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發佈時間:2011年04月12日 12:16 | 進入復興論壇 | 來源:中國企業報
田晶/文
幾年前,在中國宏觀經濟不好的時候,新加坡凱德置地找到投資界大佬方風雷,在後者的幫助下,凱德置地把北京華聯所有的商業地産都買了,最後打包成REITs在新加坡上市,增值40倍。現在,凱德置地在中國至少收購了50個大型購物中心。摩根士丹利等國際投行也如法炮製,在中國收購了大量優質物業。
實際上早在五六年前,有關REITs(房地産投資信託基金)即將面世的消息就已炒得沸沸颺颺。彼時,不僅房地産開發商為之激動不已,信託公司、商業銀行、律師、專家學者等各路神仙也都紛紛登場,躍躍欲試。
REITs若成行,開發商資金杠桿率將大大提高,效倣嘉德置地的房地産投資公司模式也就有了現實可行性。銀行、信託、律所等相關服務機構的託管費、承銷費、律師費、諮詢費、評估費也將賺得盆滿缽滿。當然,回歸到REITs本意,普通投資者也因此獲得了一條投資持有型物業的渠道。
如果有人跟你説“買一平方東方廣場”或者“來兩平米萬通中心”,不要以為他在開玩笑,因為他可以在證券市場或銀行間市場通過REITs實現。可惜直至今日,這仍然只是玩笑。
有消息稱,由於擔心樓市調控期間推出大眾型的房地産投資産品,會讓調控政策大打折扣,因此,中國版的REITs將打包廉租房上市。這一消息至今未能被證實,如果是真,只能説明拍板者是真不懂金融市場。投資收益率若低於8%,REITs的名稱取得再好聽,也不會有人願意為之買單。而廉租房如果讓投資收益率超過8%,又怎麼能冠以廉租房之名?
再者,樓市調控以住宅為對象,而國際通行的REITs物業主要是寫字樓和商場,兩者並不相干。過去8年出臺了40份調控房地産市場的全國性文件,表明樓市調控是一個長期性的工作,如果以此為由繼續推遲房地産金融創新,則REITs推出很難有時間表。
金融創新會帶來風險,然而不創新卻可能是最大的風險。
其一,開發商將繼續走現有模式,缺少持有、統一經營物業的興趣,導致優質物業稀缺。目前“拿地——開發——售樓”的房地産開發模式,是由現行金融體系決定的。房地産開發商缺少直接融資渠道,只能通過銀行間接融資,這種低杠桿率的融資模式,導致開發商只能依據信貸規律滾動開發,而不能獲得資本市場上的持續資金支持。因此,開發商將物業打散出售,物業很難實現統一管理,投資收益率也自然不高。
其二,長此以往,好的商業物業都被別人買走了。目前,以新加坡凱德置地為代表的房地産投資公司,在中國各大城市跑馬圈地,把一個又一個黃金位置的優質物業買走,打包兜售給國際資本市場上的投資者,在快速回籠資金後繼續來中國收購或自建物業。而優質物業帶來的高收益,則被國際投資者收入囊中,國內投資者尤其是普通投資者因各種障礙難以分享收益。
對於中國式REITs的猶抱琵琶半遮面,遠見如方風雷者,也只能扼腕嘆息!