李文龍

　　記者李文龍在被政府處罰和開發商主動調價後，此前飽受質疑的北京天價樓盤——“釣魚臺七號院”近日重新上市銷售，經調整後各棟樓的擬售價格從12.5萬元/平米至15萬元/平米不等。

　　一邊是樓市成交量持續走低，一邊是天價樓盤飽受詬病。在最嚴厲的調控氛圍中，人們開始重新審視樓市的功能定位，對高房價進行反思。業界專家指出，調控的短期目標是促使房價理性回調，讓普通百姓買得起房，長期看是要促成樓市“轉型”，讓市場始終圍繞普通購房者的需求定位。

　　國內樓市從2005年開始走過一輪高速增長期，這段時期樓市裏既充斥著大量的投資者，泡沫開始積攢，另一方面追求暴利成為樓市的一大特點，建設豪宅一度成為開發商的流行做法，個中原因不言而喻，豪宅利潤高、“高端”人士購買力強，這就是為什麼屢屢出現天價房的原因。去年9月底樓市二次調控，一線城市的豪宅卻逆勢熱銷，充分説明了這一現象。

　　然而，住房不僅僅是一種財富保有形式，更是稀缺的居住資源，承載著保障公眾基本居住權利的功能。我國一方面要嚴守18億畝耕地的紅線，另一方面工業化和城鎮化快速推進還要佔據大量土地，同時這一過程中大量人口涌入城市，住房事實上是一種稀缺資源，在有限的土地約束範圍內分配住房這塊蛋糕，不能不強調公平與效率，讓所有人群實現“住有所居”。

　　政府投入大量資金、花大力氣建設公租房、廉租房等保障性住房也是這個目的。但是，一線城市居高不下的房價收入比以及飽受詬病的空置率表明，住房資源分配嚴重不均，而且公眾在不自覺中把住房作為一種財富，養成了相互攀比的風氣。

　　事實上，政府一直強調住房在定位上要面向普通購房者。在歷次調控中，國家一直強調要保證保障性住房、中低價位中小套型普通商品房的建設比例，許多地方政府對90平米以下小戶型享受稅費優惠明確做出規定。

　　實質上來看，高房價與普通購房者的脫離伴隨收入差距拉大而産生。在房價暴漲的過去幾年，收入差距拉大形成了明顯的購買力差距，以至於低收入群體、中等收入群體、高收入群體對應不同的住房品種，同時房價上漲又使得無房者與有房者之間的財富差距進一步拉大，導致了住房資源分配不均。

　　而且，已有住房者依靠住房財富效應越積越大，投資者以及豪宅對於普通購房者具有一種天然的限制本能，政府將調控措施升級為最嚴厲的限購、限貸，也是避免住房資源被快速佔據的繼續蔓延。而在以後的調控中，既要通過保障房滿足低收入人群的居住需求，又需通過二手房市場平衡住房資源分配。

　　樓市歷次調整證明，二手房市場對供需變化以及調整政策的反應更為敏感，這是因為二手房市場更貼近於普通老百姓的實際需求。國家統計局數據顯示，與上月相比，5月份70個大中城市中，價格下降的城市有23個，持平的城市有11個。房價回調的苗頭已充分顯現。

　　經過一年多對樓市調控思路的梳理，住房供給由商品房、二手房、保障房三大部分組成的供給結構大致形成。儘管我國近兩年加大了保障性住房的建設力度，但是保障房目前要解決的是低收入人群的居住問題，不可能覆蓋佔據市場主體的工薪階層，大部分居住需求還得靠市場解決。因此，高房價依然是樓市矛盾集中的焦點，也是住房定位向老百姓回歸的最大攔路虎。樓市轉型任重道遠，這是必須攻克的難關。

　　從市場的本身規律來看，高房價也會慢慢地向普通購房者的購買力靠攏。因為剛性需求構成了樓市最基礎的購買力，即使投機盛行，開發商和投資者們皆大歡喜，也只能是不斷吹大樓市泡沫。但泡沫遲早有破裂的時候，業界眾多專家一直擔心和警示這種風險，而調控無疑能變房價“硬著陸”為“軟著陸”。

　　我國實行住房貨幣化的初衷是合理配置住房資源，改善公眾的居住條件，但是在市場尚未成熟的時代，樓市一度積蓄了大量非理性力量，回調需要一個從量變到質變的過程。而且樓市裏充滿了太多的利益糾葛，重新理順各市場主體的利益關係存在很大阻力和困難。但既然認準了方向，就應該堅定不移地走下去，這既是樓市平穩健康發展的需要，也是維護社會穩定的需要。

　　事實上我國的房地産市場前景仍然廣闊，隨著大量人口入城，剛性需求還將繼續擴大，人多地少、房少是長期趨勢，對樓市的長期發展構成了需求支撐。但是當前購房者“不買賬”以及日趨濃重的觀望情緒，折射出房價與這一需求的偏離。長期來看，樓市調控應與收入分配製度改革配套進行。經過調整的陣痛後，我國的樓市才能變得愈發成熟而冷靜。