新房當成二手房賣 地産商花樣漲價沒商量

315 來源：央視網 2018年06月27日 09:40 A-A+
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　　央視網消息：威海是山東半島東端的一座濱海城市，近來這裡的房價引起了記者的關注，多家房地産仲介機構的數據顯示：2017年初，威海房價每平米均價在6000元左右，而到了2018年6月，房價已突破九千，主城區的一線海景房更是早已破萬。當地市場為何會出現這樣的變化呢？

　　捂盤惜售全為漲價預期 開盤也不賣

　　山東威海華夏山海城官網介紹，它依山傍水，主力戶型70-110平米，建成後可以容納1萬6千多戶居民，是威海2017年銷售量前十名的樓盤。5月下旬，記者來到這裡時發現， 17號，18號樓雖然是今年4月和5月剛開盤，但現在房子只剩下一樓和頂樓，其它都賣完了。

　　這個樓盤目前新開盤的均價在每平米一萬兩千元，按照現有戶型計算，一套最少也要一百萬元以上。根據2018年初，威海新聞網發佈的數據看，威海年人均可支配收入是33788元，就是説，如果以這樣的人均收入買一套房，需要不吃不喝30年。

　　記者調查走訪的多個售樓處都告訴記者，可售房源很少，甚至有些2019年、2020年才能交房的期房都已經被搶購一空。

　　如此高價的房源真的這麼搶手嗎？記者在現場用手機登陸了威海市住建局的官方網站，上面明確顯示，綠色為可售房源，紅色為已售房源，粗略數了一下，這裡至少還有一半的房源可以銷售。然而售樓處卻讓記者不要理會官網信息，他們賣房肯定是先賣位置不好的。

　　按照房地産銷售的規定，開發商每賣一處房産都要在住建局進行備案後，房産交易才能順利進行。記者電話採訪了威海市住房和城鄉建設局，工作人員告訴記者，備案24小時之後就可以查到信息了。

　　那麼這裡的房子到底有沒有被賣掉呢？一位負責看守樓盤的門衛很熱心地解答了記者的疑惑。

　　威海市某售樓處門衛：華夏山海城的這個樓，一層的小平方可以賣，好樓層大平方，好的不賣，告訴你沒有了，實際有，他不賣，專賣不好賣那樣的。有好的他不賣，他為了漲價啊，將來漲價好賣。

　　那麼這樣的情況在威海普遍嗎？隨後記者又去了另外兩家樓盤，這裡是悅海名居，已經拿到預售許可證，官網的項目公示中也顯示，房源正在出售，可是當記者詢問是否可以購房的時候，工作人員卻説還沒有開盤銷售。

　　在威海市住房和城鄉建設局發佈的《商品房銷售管理通知》中寫到：開發企業取得商品房預售許可證後，須在限定時間內一次性公開全部房源對外公開銷售，不得以各種藉口拖延開盤時間，嚴禁採取分幢、分單元、分層或分批、分次開盤等方式銷售，限定的時間為十天。而記者調查的這個悅海名居樓盤早在2018年4月和5月就分別拿到了項目預售許可證。但是直到記者6月初去詢問房源時，售樓處的工作人員仍然告訴我們項目沒有開盤。

　　記者電話採訪威海市住房和城鄉建設局工作人員，工作人員告訴記者像這樣的情況，開發商拿到項目預售許可證之後必須開盤。

　　在威海住建局的網站上，威海信泰的樓盤還有可售房源。但是售樓處工作人員同樣告訴記者樓盤已經銷售一空。記者在調查中發現，像這樣有房不賣的現象在威海早已經是人盡皆知，捂盤惜售早已經是一些樓盤的常見戲碼。

　　據安居客公開數據顯示，2017年6月，威海新樓盤均價為每平米7023元。2018年6月，新樓盤的均價為9489元。同比去年增長35%。對於捂盤惜售行為，北京師範大學金融研究中心鐘偉認為，這是開發商慣用的伎倆。

　　北京師範大學金融研究中心主任鐘偉：當你開發商去申請拿預售許可的時候，這個申請拿預售許可行為，本身就意味著政府和開發商，共同認定了目前這些房屋是可售的，這個政府和開發商自己心裏不會不明白，但他事後説一個我不具備充分的銷售條件，隨便找理由，隨便編造都不是太困難的事情。

　　“頂賬房”盛行 漲價逃稅“一舉兩得”

　　記者調查中發現，在威海，很多開發商本來手上還有大量房源，但是卻捂盤不賣，那麼住建局官網上顯示已經賣出去的房子真的都賣出去了嗎？

　　威海市華夏山海城售樓處銷售人員：我們現在賣的房子，正常的房子已經賣完了，現在賣的都是頂賬的，因為售樓處能正常貸款首付30%的全部都賣完了。

　　售樓人員告訴記者，按照正常首付30%很難買到新房，他們手上有幾套頂賬房，這些頂賬房也都是新房，不過不能按照在住建局備案的價格賣，必須要按更高的價格賣。

　　威海市華夏山海城售樓處銷售人員：你不用擔心，這個差價部分是給你開收據的。

　　看到記者有些不太明白，工作人員又解釋道，開發商在進行房子銷售時，先把一部分新房抵押給工程建設方，這就是所謂的頂賬房，這些房子已經在住建部門的官網上備案過了，顯示是已售房源，但是實際上還是空的。記者詢問，如果買這個房子是不是相當於購買了二手房？工作人員説，只要把合同的名字改成記者的名字就可以了。

　　按照規定，預售商品房要在住建部門官網上進行一房一價的公示，三個月內不能更改。這些頂賬房在住建局顯示已經銷售出去，合同上的成交價就是官網的備案價格。但是記者如果要購買就要按照更高的市場價格購買，中間的差價也不能寫在合同裏，而是直接交給售樓處。售樓人員還給記者算了一筆賬，這樣的方式，買房人並不吃虧。

　　威海市華夏山海城售樓處銷售人員：有什麼好處？後期交的稅少。像大城市，北京上海，比較懂法，管得比較嚴，逃稅罰我們的，這邊沒事，肯定沒有你們那邊管得嚴，你們那邊是皇子腳下，咱這邊比較遠。

　　記者查閱官網看到，售樓人員説的18號樓，在住建部門官網上的備案價格在一萬元左右，如果按照他説的現在的市場價在每平米一萬二到一萬三，以一百平米的房子為例，一套房的差價在二十到三十萬，這筆錢不能貸款也不能體現在合同上，在辦理房産證的時候自然也少了稅款。

　　那麼，在官網上顯示已售的房源，到底有多少是頂賬房？記者多方調查，無法得知確切數字，但是這位熱心的門衛手上有一摞房産仲介的名片，他告訴記者要買房子，就跟這些仲介買頂賬房。記者按照名片上的電話，給這些房産仲介打電話詢問。

　　威海市某房産仲介：華夏山海城的房子我感覺馬上就要漲起來了，要不這個房你可以過來看看，是我同事朋友的頂賬房，這個房你可以放心，你只要跟售樓處交易就行了，就跟售樓處買房子是一樣的。

　　《經濟半小時》記者：你這邊頂賬房挺多的是吧？

　　威海市某房産仲介：有 有 手裏有

　　《經濟半小時》記者：那是不是每個樓盤都有這種頂賬房

　　威海市某房産仲介：差不多都有，但是很多頂賬老闆不著急賣的話，他肯定是壓在手裏，現在這個房價直往上漲不是嗎？

　　2018年五月，威海市住房和城鄉建設局發佈《關於進一步加強市區商品房銷售管理的通知》，通知中寫道：合同變更或撤銷須依法進行。開發企業有義務制止購房人以退房為藉口撤銷合同、隨即改名轉讓預售商品房的變相炒房行為。購房人確需變更或撤銷合同的，開發公司須詳細詢問、記錄變更或撤銷合同的原因並保存相關資料備案。從記者的調查結果來看，個別開發商顯然並沒有沒有按照這個規定執行。

　　威海市海信售樓處銷售人員：就是買了房子，你簽了合同不辦房産證，開發商給你改合同。

　　面對這些調查結果，記者也覺得十分迷惑。這些樓盤很明顯的違規操作，當地住建部門是否了解呢？記者試圖聯絡威海市住建部門幫忙答疑解惑的時候，住建部門沒有接受採訪。

　　四川南充房價環比漲幅全國第一 背後原因何在？

　　威海的房價上漲，有人為炒作的原因，但威海樓市的表現，在三四線城市裏，還並不是最突出的，國家統計局七十個大中城市商品住宅銷售數據顯示，今年二月，四川南充，這個全省第二人口大市，房價環比漲幅達到了全國第一。何種原因在推動著這個西南內陸城市房價飆升呢？

　　六月初，記者來到位於南充市順慶區北部的一個樓盤，逸合中央公園。記者了解到，2015年的時候這個樓盤開盤價格只有4000多元，後來因為資金問題，樓盤一直處於停工狀態，直到2017年5月被其它地産商接手，現在已經漲到8000多元了。

　　從逸合中央公園向城區方向再走一站多地，就是一個比較大的樓盤，叫濱江天地，這裡看起來配套要完善一些。記者走進售樓處，發現這裡除了銷售人員之外，並沒有什麼客戶前來看房。銷售人員告訴記者現在基本上都賣完了。

　　銷售人員告訴記者，整個項目有900多套房子，目前只有幾套面積比較大、樓層不好的尾房，銷售價格在8000元到9000元之間。

　　在濱江天地的售樓處裏，還擺放著去年開盤的房價表，記者看到大部分的價格都在五千多元，即使到了今年3月份，這裡的均價也只有6800元。銷售人員告訴記者，到了今年四月份之後，價格上漲的速度開始加快，那個時候，他們銷售人員的朋友圈裏，每天都是漲了多少錢的信息，最多的一天每平米漲了500塊錢。一年下來房價基本上翻了一番。

　　在南充市高坪區的另一個樓盤集中的地方，記者看到這裡有四五個正在施工的樓盤，其中一個叫陽光天譽的樓盤，宣傳海報上寫著，電梯洋房不低於每平米一萬元，高層電梯不低於每平米9000元。不過記者在樓盤的後面看到，這裡還有大片的土地沒有開發，有些地方還種著蔬菜和莊稼。

　　不僅僅是價格上漲，住房交易數量也呈現出火熱景象。在南充市房地産交易與權屬管理中心大廳裏，每天都有很多居民前來辦理房産相關的業務，每個窗口都有很多人在排隊，就連複印材料的地方都排了很多人。

　　南充市房地産交易與權屬管理中心工作人員歐玥告訴記者，現在每天有200多件業務量。2016年和2017年上半年，每天業務量只有100多件，場面要冷清得多。

　　在南充市房地産檔案館統計信息科，記者得到的數據顯示， 2017年，主城區每個月的成交量大都在2000套左右， 2018年3月份之後，每個月的成交套數都在3000套以上，其中4月份的成交套數為3502套。而價格也從2017年9月開始快速上漲，均價也從2017年初的每平米4561元增長到現在的7285元。

　　南充市委黨校經濟學教授邱亞明：南充作為一個三四線城市，去年以來房價確實經過了一輪明顯的上漲。

　　邱亞明教授一直比較關注南充的房地産市場，他認為造成這輪房價上漲的最主要原因就是比價和溢出效應，由於此前一二線城市不斷加碼的限購政策，使得一部分購房需求轉移到三四線城市，使得南充的房子供不應求。

　　邱亞明：南充原來房價一直停在4000多，停了兩年沒動，然後成都價格不是上到一二萬，又限購，在這種背景下，他很多就覺得南充購房比較合適。

　　記者了解到，2016年南充房地産市場也經歷了低迷期，出現了多塊土地流拍的現象，當時的去庫存週期達到了36個月，現在房價上漲主要是因為地價上漲。

　　南充某樓盤銷售人員：今年年初賣的地，大概都是在六月份、七月份出來面市，但是地價都很高，都是四千到五千的地價，可想而知以後的房價，南充在近期幾個月內至少會有二十幾個樓盤會高，這都是由地價造成的。

　　不過隨著市場的回暖，南充市政府也加大了土地的投放量。根據南充市的統計公報，2017年商品房銷售面積578.66萬平方米，比上一年增加43.1%，其中住宅銷售面積499.91萬平方米，增加37.3%。

　　南充市房地産管理局房政法規科科長李軍：從今年上半年數據來顯示，房地産開發投資和商品房銷售面積都是在增長，這種可能有效增加供給，來緩解市民購房的一個恐慌心理。

　　評論：堅持調控目標 嚴打違規炒房

　　在房地産調控以及一線城市房價相對穩定的背景下，威海、南充等一些三四線城市房價的暴漲顯得尤為醒目。而這也引起了高層的關注。“五一”前後，在住建部就房地産調控問題密集約談的12個城市中就不乏三四線城市的身影。這些城市房價上漲有多種因素，既有環境保護的紅利、也有經濟發展的成果，但毋庸諱言其中也有監管缺失和人為炒作的因素。針對這些城市房價的“異動”，今年以來，住建部曾四次表明態度，堅持房地産調控目標不動搖。今年“兩會”期間，住建部部長王蒙徽表示，今年將建立完善房地産的統計和市場監測預警機制，提高調控精準性；大力加強對房地産市場的監管，特別是嚴厲打擊企業和仲介違法違規行為。