每經評論員 葉檀

　　全國房地産成交量在上升，這是剛性需求釋放的結果，並不意味著房地産調控政策趨於寬鬆。

　　根據中國指數研究院的報告，截至5月27日，5月內全國54個典型城市的商品房住宅簽約套數已經高達191439套，創出2011年實施限購政策後的新高。

　　這一輪房地産回暖是剛性需求者的貢獻，從去年開始，剛性需要就主導了市場。而剛性需求者開始大規模入市，原因絕不是房地産價格下降，而是市場預期已經明確。

　　政策預期明確，房地産政策不會比以往更緊。截至5月10日，33個城市的預調與微調，除5個城市外，28個城市順利過關，顯示各級政府在推動剛性需求方面已經達成了微妙的共識。未來市場預期明確，隨著新一輪“冷刺激政策”的出臺，人們對未來債務上升與通脹壓力的預期進一步高漲，房價下跌通道被封堵。另根據網易財經5月29日披露，湖南省發改委公佈的材料顯示，湖南省將在房地産保持國家調控力度不變的前提下，做一些微調，主要包括推出利率優惠政策、降低(首套房)首付比例、減免相關稅費等措施，以促進剛性需求，引導市場形成統一預期。同時，貨幣政策已經明確，5月份的貸款量相比4月有較大增長，各地已經陸續通過公積金貸款等拉升購房需求，市場流傳著下調首套房貸首付比例等傳聞，而研究機構關於降息預期的報告更是火上澆油。既然一系列的預期已經明確，剛性需求者就該入市。房地産市場存在羊群效應，當越來越多的購房者入市，人們就會産生被市場拋棄、接盤高價房的恐慌，與銀行的擠兌效應如出一轍。

　　雖然房地産政策頻繁預調微調，但不可能放鬆房地産宏觀調控的底線，因此房地産價格大幅上升的通道也被封堵。同樣據網易財經的信息，在5月29日湖南省發改委舉行的全省投資工作會議上，傳達了中央指示精神，重提今年GDP“保八”目標，並稱“不會再次出臺2008年底4萬億那樣力度的投資政策”“不可能鬆動房地産調控政策，只可能預調微調”。預調微調已經見諸市場，鬆動房地産調控，主要指的是放鬆限購政策，允許投資投機性購房者再次入市，一旦房地産市場由投資性需求主導，則房價將再次飆升。

　　日前中國社科院發佈《房地産藍皮書》，首次對房地産調控做出了“鬆動”的預期，指出2012年部分城市具體限購措施可能有所變化。對此，藍皮書副主編、副研究員李恩平表示，“如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍人口常住人口限購放寬，限購手段也可能從硬性的交易限制轉向信貸限制。”此論一齣，輿論譁然，這相當於對2010年以來的房地産調控政策的全面否定。

　　除非出現經濟出現難以挽救的崩潰式下滑，放鬆投資性購房的可能性絕無僅有。到目前為止，調整限購政策、打鼓勵投資性購房擦邊球的城市新政，還沒有出現順利過關的案例。無論是佛山限購令的鬆綁，還是上海居住證3年可購二套房，這些鬆動性政策無一逃脫被“叫停”的命運。這絕不僅僅是因為鬆綁限購引起民意的強調反彈，更因為中國房地産再難承受作為金融杠桿的沉重地位。

　　我國此前十年的貨幣泡沫主要由兩個原因導致：一是外匯佔款的基礎貨幣發行模式，讓貨幣與外匯佔款挂上了鉤，基礎貨幣不由內需與經濟增長主導，而由出口、國外消費者等勢力主導；二是房地産作為最大宗的投資品種在貨幣化後，有了數倍的溢價，使得金融杠桿大幅加長，事實上，加上期房、開發貸、個貸等，房地産金融杠桿絕不止區區的9倍。如果我們放鬆房地産調控，加長金融杠桿，讓房地産作為銀行最重要的抵押品，在基礎貨幣發行量內生性下降的背景下，房地産泡沫會加速崩潰，最終拖累整個金融業與實體經濟。除非央行大規模下調存準率，加快貨幣週轉速度，但這樣堆砌貨幣泡沫的做法相當於飲鴆止渴。

　　再次強調一點，從政策與市場兩方面考慮，從維持經濟穩定出發，筆者不認為房地産價格存在大幅下降空間；同時，從調整結構出發，房地産市場不存在貨幣泡沫推動下的大幅上升趨勢，房價幾年盤整以改善中國的房價收入比，是房地産結構恢復平衡必須支付的代價。

　　什麼時候市場會有所突破？在房地産市場房價收入比、租售比等數據基本回歸合理區間之後。不容忽視的是，深圳第三次土改提及房地産稅費改革。而根據住建部的要求，今年6月底前全國40個重點城市(4個直轄市、26個省會城市、10個其他重點城市)將與住建部個人住房信息聯網，收取房産稅的技術條件已經逐步成熟。等到限購取消，房地産稅費改革的重頭戲將拉開序幕。

　　在房地産預調微調的敏感時刻，房地産投資性需求絕不能輕易開閘，這關係到中國經濟與金融的立足之本。在基本土地、稅費改革未啟動之時，一旦重啟閘門，“洪災”將隨之到來。