開發商尚未結成“統一戰線” 優惠雖有減少價格以穩為主

　　隨著央行在上周宣佈降息，樓價下一階段何去何從更為引人關注？記者接連兩個週末走訪廣州市區和郊區樓市就發現，在下一階段樓價走勢的問題上，開發商也未結成“統一戰線”，雖然有樓盤局部調整各種優惠措施，不過價格絕大多數還是以穩為主。

　　有業內人士就分析，隨著大戶型和豪宅産品在下半年的供應放量，廣州樓價可能會出現結構性的“拐點”，不過在限購政策和地方調控目標的限制下，樓價即使小幅反彈也很難再上演2009年般狂飆疾進的故事。

　　現象一 市區樓盤取消“裸賣”

　　報價暫未出現“暗漲”

　　在央行宣佈降息消息傳出之後的首個週末，記者在廣州樓市就發現，市區不少樓盤暫時選擇按兵不動式的觀望。

　　位於南洲路的某樓盤在“五一”期間曾經推出最低毛坯16000元/平方米的優惠價，結果銷售出近六成的貨量。記者週末在樓盤的銷售中心內就看到，現場大概有五六台客。銷售人員表示，開盤時毛坯開售的優惠已經取消，代之以售價為18000~19000元/平方米的帶精裝單位，帶2000元/平方米裝修。

　　在市二宮地鐵上蓋的另一個樓盤，售樓中心內前來諮詢的買家更是寥寥無幾，似乎沒有受到降息利好的刺激。銷售人員告訴記者，目前樓盤在售的都是大戶型的四房單位，按揭貸款之後折後均價大概為23000元/平方米，一次性付款折後均價22000元/平方米，帶3000元/平方米精裝修。這一報價也幾乎與春節時記者前去探訪時沒有多少區別。

　　現象二 郊區樓盤仍然不敢怠慢 價格以穩為主帶旺人氣

　　記者走訪發現，與中心城區不少樓盤人氣相對冷清相比，即使成交開始呈現持續放量的趨勢，郊區樓盤還是不敢怠慢，近期積極組織各類活動帶旺人氣。

　　週末時分，記者在位於花都的富力金港城看到，在沙盤前，站滿了前來諮詢的市民。“現在均價大概6500元/平方米左右。”銷售人員表示。

　　記者發現，從外圍區域暢銷盤特別是番禺、南沙、花都等供應較為集中的樓盤情況來看，舊盤新推項目價格仍以穩為主，全新盤則更多是以低價入市搶佔市場份額。星匯文翰于5月13日面向大學城老師內部認購，認購價低至17500元/毛坯，取得了不錯的銷售。

　　“我們的銷售策略還是隨行就市，適銷對路。”越秀地産副總經理朱晨道出不少開發商對目前市場的看法，無論是降價還是毛坯發售，都只是開發商出貨的策略。相信隨著下半年市場走勢的逐步明確，開發商的推銷手段和節奏也會更加明朗化。

　　現象三 以降息為“噱頭”吸客

　　扎堆推中等戶型産品

　　“央行2008年來首度降息，為房貸減負。抓住上漲前最後機會。”這個週末，記者收到不少這樣的樓盤推廣短信，與5月相比，記者發現不少樓盤更多並不是為了推廣在售産品，而是為即將推出的産品吸客，降息就成為其重要噱頭。

　　不過，開發商所推廣的産品卻以更適合剛需的中等戶型産品為主，並不是大戶型。

　　位於荔灣原芳村板塊的某樓盤現在就開始接受誠意登記，銷售人員透露，項目估計還要到6月中下旬才能有樣板房。現在買家可以享受2萬元抵10萬元優惠。位於番禺橋南板塊的某樓盤計劃在6月22日左右開盤發售最小只有48平方米的公寓産品，卻早在上上個週末就開始接受誠意登記。

　　記者發現，位於寶崗大道的某樓盤早在3月就聲稱很快要推出新一期的産品，不過直到近期才有消息傳出指樓盤有望在本月推出這期産品，産品面積主要是81~97平方米的中等戶型。

　　數據分析 樓盤定價依然謹慎

　　漲價盤降價盤各半

　　實際上，雖然當前廣州樓市成交量逐步回暖，不過眾多開發商在近期的定價上依然較為謹慎。

　　據經緯行研究中心不完全統計，2012年5月廣州十區兩市多達41個盤推出新貨，總推貨量達6563套。鋻於剛需客戶對價格的敏感度，不少樓盤在定價上面均較為謹慎，部分樓盤仍然要以低價突圍，搶佔市場關注度。

　　此外，部分剛需客戶存在對未來房價反彈的恐慌，擔心調控再重蹈之前的覆轍，所以乘著目前價格尚在預期內，加緊入市。

　　而從上月中心十區成交量最大的多個樓盤四五月間的網簽均價比較就可以發現，均價呈現上漲與下降趨勢的樓盤數量基本是五五開，上漲産品中像亞運城等更是受到成交産品類型不同的影響，上漲或者下跌幅度都沒有樓盤超過10%。不過，開發商逐步縮減優惠，價格下調幅度在收窄也是不爭的事實。

　　後市研判 樓價反彈拐點

　　最快年底出現

　　央行降息，貨幣政策有所寬鬆，樓市會否重現2009年的一幕，重新出現價格上漲“拐點”呢？

　　“目前談樓價‘拐點’還為時尚早，不過降息之後樓價首先將會止跌企穩。”廣東省房協理事趙卓文分析，近期廣州樓市成交量回暖，一方面是廣州目前一手樓均價為12000~13000元/平方米，相比一些同等城市較有吸引力；另一方面，開發商開始收窄促銷的降價幅度，部分消費者反倒按捺不住了，開始急切地入市。一旦樓市政策出現微調或貨幣政策進一步寬鬆，樓價確實將會出現明顯反彈，真正的拐點有可能在今年底明年初出現。

　　“今年廣州樓價即使反彈，也只是結構性反彈。如果樓價反彈幅度超過GDP的增速，政府還是會採取措施維持調控目標。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，由於相關部門已經明確廣州樓市調控不會出臺微調政策，所以調控持續之下樓價難以大升。

　　X因素 廣州會否開徵房産稅？

　　按照住建部的部署，今年6月底前將實現包括廣州在內的40個主要城市的個人住房信息系統聯網，屆時一查便知個人在這40個城市的住房情況。業界普遍認為，這既是限購政策將來進行調整的決策依據，也是房産稅開徵的技術信息基礎。而此前，業界也多次盛傳廣州可能會入圍新一輪開徵房産稅的試點城市名單。

　　不過，廣州市國土房管局相關負責人就多次澄清，廣州暫時沒有接到試點房産稅的通知，不過今年內將進行房産稅的相關研究。稅務人士也透露，目前廣州未收到進行房産稅試點的通知。

　　早在3月末，住建部副部長齊驥曾經在廣州表示，去年上海和重慶開始實施房産稅徵收試點，兩個試點都取得了一些比較好的經驗，接下來，住房與城鄉建設部、財政部和稅務總局將總結這些試點的經驗，擴大試點範圍。而針對廣州將試點房産稅的説法，齊驥也加以否認。

　　有不少業內人士都認為，按照部署，廣東地區必然有一個城市會被納入房産稅試點。廣州未來會否開徵，又採取何種方式開徵，針對哪些産品徵收，都可能會成為未來樓市走勢難以判斷的關鍵“X因素”。 （文/記者賴偉行圖/記者邵權達）（廣州日報）