租房市場

　　隨著房價不斷高企，租房住的人越來越多。租房市場的發展是否有序、監管是否到位，關涉民生。然而，本刊記者近日在北京、廣州、武漢等地調查時發現，提供虛假房源信息、合同暗藏“霸王條款”、隨意提漲房租等市場亂象普遍存在。

　　一些仲介壟斷房源信息，且由於房源信息無法及時登記備案，房租作為灰色收入流進個人腰包，形成了巨大的逃稅“黑洞”。租房市場的亂象，該管一管了。

　　“隨便貼上去的”房源信息

　　2012年畢業後，在廣州工作的吳峰準備租一套40平方米的單身公寓，因為找仲介要多花一個月的租金作為仲介費，所以他打算自己上網找。

　　“沒想到在網上廣州個人房源專區找到的房子，電話打過去，對方卻是仲介！”吳峰告訴記者，自己先後在廣州視窗、58同城、趕集網等網站上蒐集個人房源，折騰了幾個星期，還是沒有找到合適的。“房源信息基本上都被仲介壟斷了。”

　　記者隨後在國內某家知名租房網站上做了調查，以北京遠洋山水小區為例，點開網站主頁，依次輸入北京、個人房源、遠洋山水。記者點開一條名為“地鐵沿線一居出租，免仲介，面議”的信息，並用百度搜索聯絡人電話，發現這名“房主”在網上不僅有過多條不同的租房信息，而且還在論壇中稱自己有仲介人證。隨後記者撥通了這名“房主”的電話。

　　“請問您是有一套一居室出租嗎？”

　　“嗯，是的。”

　　“請問您是仲介還是個人？”

　　“是這樣，我本人是仲介的，但這套房是我幫一個朋友出租，費用好商量……”

　　隨後，記者逐一核對了頁面中顯示的12條房源信息，其中一半是仲介，還有兩條是重復的。

　　自己找不到房，只好求助於仲介。讓吳峰鬱悶的是，明明網站介紹中地段優越、房齡很新、價格實惠、配套齊全的房子，到了現場就被告知“租出去了”，仲介接著就推薦別的房子，往往“質次價高”。

　　和吳峰有著相似經歷的是在北京石景山區一傢俬企工作的張明。張明告訴記者，去年底他準備在北京石景山魯谷附近找一間條件稍好的兩居室。“當時在網上看到依翠園有兩個南北通透的兩居室，面積差不多，一個四樓，一個五樓，價格只差100塊錢。”張明告訴記者，他很快就聯絡了仲介，但被告知，這兩間房都租出去了。

　　“當時我還以為是巧合，後來跟這個仲介公司的人閒聊才知道，其實這兩間根本就是同一個房源。”張明説，仲介公司告訴他，這麼做就是為了招攬顧客，先把人吸引過來，再領著看其他的房子。至於兩個房源中的照片，“用他的話説，‘隨便貼上去的’”。

　　專家表示，相比房地産市場，當前我國政府部門對房屋租賃市場的管理相對欠缺。廣州市房地産仲介協會相關負責人在接受記者採訪時表示，對於會員仲介公司，一旦發現存在違規行為，政府監管部門和協會都會對此進行處罰，問題往往出在遊走于監管邊緣的小仲介和黑仲介。

　　一些小仲介收費理由頗多，如看房費、信息費、諮詢費等等，而且往往是在看房時就要求先支付一部分押金。“理由通常是防止業主和房東見了面撇開仲介自己談，讓仲介白忙活，甚至擋在業主和房東之間，阻礙信息，賺取差價。”

　　租房市場內的逃稅“黑洞”

　　“搜房”階段的“亂花漸欲迷人眼”已經讓租房者叫苦不迭，但真正窩火的還在入住之後。

　　華南農業大學的畢業生小鄭在中山大學校門口附近的小區租了一個不到20平方米的小單間，和房東定好月租金850元，按季付，押金1000元。

　　剛開始，房東態度很好。但兩個月後小鄭因為換了工作，希望搬走，房東就不願意退押金了，“很後悔和他商量時根本沒想到撤租的事。”

　　由於目前租房市場存在一定程度的供需失衡現象，一些房主頗為強勢。家住北京中國人民大學西門附近的鄭先生告訴記者，他去年初在附近租了一套三居室，每月租金6500元，沒想到前不久續租時，房主竟然一口價漲到8000元。

　　“房主説漲價是迫不得已，因為自己租住的房子也漲了一千塊。”鄭先生説，家人對周圍的生活環境已比較適應，短時間內找不到別的住處，搬家不太現實。“最後我們被迫答應一次性付一年半的房租，房主才勉強把每月的租金降了300元。”

　　家住北京市石景山區時代廬峰小區的徐先生，在租房過程中更有新的發現。兩年前，徐先生一家三口租了一套面積130平方米的三居室。“這算是附近最好的小區了，房子較新，靠近地鐵，南北通透，每個月4500元的租金還是能接受的。”徐先生説，但沒過多久，一個偶然的發現讓他既震撼又感慨。

　　“一次跟鄰居聊天，才知道原來這一層的6套房子都是我這個房東的，他們自己家住了兩套，另外4套出租。”徐先生説，如果按照每套每月4500元的價格計算，房東4套房子一年的租金就是21.6萬元！而且房東明確要求，房租只收現金，不同意銀行卡轉賬。

　　不轉賬就不會留下任何記錄，這筆房租就成了房東個人的“免稅”收入。在一線大城市，這樣的房東不在少數，如此推算，租房市場內逃、漏稅的“黑洞”又該有多大呢？

　　租房市場緣何遭遇備案難題

　　目前，租房已經成為一線城市青年人解決居住問題的重要方式。專家表示，亂提價、租房陷阱、不退押金等亂象之所以屢禁不止，重要的原因是對房源沒有納入備案管理。

　　以廣州為例，無論是政府還是比較大型的仲介，都難以準確統計出全市租賃房源的總量。大型仲介機構滿堂紅客戶經理周鋒估計，目前廣州可租售的房源大約280萬套。按照廣州市政府規定的《房屋租賃管理規定》，所有的房源都應該執行備案登記制度，但目前備案的房源非常有限。

　　武漢市住房保障和房屋管理局開發市場處處長劉震表示，2010年，武漢對全市租賃房屋有過粗略摸底，總數大約為30多萬套。截至去年，備案量剛剛達到7萬套，不足總量的三分之一。

　　儘管武漢市新修訂的《城市房屋租賃管理辦法》規定，逾期不辦理房屋備案的，對自然人處以一千元以下罰款；對法人或其他組織處以一千元以上一萬元以下罰款，但收效甚微。

　　一方面，出租人、承租人和仲介等房屋租賃各環節均缺乏進行備案的主動性。記者採訪中發現，除了需要提取公積金的個人和企事業單位外，幾乎很少有人了解房屋備案的情況。

　　另一方面，備案缺乏剛性約束，且因此産生的稅負過高。相關業內人士表示，儘管管理辦法有相對應的處罰措施，在房管部門缺乏執法權的背景下，備案制度缺乏剛性約束。租賃房屋備案後，需要每年繳納一定數額的“房屋租賃稅”。

　　這一稅費是各地根據2008年財政部和國家稅務總局發佈的《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》精神，結合自身情況確定的。目前，北京市地稅局對個人出租房屋綜合徵收租賃收入的5%。根據這一標準，上文中徐先生的房東如果足額納稅，每年需繳納1.08萬元。

　　湖北省也規定，對個人出租住宅月租金五千元以下的，徵收4%的“房屋租賃稅”。目前武漢主城區住宅平均月租金已經接近兩千元，按4%的稅率計算，一年需納稅近800元，相當於每月多交近70元。根據規定，這部分費用是要由房主承擔的。

　　家住武昌竹苑小區的徐東升有三套房屋出租，但是沒有一套進行過正式備案。“我沒打算去登記。如果登記了，就要交稅，那肯定得提高房租，這樣一來，租戶肯定不願意。”徐東升説。

　　租房市場呼喚現代管理措施

　　沒有備案，相當於游離在監管體系之外；強製備案，轉嫁的稅金又成為租客“不能承受之重”。專家建議，儘快建立合理的徵稅制度，加大廉租房、公租房的建設，維護房屋租賃市場的健康平穩發展。

　　據了解，目前已有部分城市規定，月租800元以下的，可向稅務機關提出減稅申請；有經濟困難的租客或房東，可以適當予以減免。順馳置業武漢有限公司的置業顧問易江建議，徵收租房稅應適當降低標準，設立減、免稅門檻，這樣既容易實施，又避免了“一刀切”問題。

　　湖北省社科院研究員馮桂林認為，管理的出發點是為了規範房屋租賃市場秩序，加強房屋管理，消除安全隱患，控制房租價格水平，打擊惡意漲價等行為，要謹防以徵稅代替監管和服務，進而淪為刺激房租上漲的“推手”。

　　馮桂林建議，政府應加大廉租房、公租房的建設，並向戶籍不在本地的新就業人員和外來務工群體敞開；同時，根據租房人群的實際困難，提供相應的補貼，切實解決他們的現實困難。“穩定房租也是民生。只有房租保持平穩，租客租得起住得上，房屋租賃市場才會健康發展，管理辦法才真正發揮作用。”馮桂林説。

　　中國指數研究院華中分院副總監李國政説，可以借鑒國外登記備案率高的經驗，一方面利用法律規定租賃雙方只有到政府相關部門登記備案，雙方所簽合同才有法律效力，在發生糾紛時只有登記備案了的合同才會被法院採信；另一方面，在為出租房屋做登記備案時，收取較低費用和稅負，讓出租人和承租人有做登記備案的意願。(《半月談》記者 烏夢達 郭宇靖 沈翀)