上海回應土地期滿無償收回：滿70年自動續期

　　上海規土局迅速回應“土地期滿無償收回”： 住宅建設用地使用權滿70年 自動續期

　　土地使用權的70年大限以後將怎麼辦？日前，因上海市在多幅地塊的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中的首次表述了“出讓人無償收回”及“出讓人收回並補償相應殘余價值”規定而引發廣泛的熱議。很多人士認為此規定與《物權法》相違背。對此，昨日下午，上海市規劃和國土資源管理局(下稱“上海規土局”)在其網站上刊登聲明，對相關條文做出澄清説明，稱“無償收回”及“出讓人收回並補償相應殘余價值”是針對出讓期限屆滿後，因社會公共利益需要土地使用者申請續期未獲批准的情形。

　　上海新規起爭議

　　這一事件源自1月6日出讓的一幅嘉定地塊，在該地塊的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中，明確表述了土地到期後由出讓人收回並補償相應殘余價值。這在歷來的土地出讓交易中尚屬首次。上海中原研究諮詢部總監宋會雍當日在接受記者採訪時就坦言，這一舉動很可能是對土地使用權到期後的一種處理嘗試。但是這種處理嘗試並非個案，在本週五(21日)將出讓的五幅地塊中，就有兩幅地塊規定土地期滿後無償收回，其中不乏住宅地塊。

　　中國社科院經濟學博士馬光遠在個人微博上稱，“上海規定國有土地使用權期滿後，土地由出讓人無償收回！這意味著，在土地資源日益衰竭的情況下，政府已經為未來如何挖掘土地潛力進行立法試點，同時，也意味著，我們獲得的那些房子，的確是有期限的。”在他看來，對於70年大限之後，土地使用權如何處理，早在《物權法》立法的時候就引發了廣泛的爭論。在土地國有的情況下，土地使用權期滿之後是自動續期，還是無償收回，《物權法》最終作了一個妥協各方利益的考慮，《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

　　上海規土局迅速回應

　　上海市規土局前日下午迅速發佈了相關説明指出，《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中第二十七條就規定合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用本合同項下宗地的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應當予以批准。其中，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。

　　而在第二十八條中，也規定了土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因社會公共利益需要未獲批准的，土地使用者應當交回國有土地使用證，並依照規定辦理國有建設用地使用權登出登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建築物、構築物及其附屬設施，按兩種方式約定履行，一種是由出讓人收回地上建築物、構築物及其附屬設施，並根據收回時地上建築物、構築物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償；另外一種是由出讓人無償收回地上建築物、構築物及其附屬設施。

　　從上述條款來看，住宅建設用地使用權應當“自動續期”，但應提出申請，政府批准。而“無償收回”及“出讓人收回並補償相應殘余價值”是針對出讓期限屆滿後，因社會公共利益需要，土地使用者申請續期未獲批准的情形。言下之意，這並不違背《物權法》。

　　分析師：新規影響大

　　對於本次上海的土拍新規，有業內人士表示，這對於樓市基礎會帶來重大的影響。

　　國泰君安最新分析報告稱，房地産價值由兩部分構成，不斷增值的土地使用權和不斷折舊的房屋所有權。如土地使用權為到期無償收回，則該處房地産的現值僅等於該處物業在土地使用權年限內的租金貼現。因此國泰君安判斷，本次上海試點的“土地使用權到期後無償收回”，有主動平抑地價、房價地價過快上漲壓力的意圖，也是上海政府對國有土地使用權出讓制度改革的一次嘗試。而中房信分析師薛建雄表示，此次新規將會改變社會上“不動産就是恒産”的思維定式。“現在房産最貴的就是地段，如果土地期滿後就有收回的可能性，那麼勢必對於其再次交易帶來一定的影響。”薛建雄如是説。新聞晚報