京滬爭霸高端商用物業市場

　　陳哲

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　　2011-05-30

　　陳哲

　　中國的商業物業市場越來越受到投資者的關注，過去10年，其投資額年均增幅達25%。過去8年累計投資達到了2.3萬億元。在最近兩年住宅受到調控的背景下，商用物業儼然成為房産市場焦點。

　　今年一季度，中國大宗商業物業交易基本被京滬兩地瓜分，例如中國五礦集團收購北京第五廣場、APL以44億元人民幣收購上海世紀商貿廣場、中國上海ARA出資11.6億人民幣從資本策略地産有限公司手中購買了上海盛邦國際大廈。據悉，兩地均有更多的商業物業交易正在洽談中。

　　仲量聯行此前發佈的結果顯示，一季度京滬兩地商業地産市場火爆，北京甲級寫字樓租金繼續急升，平均租金已經突破2008年本輪金融危機爆發之前的最高水平；上海浦西當季環比漲幅繼去年第四季度創2005年第一季度以來新高之後再次刷新紀錄。作為國內標桿，京滬市場在商業物業上的新一輪競爭大幕已然拉開。

　　北京或成高端商業龍頭

　　零售額的增長預期是衡量本地市場商業物業未來發展需求的一項重要指標，也是反映市場吸引力的一個很有用的指標。根據戴德梁行的調研，未來4年，一些國內一線城市零售額的增長會依然保持強勁的勢頭。北京在該榜單上位於18個城市之首，今後4年的年均增長率為 11.4%。

　　北京的零售商鋪市場引人注目的理由很簡單。2009年，當地零售商品總額方面居全國之首，達5310億元。發達的交通設施為旅遊和商務出行帶來了方便，同時也是北京成為零售市場佼佼者的一個重要因素。

　　據統計，北京擁有51.9萬平方米的高端零售營業面積，包括新光天地、東方廣場、國貿中心和金融街購物中心等。眾多高端項目均位於CBD地區、西單和王府井。目前，絕大多數奢侈品牌都在北京設立了經營場所，其中很多都開設了多家門店。

　　這些商業物業中心的表現非常強勁，其中高端商場的平均承租率保持在97%左右，底層租金平均凈要價為49元/平方米/天。由於絕大多數業主都希望將自己的項目定位在高端市場，因此都傾向於採用降低租金或提供免租期或裝修補貼等優惠手段來吸引奢侈品牌。

　　戴德梁行預計，未來4年會有高增長的其他市場還有天津、重慶和深圳。而老牌商業中心上海，在這項指標中只排到第七位。

　　一位正在參與上海某酒店式公寓交易的人士説，由於市場成熟時間較早，供投資者交易的物業資産相對有限。一些優質核心資産項目，如上海的新茂大廈和高騰大廈等，在近期反復數次交易的過程中，資産價格不斷上升而資本化率持續壓縮下降，投資增長性受到了明顯的影響。

　　戴德梁行此項針對商業物業未來發展前景的調研，還將地區富裕水平、商機和市場氛圍作為重要指標之一。杭州因為人均零售消費額領先全國而名列地區富裕水平榜的首位，而人均零售面積最小的成都，被認為擁有中國最大的商業物業發展空間。

　　老牌中心上海後勁十足

　　雖然上海因為既有發達的商業物業市場，在增長性方面僅列全國第七，但分析人士認為，其市場吸引力仍然使得這座城市將在今後的商業物業市場上保持很好的競爭力。評價市場吸引力指標的要素包括，市場層次、新增供應的威脅以及政府政策變化等。

　　戴德梁行華東區研究部主管Shaun　Brodie説，上海能夠成為最具吸引力的市場有多個原因。首先，在核心城區可供商業開發的土地非常稀缺。其次，如果將這類地區的土地在公開市場上拍賣，只能吸引到少數有足夠財力的開發商購買土地並應付高昂的居民安置成本。

　　中房信分析師薛建雄亦認為，高端商業物業供應不足將是該市場未來中長期發展的一個普遍現象。

　　“上海的地鐵網絡還在不斷向郊區和更遠的地方擴展。開發商和投資者自然不會放過這種機會，地鐵站附近已有很多大型商業項目正在興建。”Shaun　Brodie説。

　　上海的高端零售物業市場較為成熟，而且大量高端品牌已經在該市全面鋪開。底層租金平均凈要價目前為53元/平方米/天，承租率達94%。其主要的高端購物中心項目有恒隆廣場、中信廣場、上海國金中心商場、香港廣場以及港匯廣場。

　　目前，該市高端商場營業面積總存量約為47萬平方米，品牌入駐率極高，且主要分佈在5個中心市區。戴德梁行預計，未來會出現更多的新增供應和新項目，如上海環貿廣場、越洋廣場、嘉裏中心和上海北部。“鋻於消費需求強勁，我們相信租金還會繼續上漲，但由於有新增供應的預期，所以承租率會略顯疲軟。”Shaun　Brodie説。