公租房推出 包租婆下崗？

一些依仗收租的市民擔憂公租房會衝擊商品房市場。記者駱昌威 攝

　　廣州國土房管局開展公共租賃住房需求調查 本報資深房地産記者深入探討公租房前景

　　文/記者 王荔玨、李鳳荷、陳白帆、龍蕾

　　日前，記者獲悉，為準確掌握廣州“夾心層”住房狀況和住房需求情況，科學制定公共租賃住房建設規劃，切實解決“夾心層”群體的住房困難問題，廣州市國土房管局將從10月22日至11月21日在廣州市範圍內開展公共租賃住房需求調查。

　　近年來，隨著經濟社會的快速發展以及城市化的加速推進，廣州市“夾心層”（指不符合廉租住房保障條件，又買不起經濟適用住房，以及超出經濟適用住房保障範圍又買不起普通商品住房的群體）的住房困難愈顯突出。而公租房的推出，無疑對完善廣州多層次的住房供應體系是一個大利好。業界普遍認為，“公租房”將是廣州繼大力建設廉租住房、經濟適用住房後，為解決城市中等偏下收入家庭住房困難又一重大決策。

　　目前，《廣州市公共租賃住房制度實施辦法(試行)》（下簡稱《辦法》）已經公開徵求意見，即將進一步修改完善出臺。

　　記者在採訪中發現，不少市民對《辦法》充滿期待，但同時也心生擔憂，主要是怕公租房離市區太遠，亦擔心租金與市場價差距不明顯。同時，公租房與限價房的需求群體是否會形成一定程度的重疊？一些倚仗收租的有房戶則擔憂，公租房會否衝擊商品房的市場？面對這些問題，本報四名資深房地産記者進行了深入探討。

　　三問公租房

　　1　公租房能否分流限價房申請者？

　　李鳳荷：按廣州市執行的經適房保障上限和公租房申請者的收入上限規定，公租房申請者應是在市轄無自有産權、月收入1524～5833元的人士，這與限價房的申請者是有重疊的。對於公租房申請者，他們有兩個選擇，一是申請公租房；二是申請限價房。目前，政府沒有明確規定，符合公租房資格的申請者是否可以同時排兩條隊。當然，對於大多數人來説，申請公租房只是規避市場高租金的一種暫時過渡安排。

　　陳白帆：目前，即便一位男性單身人士可以申請公租房，卻未必能找到姑娘願意嫁給住在公租房裏的自己。而這個男孩如果想要結婚，似乎還是得要走買房這條路。即便一對夫妻暫時沒有足夠的錢買房而申請了公租房，但擁有屬於自己的住房仍是他們的目標。因此，站在需求者的角度看，公租房也只能是一種過渡，並不能徹底分流限價房申請者。

　　王荔玨：公租房的用意是讓租賃者在這期間累積儲蓄，在租約到期後有能力了再買房。但在房價漲速要比薪金快的背景下，公租房更多只能解決一些外地到廣州就業年輕人的基本居住問題，並不能取代限價房。因此，預計買得起限價房的人大多不會願意“蝸居”在公租房裏。

　　2　公租房租金幾何？

　　李鳳荷：根據目前披露的信息來看，公租房租金是市值租金的80%，市民在9月底房管局諮詢活動上抱怨公租房租金不夠筍。記者從10月18日在陽光家緣網站公佈的廣州市9月份房屋租賃登記備案情況看到，9月份住宅租賃登記備案面積為215.46萬平方米，合同首月租金為2456.62萬元，這意味著每平方米月租金僅11.4元。若按這個標準繳付8折租金，公租房絕對是“廉租房”。

　　王荔玨：可值得參考的是，在全國率先開建公租房的重慶，成本租金基本控制在市場價的60%以內；此外，香港的“公屋”租金則僅為同地區市場價的25%。既然廣州的《辦法》還處在徵求意見稿階段，就應該對此關鍵問題進行重點考慮。

　　陳白帆：雖然此次公租房對家庭年收入的標準比較寬鬆，但對於年可支配在7萬元左右的個人或者年可支配收入在14萬元左右的家庭來説，也許經適房或者限價房對於他們的吸引力更大。如果他們在短期內無法申請到經適房或者限價房，仍轉向二手商品住宅市場尋找合適的單位，那麼所出現的情況和現在並無太大區別。應該説，那些對公租房真正有需求的市民，其實也基本不可能是商品住宅所要面對的群體。如果他們的收入只能住得起公租房，那麼必然無法買得起目前的商品住宅。因此記者認為，這個群體本身是否有房居住，和商品住宅的價格是否可以下降並無關係。公租房的租金應該明顯低於同區的租盤價格才是可行的。

　　3　公租房如可長租，會對商品房市場有何影響？

　　李鳳荷：據記者的推算，公租房申請者最可能購買的房屋是總價100萬元以下的商品房。按目前廣州樓市價格，100萬元以下的房子基本是郊區新房或樓齡較長的二手房。

　　目前公租房首批上市8000套，後續也在建設中。公租房不一定會導致商品房市場的萎縮，但若公租房持續供應，私人租賃市場將受到嚴峻的挑戰。

　　陳白帆：我認為，要通過保障房的建設減少市民對商品住宅的需求，從而讓房價真正下降，還需建設公租房——經適房——限價房——商品住宅這種上升渠道。當租住公租房的市民買得起商品住宅時，再允許他們將手上的限價房轉回給政府。這樣一方面可讓市民有可能用較低價格購房，另一方面能真正遏制對商品住宅的需求——如果中等收入者可用較低的價格買到較好的經適房和限價房，相信沒什麼人願意房奴。

　　王荔玨：雖然今年底計劃推出的公租房看似量不小，但“夾心”階層的住房需求到底有多大，目前還在統計。儘管政府表態，若公租房推出後需求大，會考慮加大開發量。但若公租房建設全由政府承擔，顯然是一個“大包袱”，而目前社會力量建設的模式也未形成，如何讓公租房建設有可持續性才是關鍵。否則，公租房對商品房的衝擊無從談起。

　　龍蕾：此次調查就著力於了解夾心層的住房需求。目前，已經較為明確的夾心階層有“兩夾”——“不符合廉租住房保障條件，又買不起經濟適用住房的”；以及“超出經濟適用住房保障範圍又買不起普通商品住房的”。這也就是説，夾心層本來就不屬於商品房的購買人群。根本就和商品房不是一個層次上的東西，又怎麼對其産生衝擊呢？