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開發商將不能直接收預售房款 或被迫選擇降價

發佈時間:2010年08月18日 07:53 | 進入復興論壇 | 來源:京華時報

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  昨天,有媒體報道稱北京擬出臺“商品房預售資金監督管理暫行辦法”,記者從多個開發商及業內人士處求證到,他們確實從銀行等部門了解到此消息。其中一位業內人士透露,他在三周前已得知此消息,估計近期就會頒布實施。這位業內人士表示,該辦法一旦實施,就意味著開發商的“活錢”將變為“死錢”。為了繼續購地、蓋房,不得不加快售房速度,降價將是開發商不得不考慮的選擇之一。

  據開發商介紹,按照正在研究的北京商品房預售資金管理辦法,未來北京開發商不僅將不能直接收存商品房預付款,即房地産企業不能直接收存預售資金,由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶。同時,在使用商品房項目預售資金時也將受多方鉗制,用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認,按基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請等四個資金使用節點申請用款。

  其中,《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》核心內容有3點。首先,今後房地産企業申報項目總投資(即重點監管資金)、用款計劃及監管銀行,將成為建委核發銷售證的前提條件;其次,房地産企業不能直接收存預售資金,由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶,已收定金、按揭貸款需及時轉入監管賬戶;第三,開發商有關商品房項目預售款用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認,分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點,每個節點用款額度不得高於重點監管資金總額的25%,每個資金使用節點只能提出一次用款申請。

  對此,昨天記者致電相關主管部門了解情況,但均未得到有效回應。

  -各方分析

  中國房地産聯盟秘書長、華業地産副總經理陳雲峰説,實施該辦法的主要目的就是防止開發商攜款潛逃,保證這部分資金的安全。他説,按照此前的規定,樓盤封頂後可通過申請預售許可證提前銷售房屋,購房者無論是全款還是貸款,購房款都將進入開發商自己的賬戶,並且自由支配。而這些資金絕大多數用於購置土地、償還貸款、開發新的樓盤。因此,可以説,開發商並不是靠自己的固定資金開發房産,而是不斷地利用預售房款循環開發。其間,有可能出現拖欠工程款、拖欠銀行貸款等情況,因此該辦法的主要目的,也是給予房地産開發中各個環節資金的安全保證。

  >>目的

  辦法主要保證預付資金安全

  “這是一次技術性調整,也正中開發商七寸。”我愛我家副總裁胡景暉説,雖然這不能視為新的一輪調控政策,但卻非常有效力。其主要原因是,這個辦法不像其它調控政策是臨時性的,這個辦法將會長期執行。而且,目前房地産市場正處在僵持階段,開發商入賬趨緊,同時,土地市場價格下降,又正是拿地的好時機。若該辦法實施,開發商希望進一步發展,就必須加快銷售速度,以求獲得可支配的資金。“那麼降價是最重要的選擇之一。”胡景暉説,這個辦法實施後,囤地、捂盤的問題也將自動解決。

  >>影響

  開發商將降價求資金鏈穩定

  陳雲峰和胡景暉都承認,若長期執行該辦法,開發商的開發速度和規模可能會受到影響。特別是跨省的大型房企,目前他們的資金都是全國調配的,若被銀行監管,將影響資金的流動和調度,從而減緩不同省市、不同項目開發的時間。陳雲峰認為,這些不利的影響,將在長期作用下,轉變成總供應量的放緩。

  而胡景暉表示,這需要開發商轉變思維,如果能掌握新規則,並加快開發速度,充分發揮效力,反而有利於提高開發週期,未來的總供應量應該不會受大的影響。