劉曉忠

　　被限貸和限購調控之下的樓市並沒有遭受冰凍，近日，中房集團的數據顯示，上半年“萬保金招”四大房企銷售額共計1234億元，同比增長84.17%。其中，萬科上半年累計銷售面積565.5萬平米，銷售金額656.5億元。

　　萬科上半年銷售額超過去年全年令人震驚，這與人們的市場低迷感受不符，由此引發了市場對房市走勢的分歧。樂觀者認為下半年房市將回暖，目前為抄底機會；而京滬廣深等地成交量低迷、庫存上升等則增加了觀望者看空房市的信心。不過，由於目前房市信息質量不高以及近年來頻繁變動的樓市調控，使得任何判斷都難免管中窺豹。

　　應該説，上半年萬科的銷售額就佔四大房企總銷售額的53.2%，且萬科上半年銷售面積和銷售額同比分別上升76.7%和78.6%，而6月則分別同比上升31.7%和50.8%，反映萬科的銷售增長呈增速下降態勢。同時，萬科銷售增長得益於二三線城市銷售額的擴展，以及在一線城市提供限價房源等，這些都反映萬科業績只代表萬科而無法代表整個行業。

　　不過，當前樓市庫存高企卻日益突出。新近數據顯示，當前全國11大重點城市商品房存貨達60萬套，環比上漲1.4%。北京房市上半年商品房成交總套數為43975套，同比下降15.7%，總庫存面積達3317萬平米，庫存套數達10.7萬套；廣州商品房未售面積陡增至964萬平米；上海商品住宅可售面積已達836萬平米，比今年1月末增加25%。此外，深圳、天津、杭州和武漢等地的庫存也較高，去庫存化時間普遍在12個月以上，其中武漢去庫存需18.3個月。不僅如此，今年上半年全國房地産開發投資額、新開工面積和在建面積增長都在30%以上，這意味著在當前房市整體交易量萎靡下，庫存將呈擴容態勢。

　　綜合上述信息不難發現，當前房市供過於求之局面愈發突出，同時房價將呈現一線城市回落、而非一線城市泡沫膨脹的格局，房價泡沫將由一線城市向非一線城市蔓延。勞動力、資本的流向等也支撐了這一判斷。

　　當前一線城市過高的房價和房租不僅逼走部分白領，而且對部分私人資本也産生擠出效應，這意味著目前和未來一線城市房市都將可能面臨供過於求局面。顯然，一線城市對勞動力和私人資本等吸引力的下降，無疑將改變這些城市房市的購買結構，進一步加劇一線城市房市的供過於求之局面。

　　主要依賴非一線城市房産銷售增長的萬科業績，反映大量資金正涌入這些城市投資和投機並抬高房價，這無疑將增加當地勞動力的生活成本和企業的運營成本。非一線城市房價的非理性上漲不僅抬高勞動力和私人資本的轉移門檻，而且將遏制這些城市相對於一線城市的洼地效應。

　　當然，決策層基於房價過快上漲只發生在部分城市的判斷而採取的調控政策，使大量社會資金進入調控薄弱的非一線城市炒作，從而導致非一線城市房市的活躍和房價的走高。

　　由此可見，當前房市在一線城市與非一線城市間的分化走勢無法佐證房市回暖，相反隨著非一線城市房價的非理性上漲，房價呈現出的泡沫四濺特徵不僅不利於房市的健康發展，而且將削弱非一線城市的經濟洼地效應，提高整個經濟硬著陸風險。