央視網|中國網絡電視臺|網站地圖 |
客服設為首頁 |
發佈時間:2010年12月16日 06:32 | 進入復興論壇 | 來源:21世紀經濟報道
李一戈
中央經濟工作會議沒有直接提到房地産調控,有關房地産的表述落腳為:“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。
我個人將它理解為住房的“雙軌制”。所謂雙軌制,某種程度也可理解為老百姓最關心的房價雙軌制。保障房由政府定價或實行政府指導價,商品房由市場定價。
住房的雙軌制,與1998年國務院23號文件提出的住房三級體系,有很大相似之處。彼時的住房三級體系,是指商品房、經濟適用房和廉租房三個層級,只是目前將後兩者合併為一個層級,因為經濟適用房也是保障房的一個組成部分。
我們注意到,臨近年底,包括保障房在內的商品房成交量並未出現大幅下滑,而是呈現降幅放緩的勢頭。與此相關,房價亦未出現部分居民期望的下跌。雖然有專家認為在遏制房價過快上漲方面,調控取得了初步成效,但必須明確,在此基礎上調控不可有絲毫的放鬆。
最近,另有部分專家和地産商又開始宣揚房價仍將上漲。我理解,這種觀點的依據是:絕大多數城市已明確規定,保障房用地須佔全部住宅用地的一半以上,甚至有些地方提出要佔70%以上。譬如,2011年全國保障房建設任務是1000萬套,北京市規定“十二五”期間配售配租的保障房要佔整個供應量的60%。這就意味著,商品住房用地將被壓縮,相應地,它將影響到一兩年後的商品房供應量,從供求關係來説,商品房供應的減少,將對房價形成很大壓力。
但是,這是一種理論上的推導。商品房供應減少推動房價上漲,是在需求保持不變或需求上升的情況下才成立。而目前有15個城市已實行限購令,它抑制了住房需求尤其是投資投機性需求。也就是説,在需求抑制的情況下,商品房供應的減少,並不必然導致房價上漲。更何況,2011年是商品房供應的高峰。這一點,已有諸多機構提供的數據為證,無須贅言。撇開2012年的走勢不説,單就2011年而言,倘若繼續保持目前的調控力度(譬如不取消限購令),在部分需求被抑制,供應量大增的情況下,平均房價上漲應是小概率事件。
很多中等收入朋友關心的是,即便保障房建設數量大增,但絕大多數城市目前僅對其戶藉人口提供住房保障,我們還是不得不購買商品房,而以中等收入想買到商品房,恐怕踮起腳尖還是夠不著。
這正是最令我憂慮之處。房地産調控往往會誤傷一部分人群。譬如,將首套房90平方米以上的首付也提高到三成,按揭利率由7折提至8.5折,便是對剛性需求的誤傷。大規模的保障房建設,擴大了保障房的覆蓋面,但一段時期內,要將中等收入人群全部納入保障範圍,目前看來也只是一種期待。像北京上海這種城市,即使月收入1萬元的中等偏高收入居民,面對動輒二三百萬元一套的普通商品房,更多也還是嘆息。從這個角度上説,中等收入人群承受著調控的最大壓力。
調控政策是剛性的,而市場是複雜多樣的。在現有市場環境下,住房的雙軌制,是相對條件下的最優選擇,理應堅持。我相信,假如保障房能保持現有規模,隨著時間的推移,一部分中等收入人群能夠被納入到保障房的範圍,尤其是限價房;假如調控力度能保持現有力度,在一定時期內(譬如5年),房價能夠被抑制或穩定住,同時中等收入人群不斷提高自己收入,其中一部分人群或許就能買得起一套普通商品房。
我想起2000-2002年的北京,大量經濟適用住房被推出,商品房價是被抑住了的,雖然10年後的市場環境有了巨大變化,但我們仍有理由對住房雙軌制能更快地解決居民的住房問題保持信心。