開發商將不能直接收預售房款 或被迫選擇降價

　　昨天，有媒體報道稱北京擬出臺“商品房預售資金監督管理暫行辦法”，記者從多個開發商及業內人士處求證到，他們確實從銀行等部門了解到此消息。其中一位業內人士透露，他在三周前已得知此消息，估計近期就會頒布實施。這位業內人士表示，該辦法一旦實施，就意味著開發商的“活錢”將變為“死錢”。為了繼續購地、蓋房，不得不加快售房速度，降價將是開發商不得不考慮的選擇之一。

　　據開發商介紹，按照正在研究的北京商品房預售資金管理辦法，未來北京開發商不僅將不能直接收存商品房預付款，即房地産企業不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶。同時，在使用商品房項目預售資金時也將受多方鉗制，用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，按基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請等四個資金使用節點申請用款。

　　其中，《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》核心內容有3點。首先，今後房地産企業申報項目總投資(即重點監管資金)、用款計劃及監管銀行，將成為建委核發銷售證的前提條件；其次，房地産企業不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶，已收定金、按揭貸款需及時轉入監管賬戶；第三，開發商有關商品房項目預售款用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點，每個節點用款額度不得高於重點監管資金總額的25%，每個資金使用節點只能提出一次用款申請。

　　對此，昨天記者致電相關主管部門了解情況，但均未得到有效回應。

　　-各方分析

　　中國房地産聯盟秘書長、華業地産副總經理陳雲峰説，實施該辦法的主要目的就是防止開發商攜款潛逃，保證這部分資金的安全。他説，按照此前的規定，樓盤封頂後可通過申請預售許可證提前銷售房屋，購房者無論是全款還是貸款，購房款都將進入開發商自己的賬戶，並且自由支配。而這些資金絕大多數用於購置土地、償還貸款、開發新的樓盤。因此，可以説，開發商並不是靠自己的固定資金開發房産，而是不斷地利用預售房款循環開發。其間，有可能出現拖欠工程款、拖欠銀行貸款等情況，因此該辦法的主要目的，也是給予房地産開發中各個環節資金的安全保證。

　　>>目的

　　辦法主要保證預付資金安全

　　“這是一次技術性調整，也正中開發商七寸。”我愛我家副總裁胡景暉説，雖然這不能視為新的一輪調控政策，但卻非常有效力。其主要原因是，這個辦法不像其它調控政策是臨時性的，這個辦法將會長期執行。而且，目前房地産市場正處在僵持階段，開發商入賬趨緊，同時，土地市場價格下降，又正是拿地的好時機。若該辦法實施，開發商希望進一步發展，就必須加快銷售速度，以求獲得可支配的資金。“那麼降價是最重要的選擇之一。”胡景暉説，這個辦法實施後，囤地、捂盤的問題也將自動解決。

　　>>影響

　　開發商將降價求資金鏈穩定

　　陳雲峰和胡景暉都承認，若長期執行該辦法，開發商的開發速度和規模可能會受到影響。特別是跨省的大型房企，目前他們的資金都是全國調配的，若被銀行監管，將影響資金的流動和調度，從而減緩不同省市、不同項目開發的時間。陳雲峰認為，這些不利的影響，將在長期作用下，轉變成總供應量的放緩。

　　而胡景暉表示，這需要開發商轉變思維，如果能掌握新規則，並加快開發速度，充分發揮效力，反而有利於提高開發週期，未來的總供應量應該不會受大的影響。