朱大鳴：中國房市泡沫就要破滅了嗎

　　朱大鳴 工商管理博士，中國資深財經、地産評論家

　　去年中國房市泡沫崩潰論剛剛認輸(這裡的泡沫，值得質疑，但大家都這麼説，姑且稱之)，現在又有一位洋人叫伯特多門的斷言：中國正走在通脹率居高不下、借貸成本不斷上升、信貸限制更加嚴格、最終不可避免地陷入衰退的路上。中國是下一個超級大國嗎？有可能。實際上，許多分析人士預測，這可能會在今後20年發生。但我們還記得上世紀80年代末對日本也有過同樣的看法。在那時，日本國內生産總值(GDP)佔全球GDP的18%，人們預測，日本將成為世界最大的經濟體。而如今，日中兩國GDP分別佔全球GDP的8%左右。日本現在的經濟規模與20年前相同，而美國的GDP卻增長了—倍。

　　事實上，這位叫多門的洋大人，似乎熱切期盼中國走向日本式覆轍的道路。今天下午，我在和網友聊天的時候，已經指出西方列強別拿中國當日本。日本和美國房價都有暴跌的歷史，這是中國決策層應當防範的。當前不是促使這種事情發生，而是要採取措施使得房價硬著陸，防止出現資産價格暴跌引發經濟長期衰退的困局。但也必須承認，中國和日本的條件是不同的，崩盤可能的性較小。

　　很多人質疑説，現在的調控政策似乎沒有效果。中國現在的政策，採取了多種措施，金融政策卡脖子，行政政策打擊買賣雙方，增加供給政策倒逼商品房存量，説明中國當前的政策非常強悍，甚至比當年日本還要猛。事實上，任何時代都有一個難題，這個難題不是一代人能解決的事情，因此，解決高房價問題只能靠時間的積累，特別是等待中國城市化進程接近尾聲的時候，市場就可能長期走向下行通道了，目今很長的一段時間內，都很難説房價進入了下行通道。

　　人民幣升值在前，房價上漲在後。現在的國際遊資，一般只有一個目標，就是人民幣資産，其他的都是圍城打援。遊資目標在房地産，而國際遊資背後的政府，目標在於通過人民幣升值做空中國製造。

　　中國最近一段時間的物價上漲，實質上是信貸資本和産業資本在實業資本嚴重過剩情況，進行的成本推動，再加上人民幣的升值，直接導致中國製造成本大幅度上升，居民生活成本上升(這裡要注意，資産、資源價格的上漲，是經濟過剩的一個畸形表現)。採取緊縮的貨幣政策，不如採取優化信貸政策，能夠平抑當前的物價上漲。採取緊縮政策，比如加息和上調準備金，只能加劇物價上漲，2008年就證明了這一點。但是，如果採取優化信貸政策，把信貸貸給真實需要的中小企業，那麼，炒作資本就少了，物價自然就下來了。

　　確實，全國至少有幾億人在過去的五年中，捲入了瘋狂的房市之中，無論是農村還是城市，房價上漲都對各地人們的生活造成了重大影響，現在是全民談房價的時代。

　　最近一個熱門的話題是何開徵房産稅，很多人興致勃勃地談，似乎房産稅對於他們來説，是一件好事似得。因為他們認為，反正是落不到我的頭上，但往往是最後轉嫁到自己的頭上。土地出讓金就是一例，當年很多人認為，土地出讓金是向開發商徵收的，我又不買房，關我何事，徵收的越多越好，現在大家終於明白了，最終的負擔，還是由最弱者來承擔。開徵房産稅，最多時一時能對房價起到波動，但長期來看並不能真正打壓房價，反而抬高了購房者的成本。房産稅是借助抑制房價的幌子，斂財。一方面，房産稅有違憲的嫌疑，另一方面，中國的財産稅，往往是社會不安的最重要的因素，因此，我們反對徵收房産稅。事實上，凡是稅費最終都會轉嫁到價格上的。

　　一位網友還問到，買房要看準什麼樣的時機出手呢？有什麼既定的規則不?我們認為，當市場成交量最為清淡，購房者的砍價的餘地最大化時，是買房的最好時機。要買房的時機還要看自己買房的需求，如果是剛性需求，不大存在時機之分，如果是投資，在政策嚴厲時應該是個不錯的時機。

　　但是，買房的時機還要看自己買房的需求，如果是剛性需求，不大存在時機之分，如果是投資，在政策嚴厲時應該是個不錯的時機，這裡不是鼓勵對抗調控，而是因為在調控最為激烈的時候，往往是市場最為恐慌的時候，這與股市相同，這個時候也是買方砍價的最好時機。

　　還有位朋友問：為什麼房價越加稅反而越搶手呢？如果全國都如此，請問何時會讓房價成為真正投資的産品？如今房價更像是短期投資最佳産品。

　　事實上，導致價格上漲因素很多，有時候是貨幣超發産品相對貶值了，有時候是投資性需求和剛性需求特別強烈，有時候是人民幣升值導致國家投資家“人人都愛人民幣資産” 如此等待，2011年上漲的可能性很大，但是，既然是價格體系，也一定會有回調和震蕩，這是常態，但總體上應當是上行的。

　　許多中小城市的房價，目前還是價格洼地，上漲餘地很大。有閒散資金完全可以考慮，但不要寄託房價的漲幅與一線大城市的比例。