兩房三案：去政府化拉開序幕

　　嚴婷

　　無論是貸款買房的美國人還是持有其債券的投資者，或許都要開始為“後兩房”時代做好準備了。因為在不久的將來，被親切地稱為“房利美”(Fannie Mae）和“房地美”(Freddie Mac)的美國聯邦國民抵押貸款協會與聯邦住房貸款抵押公司將不復存在。

　　美國財政部及住房和城市發展部于上週五（2月11日）公佈了一份改革美國住房融資體系的“白皮書”，計劃在幾年內逐步削減美國政府在抵押貸款市場中的支持力度，並讓“兩房”逐步從市場上淡出。

　　“後兩房”時代面臨的可能性

　　在這份32頁的改革計劃中，美國政府勾勒出了未來住房融資體系的框架，包括公共部門和私人部門未來或將扮演的角色。

　　“我們都同意，現狀是不可持續的，美國住房融資改革早該開始了。”美國眾議院負責資本市場和政府支持企業的小組委員會主席Scott Garrett當天表示。

　　為此，美國政府提出了三個方案並評估了各自利弊。

　　第一個方案，是將抵押貸款市場從政府手中轉交給私人部門。私人貸款機構在不需要任何政府擔保的情況下發行抵押貸款並將其打包證券化。而兩房以往扮演的“中間人”角色將徹底消失。

　　政府的職責則僅限于聯邦住宅管理局（FHA）和其他一些小型住房機構，而他們的作用也將大大削弱。去年FHA為市面上20%的新增抵押貸款提供了擔保。

　　第二個方案，是建立一個主要由私人部門構成的市場，但政府的作用僅限于金融危機使得私人貸款機構撤出市場時，出面購買貸款或提供擔保。

　　第三種方案，就是建立新的私人企業來購買銀行的抵押貸款，再將其證券化後賣出。只要滿足特定標準，這些債券就能得到政府的明確擔保。而政府則需要為這種擔保收取擔保費，就像聯邦儲蓄保險公司（FDIC）對銀行存款提供擔保和監管銀行那樣。這些新的企業將在本質上取代“兩房”的部分職能。

　　從這些方案的區別來看，最核心的問題在於政府將在未來的住房融資體系中扮演什麼角色。

　　不少學術界和企業界的人士更加贊同第三種方案。而包括財政部部長蓋特納在內的一些美國政府高官，也曾公開指出過這一方案的優點。

　　政府“撤退”至少需5~7年

　　與此同時，該報告也提供了一系列短期措施來幫助吸引私人資本進入到抵押貸款市場。政府角色的“撤退”主要以四種形式進行：降低兩房所能購買的最大貸款額度、“兩房”向銀行逐步提高抵押擔保費用（用高價來驅逐不良信貸）、對政府支持的貸款提高最低首付比例，以及逐步削減兩房持有的資産組合。

　　這些措施都意味著，在政府擔保減少的情況下，貸款公司與投資者將更有興趣來購買貸款。但另一方面，這也會提高數以百萬美國人的貸款成本，從而對整個美國的房地産業構成壓力。

　　美國政府表示，將支持最高貸款限額從729750美元降低到625500美元，自今年10月1日開始。還同時表示將符合兩房購買貸款的首付比例提高到10%。對美國聯邦住宅管理局支持新增貸款所徵收的保險費也會相應提高。

　　美國政府官員表示，這項過渡到“後兩房”時代的過程將持續5至7年時間，部分原因是因為美國的住房市場依然脆弱，但並沒有透露具體的時間表。

　　不少分析師認為，這個涉及到對原有機構基礎設施的廢除、轉移以及重組的過程甚至會花費更久的時間。

　　美國財政部長蓋特納在2月11日的記者電話會議上為改革兩房以及美國房貸市場勾勒了大體的時間表：首先，在未來的2~3年，美國政府將降低對房貸市場的支持，這將通過縮小兩房的貸款規模等實施；其次，通過2~3年的時間，加快貸款市場從政府支持向私有化的轉型；最後，創造一個機構或者系統取代房利美與房地美。

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