房産稅衝擊有限 多數城市量跌價穩

　　渤海證券 陳慧

　　1月5日，北京市住房公積金管理中心對外宣佈，自今年元旦起，調整個人購買第二套房的認定標準。現在將首套房出售的家庭，申請使用公積金貸款再次購房時，公積金將按首套房政策批貸，正式告別此前執行的“認房又認貸”，此舉意味著北京公積金再次回到保障基本需求的軌道上來。公積金二套房標準認定的變化，有利於改善性購房需求的釋放，由於公積金貸款額度的限制，投機與投資需求採用公積金貸款的比例不高，因此政策並不會刺激投資與投機性需求，也並不意味著北京房地産調控政策的鬆動。

　　1月9日，重慶兩會明確將在“十二五”期間加強財稅調節，開徵高檔商品房房産稅。由於房産稅的徵收細則並未出臺，因此房産稅對於市場的短期影響將更多體現在打擊買家對於房價上漲的心理預期，即更堅定表明了政策對於控制房價過快上漲的決心。從現有情況來看，由於房産稅僅在重慶和上海試點，且具體的徵收辦法還未出臺，因此房産稅對房價的影響效果還待觀察。

　　近期資本市場上房地産板塊表現較好，房産稅的消息短期將對市場産生一定影響，但難以改變市場趨勢。而從房地産市場成交情況來看，由於試點僅局限于兩個城市，因此重慶和上海的高檔商品房銷售可能受到一定影響，但對於整體價格和成交影響不大。由於房地産板塊的估值優勢並未改變，近期難有超預期政策出臺，預計短期調整後房地産板塊的估值修復行情有望持續。

　　根據中國指數研究院的統計，在其監測的35個城市中，24個城市成交量環比下跌，18個城市跌幅超20%，5個城市跌幅在70%以上。其中包頭跌幅位居榜首，達78.83%，其餘跌幅超70%的城市為大連、長沙、瀘州和徐州。此外，合肥本週成交量漲幅超100%，遠高於其他城市。重點城市中，除南京和廣州成交量環比上漲外，其餘8個城市成交量均下跌，深圳跌幅最大，達68.10%，杭州次之，跌幅超50%，北京、成都和天津跌幅亦超20%；此外，南京成交量環比上漲19.97%，廣州微漲0.47%。

　　成交價格方面，多數城市價格變動平穩。重點城市中，除廣州和深圳價格有較明顯的回落外，其他城市價格平穩。