　　1980年的一場雨 引發土地換資金思考

　　今天，當我們追溯深圳發起的這一場“土地革命”的時候，我們也該注意到了1980年的那一場雨。

　　兩個小時之內，羅湖一帶就變成了一片汪洋。大雨過後，廣東省委書記兼深圳市委第一書記吳南生叫來工程師們，估算“五平一通”成本，結果發現，第一期開發4平方公里，最少也要投資近20億元，加上根治羅湖水患需要的鉅額資金，這對於當時的特區簡直是一個不敢想象的天文數字。

　　吳南生後來回憶起這一段焦頭爛額的日子時，感嘆道：“我的腦袋簡直被壓扁了。”主管基建的深圳市副市長羅昌仁回憶説：“國家對深圳的投資，當時只有百分之二，現在算來只有百分之一點幾。”

　　當時駱錦星是上任不久的深圳房管局副局長，也被任命為羅湖小區建設指揮部副指揮官，同時也是1980年初以6個人4部舊單車組建的深圳經濟特區房地産公司的總經理。作為房管局副局長，他的任務就是給深圳建房，但卻沒有錢。

　　“香港人啟發了我們，香港財政收益三成以上都來自土地拍賣。於是我們就想到了租地的方法，用土地換資金。”他回憶説。

　　1980年與香港妙麗集團的劉天合作就是駱錦星的第一步。此後，通過談判，深圳出地，妙麗出資，利潤按深房85%、妙麗15%分配的方式合作，一年後建成了中國第一個商品房小區——東湖麗苑。

　　駱錦星回憶説，項目還沒等動工，僅僅是設計圖紙剛剛出來，1980年春節期間，劉天就就開始在香港打廣告賣房，並由深圳方面承諾，一次性付款，優惠9.5折，同時提供購房入戶，每家大約配備3個戶口名額。

　　當時一次推出108套房，戶型面積大約50-60平方米，均價2730港幣/平方米，一套房僅約10萬港幣，和香港樓價相比，便宜了一半以上。前後共有5000多人排隊購房，最後只好抽籤定盤，一次性售罄。

　　當時，因為有戶口配備，所以，大批在內地有親戚的港人的購房慾望更加強盛，因此，也使得該樓盤的客戶遍及東莞、潮洲、上海甚至海外僑胞等。

　　東湖麗苑之後，與外資合作建房在深圳獲得默許，當時，深圳方面定下原則，多層建築二八分成——深圳方面得80%利潤，高層建築三七分成——深圳方面得70%利潤。

　　用駱錦星的話説，這個小區是一個“起點”：住房商品化的起點、按揭貸款的起點、物業管理等等的起點。看到匯豐、南洋銀行在這個項目中獲利，深圳其他銀行也開始陸續開辦此項業務。1981年該小區竣工入住，按照香港的模式成立了中國第一個物業管理公司。

　　步伐加快

　　深圳的做法立刻招致了種種批評。有報紙公開刊登《舊中國租界的由來》，影射特區的“土地出租”就是“租界”。有人公開吹風：“深圳發生了驚天賣國案”。作為“第一個吃螃蟹”的人，駱錦星也自然成了被攻擊的目標。

　　但是，中共高層領導的認可給駱錦星“壯了膽”。駱説，“鄧小平來深圳視察的時候，登上了羅湖小區國際商業大廈的樓頂，彭真等中央領導都來看了，並且都對這種方式錶示了認可。”

　　有了中共高層的認可，深圳的試驗步伐也加快了。1982年，深圳官方開始悄然進行土地資本化探索，按城市土地等級不同收取不同標準的使用費。這使得內資企業獨立房地産開發成為可能。

　　1982年，深房向銀行貸款30萬人民幣，獨資興建了深圳第一個高級別墅——怡景花園。

責編：王玉飛