中國網絡電視臺消息（記者 劉水）“商改住”禁令已執行一週年，然而6月份北京房地産市場上，仍有多個“商改住”新盤不斷開盤，“商改住”二手房交易仍火爆。針對此這現象，本台記者採訪了亞太城市發展研究會房地産分會會長陳寶存先生。

陳寶存（資料圖）

　　記者：“商改住”禁令實施一週年，目前商改住新盤仍在熱銷。您認為為什麼會出現這樣的現象？

　　陳寶存：我一直認為，“商改住”的問題與規劃有關。就北京來説，城市已規劃的商業區域過多；二三線城市，也有這樣的現象，存在著大量的城市綜合體。然而，住宅的供應是不足的。

　　商業用地能夠帶來利潤，在城市規劃中，地方政府也更願意供應商業用地。對於住宅的供應，大家又不能明確供應多少合適。因此，在住宅需求不明確的情況下，超量供應了商業項目。

　　近年來，在房地産投資實踐領域，我們經常遇到這樣的情況：開發商將商業項目剔除，其中也包括生活配套等商業項目。這主要是市場原因造成的；但我認為，更主要的原因還是商業配套項目已經過多。

　　很少有人去計算，目前住宅的需求到底有多大。房地産調控政策不變，當商業項目銷售不理想時，有些項目就轉化為兼有住宅功能的項目。譬如，商業項目變為酒店式公寓、商住兩用房等進行銷售，也是開發商無奈的選擇。

　　記者：一些開發商將商業樓盤改為住宅銷售，利潤增加數倍，甚至幾十倍，您怎麼看待這個問題？

　　陳寶存：如果開發商通過正常途徑拿地、項目仍是按面積銷售的話，不管是作為商業、辦公等出售，還是作為住宅銷售，利潤相差無幾。出現幾十倍利差的情況，不太可能出現。

　　自2008年開始，北京“商改住”銷售火爆，主要是因為“住商倒挂”現象嚴重——住宅的單位面積售價反而比商業更高。僅從土地供應角度來看，商業用地供應價格不應該比住宅低，那麼其銷售價格也應該高於住宅。然而，我們看到的實際情況並非如此，商業項目單位面積售價跟住宅項目持平，甚至比住宅更低。如果從銷售方面來看，商改住和住宅相比幾無優勢。因此，“商改住”項目出現幾十倍的利差，可能性不大。

　　記者：在您看來，“商改住”的熱度是否還會持續很久？

　　陳寶存：“商改住”熱度持續很久的跡象不太明顯。從城市規劃角度看，住宅和商業的比例正在逐步的調整。

　　譬如成都，城市綜合體非常多，超過150個，一個城市並不需要150個大型城市綜合體。我了解了一下，發現所謂的150個“城市綜合體”，其中包含了很大一部分的“商改住”的項目。而北京情況則有所不同，城市綜合體的需求量，已在最初的城市規劃中調整。

　　我認為，“商改住”的走俏不會維持太久。因為隨著商業寫字樓租金價格的不斷提高，開發商就會轉而熱衷做商業辦公項目。如果開發商能從商業項目中獲利，那麼也就不會開發更多“商改住”項目了。並且，消費者的行為也更趨向理性，會更多地關注“商改住”與住宅的差異，如水、電價格方面的差異等等。而且，“商改住”存在的隱患也會逐步顯現。

　　記者：那麼，您能談談“商改住”存在的隱患有哪些方面呢？

　　陳寶存：“商改住”的所謂“隱患”主要是來自産權年限方面。住宅的産權是70年，而“商改住”只有40年、50年。

　　此外，還有生活成本方面，“商改住”會高出住宅很多。

　　目前，民用水、電的價格和商業水、電的價格相差一倍左右，未來這種差距還在拉大；而且，很多“商改住”項目是不通燃氣的。

　　記者：很多開發商在“商改住”禁令發佈之前，就拿到了工程許可證，甚至有的拿地時間將近十年，而現在才開始開發、開盤銷售，很難界定該項目是否違規。對此，您怎麼看？

　　陳寶存：是的，在界定項目是否違規的問題上，是存在較大困難的。

　　從開發角度來看，目前，商業項目、住宅項目已經結合到一起了，譬如萬科的轉型，這將是未來房地産的發展趨勢。因為一個社區，不僅要有住宅，也要有商業配套。而且此類項目，商業和住宅的配比是可以自行調整的。

　　記者：開發商私改規劃這種行為如何遏制？

　　陳寶存：私改規劃，僅靠遏制是不行的。

　　我認為，首先從土地供應方面，要增加住宅的供應，而且是持續性的供應。目前，土地供應還很難做到完全以市場為主導。大家關注的房價問題，土地供應不足也是主要的因素。所以，抑制“商改住”，還是要靠增加住宅的土地供應，這就要靠政府來進行整體的規劃了

　　還有，要解決“住商倒挂”的現象。譬如一些發達國家，城市中住宅用地是工業用地的三倍，國內一線城市還達不到這個比例。“商改住”是源於消費者對住宅的需求，如果緊靠抑制“商改住”的需求，是很難達到目的的，而應該平衡住宅用地和商業用地的供應。所以，我認為加大這方面的研究力度也是非常必要的。