房企融資呈多元化趨勢 調控難壓“賭漲”預期

　　“房企融資呈多元化趨勢，由於‘賭漲’未來預期，未來調控壓力仍然巨大，需要繼續加碼落實調控政策。”有專家表示。

　　如今的土地市場，正上演著年末的“瘋狂”。不僅京、深、穗等一線城市的“地王”紀錄再度被刷新，而且這種趨勢更是蔓延到了二三線城市。這不禁讓人産生疑問，為何持續數月的樓市調控，房企仍然不差錢，頻頻大手筆拿地？房價是否會再次陷入越調越漲的怪圈？

　　事實上，今年的樓市調控中，“收緊房企銀根、力促有效供給”成為一條主線。一方面通過執行差別化信貸政策來抑制投資投機性需求；另一方面，提高土地出讓保證金比例、叫停上市融資以及監管預售金等措施，則意在逼迫供給方加大促銷力度。

　　“房企融資呈多元化趨勢，由於‘賭漲’未來預期，未來調控壓力仍然巨大，需要繼續加碼落實調控政策。”有專家表示。

　　步步緊逼扼“銀根”

　　身處“史上最嚴”的調控中，房地産業今年的資金情況到底如何，或可從國家統計局的數據中窺見端倪。

　　數據顯示，今年1-11月，房地産開發企業本年資金來源6.322萬億元，同比增長31.2%，但這也是自4月份出臺“新國十條”以來，連續第七個月呈同比增幅下滑。在總量放緩的同時，各項資金的來源結構也出現顯著變化，國內貸款、個人按揭貸款、定金及預收款的增幅和佔比逐月在下降，企業自籌資金以及外資的比例則上升。

　　房地産業資金上的種種變化，與監管層漸次出臺的調控措施不無關係。

　　在今年1月份出臺的“國十一條”中，明確提出抑制投資投機性購房需求，加大差別化信貸政策執行力度，二套房貸首付比例不得低於40%，同時還強調要收緊房地産開發貸款。

　　此後，國內貸款和個人按揭貸款更是日益趨嚴和細化。“新國十條”中就要求，首套90平方米以上的自住房貸款比例不得低於30%；二套房首付款比例不得低於50%，貸款利率上浮10%。及至9月29日出臺的“國五條”：首套房首付比例提高至30%，三套房完全停貸。

　　與此同時，市場上的貨幣流動性也在進一步緊縮。12月20日，央行再度上調存款準備金率0.5個百分點，這已是年內第六次的上調，至此存款準備金率達到了18.5%，創歷史最高。與此同時，10月20日，時隔34個月央行首次加息0.25個百分點。“目前房地産市場需求過旺，而房價的不斷上漲與流動性過剩密切相關，上調準備金率和加息能對衝流動性，間接上有助於房地産供求關係的平衡以及對房地産市場的總體調控。”中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌指出。

　　除了來自銀行部門的直接融資收緊外，開發商的其他間接融資途徑也在遭遇“圍堵”。

　　早在今年3月，證監會就表示，正聯合國土部擬訂上市公司募集資金管理新政，旨在確定更為明確、細緻嚴格的審核標準，嚴把房地産企業融資關，致使上市房企的千億融資遭遇擱淺。而隨著近日銀監會頒布《信託公司房地産信託業務風險提示的通知》，要求各家信託公司立刻對房地産信託的合規性和風險狀況進行自查。這也意味著，目前較為活躍的房地産信託融資，也開始進入監管層的調控範圍。

　　事實上，緊扼房企“銀根”已經在部委間形成合力。國土部提高土地出讓金保證金比例至20%，同時要求在一個月內繳清成交額50%的首付款；國家稅務總局要求加強土地稅收繳納清查工作，其中包括嚴格清算土地增值稅。

　　而住建部門則出臺將開發商的預售賬款存入專門賬戶的有關辦法，進行監管實行“專款專用”，北京已經在12月開始正式實施。同時，住建部還與外匯管理局發出通知，進一步規範境外機構和個人購房管理，防止熱錢進入內地樓市。

　　市場加速整合分化

　　政策層面對房企“銀根”的緊逼，是否會傳導到房價的變化上？開發商迫於資金壓力進而降價促銷？

　　但國家統計局的數據顯示，9月至11月全國房價呈反彈之勢，已經連續3個月環比上漲。本報在此前系列報道中就指出，調控數月房價並未有實質性降價，僅在部分區域出現較小的降幅以及優惠折扣。

　　據SOHO中國董事長潘石屹透露，新政出臺後，他們通過今年上市公司的年報統計發現，70%以上的上市房企現金在100億元以上。“如果保持目前的開發速度，這些企業可以撐兩三年的時間。”

　　事實上，今年5月6日，恒大地産率先發佈全國項目八五折優惠的消息，但在10天后隨即結束。這也被業內人士認為開發商在試探市場，仍在死扛房價。

　　“我們是3月份開盤的，現在還剩十多套，房價沒有變化，除了一次性付款可以打九九折外，也沒有其他優惠活動。”北京通州某樓盤的銷售人員近日對記者表示。