解析黑仲介違規操作 二手交易小心四大陷阱

2011年07月05日 19:59 來源：北京晚報

　　房子在人們生活當中所佔據的舉足輕重地位令它總是受到極大關注。畢竟，購置一套房産便意味著老百姓幾乎要花掉全部的積蓄。這樣的投入促使消費者必須注意全部細節，慎之又慎的選擇仲介。二手房越來越成為多數人安家置業的重要選擇，直到今天，大家對其交易中存在的所謂“暗箱操作”還不是很清楚，往往稀裏糊塗的上當受騙，被一些不法的“黑仲介”鑽了空子大肆賺取“不義之財”，讓老百姓同時蒙受了經濟和心理上的重大損失，也給整個行業的聲譽造成了極大的破壞。

　　“大成正嘉”副總經理劉利表示:“建議大家在選購二手房之前先選擇品牌響、信譽佳、實力強的大型仲介公司。否則，買賣的可靠性很難得到有效保障。”為了使廣大消費者的權益得到捍衛，記者通過調研和暗訪總結出“黑仲介”不正當操作牟利的四大招數，希望能對廣大讀者有所幫助。

　　全額房款現金收房

　　——引力大，損失更大

　　“現金全款收房”是“黑仲介”賺取不法收入最主要也是利潤最大的一種方式。現金全數到賬後，業主出於對仲介公司的信任大多就很痛快的把房本交給仲介。這當中基本還未完成過戶手續，不法仲介利用握在手中的房産證不是高價轉賣就是抵押變現，更危險的是個別不法仲介甚至有卷款潛逃的可能性。一旦出現類似情形，業主的損失將會非常的大。業內人士提醒，經紀公司應該只以仲介形式出現，不允許有“現金收房”業務。按國家規定，仲介最終只能收取最多2.5%的佣金，是純粹的居間方。

　　擅自挪用房款投資

　　——金額大，風險更大

　　許多不法仲介公司充分利用房屋買賣資金由自己託管的便利，拿出大筆款項去進行股票、期貨、基金的短期投資甚至存在銀行吃利息，以期讓這些賬上的錢流動起來賺取大筆灰色收入。實際上，由銀行進行交易資金監管的運作模式已推出許久，收費標準為監管額度的千分之三至千分之五之間。來自“大成正嘉”的一份統計調查數據顯示，約有逾七成消費者因為不願支付監管費而放棄進行銀行資金監管。業內人士提醒，大筆交易資金由銀行全權負責監管是最為穩妥的辦法，雖然要交付一些監管費，但安全系數高了很多。

　　免佣金大搞障眼法

　　——誘惑多，地雷更多

　　“購房免佣金”、“佣金半價”的口號往往是仲介公司打出的吸引客戶的促銷手段，實則內裏大藏玄機，這樣的幌子背後隱藏的往往是不法仲介大吃差價的行徑。仲介的利潤來源應全部來自於佣金，相關規定也明確要求仲介公司絕不允許吃差價，買賣雙方在交易時必須見面。業內人士提醒，經紀公司的服務理念“供需見面、透明交易、簽三方約、不吃差價”，不能僅停留在口頭和紙張上，更應該是一以貫之堅定執行的策略。

　　霸王條款藏在深處

　　——條款多，暗溝更多

　　很多不法仲介在與業主簽訂代理或買賣合同時，有意在隱蔽處設置些不合理條款，不然就僅規定業主該負的責任，而對仲介公司應當擔負的責任採取模糊化處理甚至是“避而不談”的辦法。當前，市建委即將出臺二手房買賣和居間合同範本，這樣將最大限度避免不合理合同的出現，保護消費者利益。規範化合同的出臺，將杜絕二手房買賣合同中隱蔽的對消費者不利的條款，黑仲介在合同上做文章恐怕不再那麼容易了。

　　“陷阱”之外還有“貓膩”

　　除了普通意義上的“陷阱”外，一些不法仲介在二手房買賣過程中還深藏著如下“貓膩”，消費者應做到知彼知己，有效保護自己的權益。

　　沉澱現金流

　　玩轉現金流的一般操作手法是，讓買房人的定金或者首付款或者全款盡可能長時間停留在仲介公司的賬面上，仲介公司利用這些錢再去收購其他的房屋或者從事其他的活動。等這筆錢付給房主之後，就又會有新客戶的錢流入賬面，這樣就可以循環的利用客戶的資金，而且不用給任何利息，白白讓仲介公司使用。期間仲介公司會找各種藉口延長過戶時間，比如説銀行批貸慢、買賣雙方的證件沒有交齊、銀行休假等，實際上仲介公司是把證件壓在自己公司沒有遞給銀行，這樣拖延時間就直接導致無法過戶，房主不能準時的拿到房款，客戶無法住進房子，直到最後再也無法拖延的時候才將手續辦好。但是此時，另外一批買房人的資金又流到仲介公司的賬戶上，循環往復，仲介公司不用承擔任何風險就可沉澱現金供自己使用。所以，業內人士提醒消費者，在達成購房意向的同時向銀行諮詢貸款所需要的時間和所需的證件，在買賣雙方證件齊全的情況下，過戶一般只需要一天的時間。這樣，在簽訂合同的時候要在附加條款中明確註明辦理手續的時間，可以有效防止不法仲介沉澱您的現金。

　　時間差收購

　　這是一種手段十分高明的收購方式，仲介公司收購房屋時説服房主先給定金，一般一萬到三萬元，有的甚至更少，説剩下的房款一個月之後再給，帶房主去做公證，然後將房本拿到手。這樣，仲介公司可以名正言順的拿著房子去賣，等一段時間房子高價賣出之後，再將買房人的錢給房主，這樣就等於説仲介公司只是先期投入幾萬塊錢就可以獲取翻倍的利潤，而且投入的錢很可能是前面提到的沉澱其他客戶的現金流。業內人士提醒消費者，對於這種情況，業主不要輕易把房屋産權證交給仲介，一般到過戶時才將原件連同其他材料一起遞交到房屋交易所。