田晶：好物業都被人買走了

　　田晶/文

　　幾年前，在中國宏觀經濟不好的時候，新加坡凱德置地找到投資界大佬方風雷，在後者的幫助下，凱德置地把北京華聯所有的商業地産都買了，最後打包成REITs在新加坡上市，增值40倍。現在，凱德置地在中國至少收購了50個大型購物中心。摩根士丹利等國際投行也如法炮製，在中國收購了大量優質物業。

　　實際上早在五六年前，有關REITs（房地産投資信託基金）即將面世的消息就已炒得沸沸颺颺。彼時，不僅房地産開發商為之激動不已，信託公司、商業銀行、律師、專家學者等各路神仙也都紛紛登場，躍躍欲試。

　　REITs若成行，開發商資金杠桿率將大大提高，效倣嘉德置地的房地産投資公司模式也就有了現實可行性。銀行、信託、律所等相關服務機構的託管費、承銷費、律師費、諮詢費、評估費也將賺得盆滿缽滿。當然，回歸到REITs本意，普通投資者也因此獲得了一條投資持有型物業的渠道。

　　如果有人跟你説“買一平方東方廣場”或者“來兩平米萬通中心”，不要以為他在開玩笑，因為他可以在證券市場或銀行間市場通過REITs實現。可惜直至今日，這仍然只是玩笑。

　　有消息稱，由於擔心樓市調控期間推出大眾型的房地産投資産品，會讓調控政策大打折扣，因此，中國版的REITs將打包廉租房上市。這一消息至今未能被證實，如果是真，只能説明拍板者是真不懂金融市場。投資收益率若低於8%，REITs的名稱取得再好聽，也不會有人願意為之買單。而廉租房如果讓投資收益率超過8%，又怎麼能冠以廉租房之名？

　　再者，樓市調控以住宅為對象，而國際通行的REITs物業主要是寫字樓和商場，兩者並不相干。過去8年出臺了40份調控房地産市場的全國性文件，表明樓市調控是一個長期性的工作，如果以此為由繼續推遲房地産金融創新，則REITs推出很難有時間表。

　　金融創新會帶來風險，然而不創新卻可能是最大的風險。

　　其一，開發商將繼續走現有模式，缺少持有、統一經營物業的興趣，導致優質物業稀缺。目前“拿地——開發——售樓”的房地産開發模式，是由現行金融體系決定的。房地産開發商缺少直接融資渠道，只能通過銀行間接融資，這種低杠桿率的融資模式，導致開發商只能依據信貸規律滾動開發，而不能獲得資本市場上的持續資金支持。因此，開發商將物業打散出售，物業很難實現統一管理，投資收益率也自然不高。

　　其二，長此以往，好的商業物業都被別人買走了。目前，以新加坡凱德置地為代表的房地産投資公司，在中國各大城市跑馬圈地，把一個又一個黃金位置的優質物業買走，打包兜售給國際資本市場上的投資者，在快速回籠資金後繼續來中國收購或自建物業。而優質物業帶來的高收益，則被國際投資者收入囊中，國內投資者尤其是普通投資者因各種障礙難以分享收益。

　　對於中國式REITs的猶抱琵琶半遮面，遠見如方風雷者，也只能扼腕嘆息！