ING DIRECT USA總裁：應讓購房者真正擁有房屋

　　導語：ING DIRECT USA總裁兼首席執行官阿爾卡季-庫爾曼(Arkadi Kuhlman)認為，政府支持的兩房等金融機構、以及允許借款人將住房抵押貸款利息支出用於扣減稅款等措施，是房地産危機的致因。若想防止再次發生類似的危機，政府須通過實施一些激勵措施，如用本金償還額來扣減應稅所得等，來鼓勵房屋所有者儘快償款，獲得房子的所有權。

　　如果説金融危機揭示出了有關美國房屋所有權的什麼真相，那就是，“所有權”很多時候是個誤稱。

　　自危機爆發以來，已有超過500萬名房屋所有者——那些認為已經實現了美國夢的人——眼睜睜看著自己的房子被銀行收回。到2015年，還會有1300萬人將被趕出自己的住所。這絕對不是“所有”這兩個字眼給人的那種安全感。

　　政府支持的金融機構，比如房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac) 等支撐了這樣一個系統：在該系統下，房屋所有者可以用數十年的時間來償還自己的住房貸款，且往往無需支付任何首付。如此一來，即便過了很多年，這些購房者通常也不會獲得所購房屋多少産權，從而使得他們成為了僅僅表面風光的租房者。

　　也難怪，華盛頓最近出現了政府應撤離住房抵押貸款市場的想法。參議員約翰？麥凱恩(Sen. John McCain) 與眾議院協商會議主席傑布？亨薩林(Jeb Hensarling)最近提交了一項提案，建議在未來5年內，撤銷政府對房利美與房地美的支持。在今年2月份，奧巴馬政府也曾向國會提交了一份撤出兩房的計劃。

　　想到政府有可能不再向住房抵押貸款市場提供支持，讓一些美國人感到害怕。但將更多的住房抵押貸款轉向私人銀行、尤其是更有可能維護與借款人關係的一些較小的銀行，實際上會有很多好處。它可以穩定房地産市場、阻止類似的危機再次發生。

　　長期以來，兩房的使命一直是讓美國人更容易地獲得自己的住房。但這項使命的一個副作用是，它讓銀行變得過於容易甩掉有問題的住房抵押貸款。

　　例如，在2008年金融危機最嚴重時期，國會將兩房可購買的一筆住房貸款的最高規模，提高至了73萬美元(至今仍如此)。國會的初衷本是維持住房抵押貸款市場的運行。但如此一來，銀行與其它抵押貸款發行人便可以將它們較大筆貸款的主要部分賣給兩房，從而減輕了它們對於風險的擔憂、進而繼續放貸。

　　另外，兩房還將許多貸款變成了證券、然後將它們出售給投資者。我們知道這麼做帶來了什麼後果。

　　但，如果銀行有動機將貸款留在自己的資産負債表上，它們就更有可能對它們的借款人實施更嚴格的標準。它們還更有可能與借款人合作，幫助後者承擔他們的義務。其結果將是，房屋所有者獲得房屋更多的産權、以及抵押貸款違約的減少。

　　這不僅僅是一種假設。俄亥俄州立大學(Ohio State University)教授斯蒂芬妮？莫爾頓(Stephanie Moulton)的研究顯示，2005至2008年期間，較之那些向更遠的銀行或貸款公司借款的購房者，向當地銀行借款的低收入購房者，違約與拖欠率明顯低得多。

　　政府也在其它方面鼓勵了緩慢支付住房貸款的行為。政府允許借款者將住房抵押貸款利息支出從應稅所得中扣除的做法，鼓勵了購房者拖延償還貸款。

　　美國政府必須完全撤離住房抵押貸款市場——或取消所有家庭最愛的稅收扣減措施——才能修正該市場嗎？不一定。國會可以同樣輕而易舉地創建一個鼓勵購房者償還貸款的激勵措施——即，允許他們扣除本金的償還額，而不是利息支出。

　　我們的北部鄰居就有一個現成的成功的模式。在加拿大，住房抵押貸款的利息不可以用來扣稅，這就給了房屋所有者儘快償還本金的充足的理由。加拿大銀行還將大約75%的貸款保留在自己的資産負債表上，從而鼓勵了審慎放貸。

　　鋻於這些政策，加拿大目前僅有1%的住房抵押貸款喪失了抵押品贖回權或被拖欠，而美國的這一比例則為14%。加拿大房地産市場已完全復蘇，甚至超過了危機前的發展水平。

　　政府完全撤離住房抵押貸款市場，將意味著美國人支付房貸的方式將會發生重大變化，所以，如果這真的要發生，必須要緩慢且謹慎。但採取迫使銀行與消費者加大投入的做法，則可以幫助避免下一場房地産危機的發生。如今，我們能夠為美國房屋所有者做的最好的事情就是，確保他們擁有自己房屋盡可能多的産權。(譯者/宛如)