房奴壓力測試的另一面：調控的軟性阻力？

　　“房奴”（暫定義為“有房有貸者”）將會如何看待房地産調控？

　　本報記者聯合搜房網于2010年12月27日—2011年1月4日所做的一次“加息週期下房奴壓力測試”網絡調查顯示，“隨機參與調查者中，目前的有房有貸者比例”，達到近95%。參與調查者的人數是4698人。

　　這是樓市調控中不可忽視的一個力量。“如果房價下跌，房奴其實是首當其衝的受損失者。”滬上房地産資深人士柴一峰坦言，“房奴有房的狀態，也令其成了多年樓市上漲的既得利益者，而其有房有貸的狀態，又成為將遏制房價上漲的調控的一種現實阻力。”而當真正的既得利益群體又遠比房奴更加龐大而強勢時，調控所需要的堅持和技巧要求顯然更高。

　　漢宇地産董事總經理施宏叡表示，面對政策加碼遭遇市場冷臉的現象，2011年的調控面臨更大的壓力，第三輪調控中的創新之處將是最大的看點。

　　當加息面對95％的人有房有貸

　　2010年12月26日央行年內第二次加息，被視為已進入加息週期。由於個人房貸期限絕大多數是5年期以上，利率已上調到6.40%，5年期以上公積金貸款利率也上調為4.30%。通常房貸款利率多規定為“次年調整”，不論央行接下來何時加息或減息，2011年每月還款額將按新利率計算。

　　利率上調，首先意味著房奴的還貸壓力增加。例如在南京，按照南京現行政策，每戶家庭夫妻兩人共同可貸住房公積金40萬元，以貸款期限20年、按等額本息法計算，公積金貸款利率上調後，購房人共需多還利息12754.95元。而商業房貸的還貸壓力要大得多。

　　受到加息影響的群體，切身感受如何？根據上述調查，表示目前沒有買房和買房沒有貸款的僅為5.3％，大部分的人買房不僅有貸款，而且貸款比例普遍較高。

　　貸款的具體金額情況是，27.7％的參與者表示在50萬以內，50萬-150萬的比例為50％，150萬以上的也佔到了22.3％；相應地，每月的還貸額一項中，也普遍較高，其中5000元以內的為50％，5000-10000元的比例為31.9％，10000元以上的有18.1％。

　　這樣的還貸壓力，是“房奴”二字的最好注腳。調查顯示，目前每月還貸所佔收入的比例，30％以下的僅為25.5％，30％—50％的佔36.2％，而超過50％的高達38.3％。

　　隨著加息週期的持續，這個佔比將繼續上升。如果按照部分經濟學家的預測，此輪加息週期若到達2007年最高點，則意味著月供將上升近50%。普通工薪階層不能不憂慮。

　　房奴們的焦慮

　　柴一峰分析，某種程度上，樓市各方對加息帶來的衝擊，消化能力如何，影響著加息背景下的樓市調控將遇到多大的阻力。對於房奴及更多的樓市既得利益者來説，對調控的抵觸情緒，也很大程度上取決於其對加息的應對能力。

　　參與調查的房奴群體已感受到了持續加息後的壓力，並在調查中明顯透露出焦慮情緒。兩次加息後，有46.8％的人表示壓力很大，36.2％的人表示沒有太大變化，僅有17％的人表示沒有壓力。

　　加息的直接壓力，加上連續調控政策可能引起的樓市調整，都將是影響房奴提前還貸（有能力的情況下）意願的重要因素。調查顯示，有35.1％的人表示會提前還貸，21.3％的人還拿不定主意，43.6％的人則表示不提前還貸。

　　房奴對利率的實際承受上限，或將是一系列調控政策所遇阻力的一個重要分水嶺。

　　調查顯示，在對“所能承受利率上限（一年期貸款基準利率）”的選擇中，30.9％的人表示是5％以下，23.4％的人表示為5％-6％，僅19.1％的參與調查者表示可以接受6％以上的利率，更有26.6％的人表示現在已經不能承受了。

　　事實上，兩次加息後，現在的一年期貸款基準利率由5.56%提高到5.81%，已經超出選擇5％以下的人的上限。換言之，至少抵觸情緒已經産生，這種情緒無疑將和其他眾多因素一起體現為某種形式的調控阻力。

　　有多達33％的參與調查者表示，若加息還將持續，將會改變置業計劃。

　　近期另一個由搜狐焦點地産進行的網絡調查，也顯示了房奴的同類心態：45％的人選擇加息的最大影響是房貸壓力變大，僅17％的人選擇存款利息變多。

　　越調越難？

　　看了2010年的數據很容易得出結論：2011年房地産調控當然要繼續。

　　中國房産信息集團得到的最新數據顯示，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市2010年全年新建商品住宅價格同比普遍大漲，即使漲幅最小的廣州也達23%，北京漲幅最大，同比大漲42%。地價也同期大漲，上海2010年已成交的566塊土地中，住宅或含有住宅性質的土地僅121塊，建築面積1420萬平方米，地塊的總地價達到805億元，平均樓板價達10574元/平方米，環比2009年的7230元/平方米上漲了46%，更比2008年3393元/平方米商品住宅地價漲了211%。

　　中原地産的分析師坦言，商品住宅市場的供不應求推高了住宅價格，而持續上漲的房價則給開發商帶來超額利潤，房地産開發業的高利潤支撐了土地市場的熱度，外行業資金的擠入令這種競爭愈演愈烈，從而形成高地價、高房價、高利潤的三高狀態。

　　可是，純粹從既得利益出發，有房有貸的房奴群體應該歡迎這樣的三高模式。房價下跌，相比持續加息，前者可能是房奴群體更加不願意看到的而直接傷害也是最大的。問題是，這種三高模式，無論是大到經濟結構調整，還是小到無房者的吶喊，都是不可接受的。於是，調控成為必然，而加息則是貨幣政策轉向的必然。

　　調控雖不可阻擋，但並非沒有阻擋。近95％的有房有貸群體比例，或許和真實情況有所出入，但不可否認的事實是，伴隨著長達約10年的樓市調控房價越調越高，越來越多的人正在成為有房有貸的房奴群體一員。

　　被忽視的一個關鍵問題就在於此：越來越多的人成為房奴，有房有貸群體進一步擴大，既得利益因素或將成為現行調控政策的一大阻力來源。他們不會公開反對，而可能構成調控的一種軟性阻力。