房産稅試點百日上海全部稅款不夠買套房

時至今日，國內房産稅試點已近百日，效果卻並不明顯。新華社發

新華社發

　　□信息時報記者 羅莎琳

　　時至今日，國內房産稅試點已近百日。作為房地産稅收中的重要一個步驟，房産稅到底對樓市産生了多大的影響？日前記者了解到，兩大試點城市重慶、上海的樓價並未下降，同時，稅收的量也非常少。

　　不過耐人尋味的是，近日中國社科院發佈的2011年《房地産藍皮書》指出，房産稅試點在“十二五”期間應加快向全國推廣。地産人士認為，在房産稅逐漸鋪開的過程中，取代土地財政的收入，這一過程將十分漫長。

　　房産稅“百日維新”失利

　　從1月28日算起，曾經被比作“利劍”、可能對高房價“一劍封喉”的房産稅試點已近百日，然而多方數據顯示，目前看來試點效果並不理想。

　　根據上海的官方統計，截至4月27日，上海市稅務機關認定應徵稅的住房2306套，從3月上海首筆個人住房房産稅繳納算起，約20筆應徵房産稅已經繳納。即使按照每套住房平均交納5萬元計算，上海房産稅試點3個月的入庫稅款只有100萬元左右，全市範圍3個月的稅款甚至遠遠不到一套房款。根據官方公佈的數據，上海應繳個人住房房産稅很容易匡算：試點前3個月，20筆已繳稅款對於2306套應徵稅房源，等於説上海個人住宅房産稅的繳納比只有應繳房源的1%左右。

　　重慶的情況同樣慘澹，按照重慶當地財政部門官員的説法，已徵收房産稅只有幾十萬元；而之前媒體曾報道一個更準確的數據：前3個月合計徵稅79萬元。

　　同時，房産稅試點預期的房價下跌卻不見蹤影。國家統計局公佈的數據顯示，3月重慶新建商品住宅價格無論同比還是環比均在上漲；同樣的，上海市統計局的數據顯示，一季度上海商品房銷售面積同比下降23.5%，成交均價上漲12%。

　　中地行市場傳播部副總監陳揚認為，重慶、上海兩地的樓價未降，同時稅收的量也非常少，主要有幾個原因。首先，政策相對寬鬆，包括免徵條件和徵收時間都具有很大彈性，導致徵收量非常少；其次，政策影響有限，國家上調存款準備金率、加息等調控政策已取得一定成效，樓價已在一定穩定水平，相對而言，房産稅政策的影響較小，對樓價的衝擊並不明顯；最後，房産稅仍處於測試階段，稅率不高，試點城市較少，政策的目的是作為日後推廣的依據，並非要求政策有較大的實質影響。

　　合富置業市場部首席分析師龍斌表示，房産稅主要是向新增物業徵收，因近來成交低迷，量減得厲害，所以徵收量不大。而且在試點階段，估計很多增收程序等操作性的東西有待完善。

　　上海、重慶房産稅已“變味”？

　　一直以來，房産稅試點從重慶、上海開始，讓不少人對該政策能平抑房價抱有很大期望。不過日前，知名評論員葉檀反思認為，嚴格來説，上海與重慶實行的不是普遍的房産稅。

　　她認為，重慶實施的是豪宅與高價房懲罰稅。按照重慶房産稅實施細則第八條，獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的，稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。可見，重慶的房産稅主要打擊的是高端住宅，收稅範圍小而稅率低，並且隨著房價上升，納稅標準也水漲船高。

　　而上海房産稅的目標則指向投資性購房。對部分個人住房徵收房産稅試點實行差別化的比例稅率，即：適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含）的，稅率可暫減為0.4%，應納稅額＝應稅面積新購房單價70%稅率。上海不徵收存量房，是對既有的利益格局的妥協，堵住了因拋售存量房産生的房價大降。稅收優惠舉措則在房産稅上開出一道口子，成年子女獨立成家可減免，本市居民家庭換購住房給予優惠，在本市工作生活的非本市居民家庭購房給予優惠，只有最老實還有錢的人，才會成為納稅一族。

　　“無論重慶還是上海，房産稅已經變性，過於溫柔、彈性極大，既是對已有利益格局的妥協，也是對既往鼓勵房地産投資政策的綏靖。”葉檀進一步表示。

　　清遠“類房産稅”細則引質疑

　　據清遠市物價部門透露，今年6月1日起，清遠市將正式實施《清遠市價格調節基金徵收使用管理辦法》（下稱《辦法》），進一步增強政府調控市場價格的能力。

　　按照規定，清遠報建的商品房一律由開發商在報建時一次性繳納價格調節基金，二手房交易統一按交易總額的1％。徵收，由交易雙方各負擔50%。凡是通過政府招投標的工程，按中標工程總造價的1％。徵收，由中標單位一次性繳納。商品混凝土（攪拌）按每立方米1元徵收，由混凝土（攪拌）經營單位繳納。

　　《辦法》規定，當糧油副食品等基本生活必需品價格發生異常波動時，利用價格調節基金給予相關商品生産者、經營者適當價格補貼、貸款貼息等。除此之外，價格調節基金還適用於：對因基本生活必需品價格大幅度上漲或政府提價而影響基本生活的低收入困難群體，給予臨時價格補貼；對因遭受自然災害等不可抗力嚴重影響的基本生活必需品生産者、經營者，給予臨時補貼；為調控價格、穩定市場，對基本生活必需品等重要商品的儲備和生産基地以及平價商店建設，給予補貼、補助或貸款貼息等。

　　滿堂紅戰略管理部高級主任沈銳培對清遠制定的這個規定的合法性存疑。他認為，對於房地産交易的稅費國家有相關規定，而該政策顯然與國家規定相抵觸。將房地産業作為徵收對像是否有理論依據？是否經過論證？而且二手交易買方也要承擔50%明顯是不合理的，因為購房是支出不是收入，額外徵稅毫無道理。

　　龍斌也表示，該政策中規定的“一次性繳納價格調節基金”，這個費用似乎沒有法律依據。如果是房産稅，那不應該是現在這個解釋。

　　專家觀點

　　房産稅推向全國面臨4大障礙

　　沈銳培認為，房産稅是中國房地産土地稅收的一項改革，目的是改變目前一次性收取土地出讓金的財政收入方式，有必要推廣到全國。不過，推廣之前要解決很多現實的問題，比如土地的出讓方式、土地出讓金與房産稅的關係等，而非直接沿用上海、重慶的措施。

　　知名評論員葉檀撰文稱，房産稅是政府最大的做空工具，投資者的收益將通過房産稅成為政府的收入，是抑制房地産資本利得的重要工具；擬議中的暴利稅則是將房産商超過規定部分的利潤納入政府囊中。如此重要的做空工具沒有起到應有的效果，原因只有一個：使用者不希望房地産大幅下挫，而希望樓市出現“軟著陸”。

　　復旦大學房地産研究中心主任尹伯成教授認為，當前全面開徵房産稅還需破解四大障礙：一是信息障礙，由於全國房産數據沒有聯網，投機資金從政策執行較嚴的一線城市向二、三線城市氾濫，導致調控政策落不到實處；二是法律障礙，當前要對已有的法律、法規、地方政策做一個梳理，防止出現“法律打架”的現象；三是徵收障礙，究竟是自己申報還是政府認定？滯納稅款如何處理？都需要細化；四是利益障礙，政府要有所側重，防止出現同時“開罪”窮人和富人的局面。