沈聯濤：穩定房地産價格是穩定社會基礎

　　你可能無法完全阻止泡沫，但是肯定有辦法阻止銀行過度借貸。任何價格都有可起可落。穩定的房地産價格是穩定社會的基礎

　　沈聯濤/文

　　房地産泡沫對銀行業的影響有多大？從次貸和全球金融危機的經驗來看，其影響巨大。

　　對老百姓來説，住房通常也是大多數家庭一生中最大的一筆投資。對企業而言，廠房和固定資産可用於向銀行申請抵押貸款。

　　對銀行而言，銀行信用的主要擔保物就是房産。對地方政府而言，契稅和房産稅是財政收入最重要的來源。因此，很多人將房價上升視為經濟繁榮的重要信號。

　　令人驚奇的是，危機發生之前，經濟學家都沒有意識到房地産價格已經遠遠高出其賬面價值。美國的房地産總價值是GDP的225%，若房價下跌20%，GDP就會減少45%，美國將遭遇歷史上最大一次經濟危機。等到美國監管當局決定仔細審查銀行體系的時候，他們發現，近半數的信貸都與房地産相關(特別是通過抵押貸款或抵押證券的形式)。

　　3月10日，美聯儲發佈了美國2010年四季度資金流量數據。居民擁有的房地産總價值達到18.2萬億美元，佔居民總財富的25.7%。房地産總價值在2006年－2007年損失了6萬億美元，在2009年損失了1.2萬億美元，在2010年上半年略有復蘇，但在2010年全年仍然損失了0.6萬億美元。房地産價格雖然在零利率的政策下略有點回升，但比2007年的最高值減少了7.9萬億美元。

　　在非金融行業的企業也有類似的趨勢。企業擁有的房地産佔企業總資産25.6%，相比于2007年的最高值減少了2.4萬億美元，或者説26%。商業地産在2010年似乎有企穩的趨勢，但具體數字並沒有出現在銀行不良貸款統計當中。

　　根據聯邦存款保險公司(FDIC)在國會的證詞，倒閉的銀行大多在房産貸款的風險控制上有問題，主要集中在商業地産的收購、開發和建築貸款(下稱“收開建”貸款)。在2005年－2008年的三年間，“收開建”貸款增加了75%，佔銀行總資本金的比例從2000年的26%上升到2007年三季度的50%。

　　那些快速發出的貸款産生了很多問題。2006年－2007年間發放的次級貸款在2010年11月違約率已經過半。2009年按揭止贖已達到280萬起，2010年也超過了200萬起。

　　在2009年末，FDIC擔保的銀行所發放的非本期住房建設貸款，從佔貸款總數1.45%上升至25.7%。受房地産行業的不良貸款影響，自2008年以來，FDIC擔保的322家金融機構已經破産，另有860家銀行處於破産的邊緣(FDIC共擔保7770家金融機構)。這些金融機構的破産大多是由於在商業或住宅房地産領域發放了過多的“收開建”貸款。

　　標準普爾住房價格指數顯示，今年住房價格將會在去年9月的基礎上下降2%，商業地産大約會上漲3%，但是商業地産的租金仍在下跌。

　　因此，雖然量化寬鬆政策有助於資産價格回升，但是房地産價格並沒有恢復很多。如果房地産價格繼續下行，那麼銀行體系仍然岌岌可危。

　　為什麼房地産對銀行體系如此重要？這是因為房地産是主要的抵押品，也是杠桿化的基礎資産。一切證券和衍生品都是利用這些資産借債。因此，當基礎資産價格下跌時，杠桿效應將使金融衍生品的跌幅翻倍。

　　英國金融服務局主席特納勳爵認為，無論是巴塞爾協議III的改革或者針對“大而不能倒”的措施，都不足以確保全球金融穩定性。他建議銀行的資本金率要高於巴塞爾協議III的規定，並且針對影子銀行採取更多的監管措施。

　　他特別強調，經濟和金融體系中的債券和股權合約，以及到期轉換是金融系統的基本風險。“金融不穩定是由人們的目光短淺、不完全理性和不良動機造成的。”

　　和特納勳爵一樣，美國金融危機調查委員會最終相信，人類自身的錯誤導致了這場危機。這是意識形態的問題，它錯誤地認為市場可以自我糾正，使金融監管變得“對市場友好”。然而，也是低利率加劇了資産泡沫，央行也不能一味否認與資産泡沫毫無關係。

　　正如我們現在從日本經驗中所看到的，房地産繁榮和破滅有很長的人口統計學週期。在人口增長的階段，房地産價格增長，但是當人口老齡化並且開始下降時，房地産價格就會下跌，在有資産泡沫的前提下引起大量損失。

　　你可能無法完全阻止泡沫，但是肯定有辦法阻止銀行過度借貸。任何價格都有可起可落。 穩定的房地産價格是穩定社會的基礎。■

　　作者為中國銀監會首席諮詢顧問和國際諮詢委員會委員、清華大學和馬來西亞大學兼職教授、香港證監會前主席