地産大佬儲地“過冬”：三派分立 各有張弛

綜合實力強大的房企，在調控後仍大舉在二三線城市佈局拿地

　　樓市“過冬”，地産大佬仍要“儲糧”。

　　自今年4月颳起樓市調控風暴至今，商品房成交量一路下滑，讓2009年賺得缽滿盆滿的開發商們體驗了一把“寒冬”。據近日國家統計局披露的數據，70個大中城市房價連漲15個月後首降。在業內認為樓市正在進入“下行通道之時”，開發商近憂價格鬆動，遠慮“糧草先行”。

　　縱觀調控近百日來的開發商拿地策略，面對調控相對的短週期，開發商們在自身發展的長週期中各自有收有放，張弛自有主張。但在調控中，拿地心態和佈局策略均顯現了微妙的變化。

　　【堅定拿地派】

　　萬科、保利：堅定拿地 分散佈局

　　一家是領跑開發商陣營的住宅開發民企大佬，一家是三年來快速發展的央企巨頭。樓市沉浮，大浪淘沙，但憑藉不俗的綜合實力，這兩家開發商在調控中拿地的步伐依舊堅定。

　　萬科：調控後連拿12塊地

　　根據萬科披露的上市公司信息統計，在今年4月調控後，萬科共拿下12個土地項目。其中，5月份拿下8個，6月份拿下4個。而在調控前的3月，萬科分別在貴陽和吉林拿下兩塊地，調控之後拿地勢頭有增無減。

　　粗略計算，萬科拿地的樓面地價多在1000元-2000元/平米的價位。即使其中稍高的地塊樓面地價也與地王“無緣”。如，北京長陽3號地南側項目樓面地價為6223元/平米，杭州草莊地塊約8560元/平米，比萬科在去年拿下的相鄰地塊低約24%。而成都新都區五龍山項目樓面地價僅870元/平米。

　　萬科執行副總裁肖莉並不認同萬科在“抄底補倉”的説法，她表示，萬科的拿地策略一貫如此，不拿“地王”、不囤地，今年上半年拿地花費約200億元。

　　不過，業內有聲音認為，萬科此次拿地是吸取了2008年的教訓。2008年，萬科董事長王石拋出“拐點論”，&&降價促銷，拿地也極為謹慎。但2009年下半年房市回暖，萬科發現可售房源跟不上報復性上漲的房市，從第三季度不斷高價買進土地。

　　此外，從目前萬科拿地的區域上來看，分佈較為分散，除北京和杭州項目外，其餘地塊分別分佈在唐山、瀋陽、西安、貴陽、成都、廣州、寧波、蘇州、青島等地，二三線佈局梯隊明顯。

　　保利：多元化儲地，拓展城市周邊

　　央企保利的拿地動作也令人覺得其實在“不差錢”。

　　在調控大勢前，保利地産自2、3月份在武漢、天津等拿下7個土地項目，還包括今年“兩會”後，其以50.4億元總價拿下的熱門地塊——北京大望京4、5號地塊。拿地勢頭兇猛。

　　記者根據保利公告的拿地新項目統計，調控後的5、6、7三個月，保利每月有地塊進賬，總共拿下6個地塊項目，斥資超過68億元。

　　昨日，保利董秘岳勇堅對記者表示，5月拿下的幾宗地，除上海市浦江鎮中心河以南C1-1、2和A3地塊(總價為26.09億元)外，都是公司以前跟蹤的一些項目，在調控時機下公司獲得了更多的主動權，所以取得了這些優質地塊。

　　同時，記者對比發現，保利調控後拿下的地塊性質更多元化。其中武漢、成都、中山、南昌地塊均為商住地塊，值得一提的是，保利還拿下了成都市蒲江縣朝陽湖鎮、成佳鎮4宗地塊，用地性質為旅遊及開發綜合用地。且根據拿地區域來看，雖然主要分佈在二線城市，但城市的中心區域分佈較少。如上海地塊在浦江鎮中心河以南；中山地塊在火炬開發區神涌村。

　　對於用地性質多元化的問題，岳勇堅表示，武漢市洪山區南湖村商住地塊是公司上年度就跟蹤的一個城中村改造項目，實際也以住宅為主，這個商住項目的拿地策略與調控大勢並無關聯。“政府目前在推出的一些地塊中更注重加大商業部分比重，認為相比普通住宅而言，能為當地帶來更持續穩定現金流。”

　　保利地産副總經理胡在新在半年報發佈後接受媒體採訪時表示，目前保利集中拿地不能説是逆勢抄底，思路更多還是根據公司的年度計劃進行。此外，他表示，今年將計劃在中心城市周邊，也就是城市帶進行拓展。