大城市房價指數創8年新低美國房價料二次探底

　　楊博

　　近年來美國20個城市房價同比變化圖

　　□本報記者 楊博

　　在經濟復蘇持續兩年以後，美國房地産市場仍未走出困境。

　　標普公司5月31日發佈的研究報告顯示，今年3月份美國20個大城市房價指數已降至2003年以來最低水平。對此業內人士認為，美國房價可能已出現二次探底態勢，且將進一步下跌。由於庫存量較大且整體經濟復蘇進程放緩，美國房市短期很難走上復蘇軌道。

　　二次探底特徵明顯

　　標普報告顯示，3月份標普/凱斯-席勒全美20個大城市房價指數環比下跌0.3%，同比下跌3.6%，創2009年11月以來最大跌幅，同時該指數也降至2003年3月以來最低點。

　　3月份，美國20個大城市中有13個城市房價出現環比下降，跌幅居前的是夏洛特、北卡來羅納和明尼阿波利斯；19個城市房價出現同比下降，其中明尼阿波利斯的跌幅高達10%，僅有華盛頓房價上漲4.3%。一般來説，同比數據被視為能夠更好反映價格走勢的指標。

　　從美國全國來看，第一季度全美房價同比下跌5.1%，環比下跌4.2%，衡量全國房價水平的指數已經降至2002年第二季度以來最低點。比2006、2007年房價峰值相比，迄今美國房價累計跌幅已經接近33%。

　　“最新報告證實全美房價正在經歷二次探底。”標普公司凱斯-席勒指數委員會主席大衛布裏澤表示，房價仍在下行週期中，且沒有任何緩和跡象。

　　自2007年房市泡沫破滅後，美國房地産市場跌勢一發不可收拾，並在2009年初降至谷底。不過在美國政府隨後推出的對初次購房者減免稅費的優惠政策激勵下，美國房市在2009年4月至2010年初出現短暫回暖，房價曾連續數月實現上漲。不過，在2010年4月政策逐步退出後，美國房市再度顯露疲態，房價也跌跌不休。

　　對此紐約決策經濟學公司執行董事卡利裏希指出，過去12個月房價的跌幅幾乎抹去了此前12個月的漲幅。不過他認為儘管房市困境加劇，但“並未陷入絕境。”

　　在價格持續下跌的同時，美國住房銷量也在下滑。美國全國房地産經紀協會上周公佈的數據顯示，4月份全美二手房銷量環比下跌0.8%，按年率計算為505萬套。但需要格外注意的是，4月份全美二手房簽約銷量環比驟降12%。這一指標衡量的是簽約率，通常較買賣正式完成提前1-2個月。

　　衰退程度前所未見

　　若與歷史數據進行對比不難發現，本輪美國房地産市場的衰退程度已經超過此前任何一輪。近期來看，上世紀70年代以來美國房市經歷過三次較大規模衰退，其中 1979-1982年期間房價下滑14%，1988-1995年間下滑6%，而2006年至今美國房價已經下滑超過33%。

　　即便與上世紀三十年代大蕭條期間房市的表現相比，這一次的衰退程度也尤甚。大蕭條時期美國房價從最高點到最低點的跌幅約為31%，且房價恢復到正常水平花費了將近20年。

　　美國房市緣何遲遲難以走出困境，分析人士認為，“影子庫存”的大量存在以及經濟復蘇進程緩慢是造成房市動力不足的兩大因素。

　　首先在供給方面，美國房屋存量仍然大幅超出正常水平，不但給房價帶來壓力，而且阻滯了建造商的新建房屋開工計劃。全國房地産經濟協會上周公佈的數據顯示，4月份被稱為“影子庫存”的止贖房屋數量約為387萬套，高於10年均值的300萬，預計這些房屋全部出清需要9.2個月，遠遠高於6.5個月的10 年均值。另據業內機構預計，美國超過90天未售出的存屋數量已經超過180萬套。

　　其次在需求方面，美國經濟復蘇力度仍顯不足，一季度 GDP增速僅為1.8%，這使得就業市場壓力很難儘快緩解，預計失業率仍將在9%的水平上下徘徊。就業市場持續低迷，抑制了消費者對住房的需求，造成房價下跌；反之房價的進一步下跌令財富縮水的住房持有者在消費方面更加遲疑，削弱了美國經濟復蘇的動力。兩者相互作用，已經形成一個難以突破的“怪圈”。