6月30日，記者從南寧市房産管理局獲悉，今年上半年南寧市房地産市場逐步升溫：短短半年時間，市場成交量恢復到最火爆年份（2007年）的水平；房價更是創出歷史新高——成交均價為4500.22元/平方米，與去年同比增長9.81%。

　　在國際金融危機背景下，南寧樓市仍能“高歌猛進”，這出乎不少人的意料。那麼，究竟是什麼“興奮劑”讓南寧房價創出歷史新高？這一輪房價上漲會不會存在泡沫？未來的房價是漲還是跌？6月30日，記者就這些市民關心的問題採訪了南寧市房産管理局副局長周志彬。

　　現狀：

　　新建商品房價格創出新高

　　記者了解到，今年上半年，南寧房地産市場出現“量價齊升”態勢。1～5月，商品房實際登記銷售面積293.23萬平方米，與去年同比增長47.08%，比2007年同期增長27.72%；而新建商品房價格創出新高，成交均價為4500.22元/平方米，與去年同比增長9.81%。

　　周志彬分析，從以上數據看，這一輪反彈從2008年的11月份開始，到今年5月份，短短半年時間便恢復到最火爆年份（2007年）的水平，銷售勢頭十分強勁。周志彬説：“購房者在經歷了一年多的觀望等待後，在購房成本和價格都相對較低的情況下，紛紛釋放了需求，特別是價格調整比較充分而且品質較好的樓盤成交量比較突出。”

　　解析：

　　房價上漲有三大原因

　　為什麼在國際金融危機背景下，南寧房價還創出歷史新高？成交量和成交價雙雙被刷新，會不會令普通買房者望而生畏？

　　周志彬認為，房價上漲主要有3個方面的原因。

　　首先，是由於剛性需求釋放，成交量放大，開發企業趁機提高售價。由於購房者紛紛釋放需求，市場的需求量增大，部分開發企業看到潛在的需求增加，紛紛坐地起價，有些樓盤每平方米漲了幾百元。

　　其次，是由於投資性需求推高了房價。從統計數據來看，適合投資的小戶型（小于60平方米）在1～5月的成交均價為5104.61元/平方米，比普通商品住房成交均價高出895元/平方米左右。適合投資的小戶型成交均價與去年同比上漲15.13%，比普通商品住房均價增幅11.88%高出3.25個百分點。

　　再次，成交結構發生變化也是一大原因——高品質樓盤、精裝修樓盤成交量增多。從數據上看，今年1～5月，6000～7000元/平方米樓盤的成交量佔總成交量的8%，而去年同期，這個指標只有5%。而另一方面，低價位的經濟適用房成交比例較低。今年1～5月，經濟適用房成交量為11.69萬平方米，僅佔總成交量的4.38%。因為低價位的經濟適用房成交量所佔比例較小，在一定程度上沒有起到緩解房價上漲的作用。

　　比較：

　　南寧房價泡沫含量較少

　　周志彬認為，從近幾年情況來看，南寧市房價在2008年2月達到4200元/平方米，而2008年10月下降到3800元/平方米，目前在房地産市場回暖的情況下，房價為4500元/平方米，由此可見，南寧市房價並未出現大起大落現象。另外，由於南寧房價在全國省會城市（特別是中西部城市）中居中等水平，未來仍有一定的上漲空間。

　　南寧目前的房價算不算高？周志彬説，將南寧市今年一季度商品房均價與武漢、太原、鄭州、長沙、合肥、南昌6個中部省會城市和成都、昆明、西安、重慶、銀川、呼和浩特、貴陽、烏魯木齊、蘭州、西寧10個西部省會城市進行比較，第一季度南寧市商品房銷售均價為4362元/平方米，在17個城市中位於第8位；商品住房銷售價格為4105元/平方米，在17個城市中位於第7位。從銷售價格所屬區間來看，南寧市的商品房和商品住房的銷售價格與排在前13位城市的銷售均價屬於同一區間(4000～5000元/平方米)。周志彬説：“從當前的價格看，還是正常反映了南寧市的實際情況，我個人認為泡沫含量較少。”

　　措施：

　　激活二手房市場

　　今年上半年，南寧市二手房的成交金額是9.76億元，其中二手住房的成交金額僅為8.52億元。從當前南寧市房地産市場幾大特點可以看出，二手房交易量佔總成交量比例偏低。據了解，目前國內房地産市場發展較好的城市，二手房成交量佔總成交量30%左右，而南寧市二手房成交量只佔到總成交量的10%左右。周志彬説：“與發展較好的城市相比，南寧比例偏低，二手房市場有待進一步激活。”

　　“二手房市場與一手房市場之間具有很強的連帶性和互動性。”據周志彬介紹，在下半年南寧市房地産市場的工作措施中，重要的一項就是要進一步激活二手房市場，以此來推動南寧市房地産市場更加健康穩定發展。

　　一方面，將規範二手房交易，對其實行全面監管——包括建立二手房源信息平臺，對房地産經紀機構公佈的買賣、出租房源信息在房産局登記備案、整理分類，通過房地産信息發佈平臺對外發佈。啟用二手房網上交易系統，對通過合格經紀機構成交的二手房買賣，提供網上簽約服務，規範二手房交易行為，縮短辦事時間，由此解決避稅“陰陽合同”問題。

　　另一方面，將加強與各金融機構、公積金管理中心的溝通與協作，促使各金融機構擴大對二手房交易融資支持，在貸款範圍、條件、額度上降低門檻。此外，通過學習外地經驗，研究出臺相關政策，從而降低二手房交易相關稅費。

　　預測：

　　下半年房價可能繼續平穩上漲

　　下半年南寧樓市將出現怎樣的局面，房價是漲還是跌？周志彬認為，雖然今年上半年南寧房地産市場出現“量增價漲”，但開工量、批准預售量卻在減少，這是由於年初開發企業對市場持謹慎態度而放緩了開發進度，目前開發企業仍以去庫存化為主。周志彬説：“因此對於下半年成交量、房價、投資額等指標的走向，我們應該客觀辯證地看待。”

　　周志彬認為，南寧市是後發展的西部城市，房地産行業是拉動國民經濟發展的一個重要因素。因此，下半年南寧房地産成交量能否繼續保持增長的態勢，取決於我國經濟的回暖程度，取決於國家的金融貨幣政策，取決於國家和南寧市房地産政策能否進一步貫徹落實，也取決於開發企業能否理性面對當前形勢——合理定價、繼續適度讓利於民……“如果這些因素得以發揮作用，南寧市房地産開發投資額將會加大，房地産成交量將繼續保持增長，房價也將繼續平穩上漲。”周志彬説。(記者 文彩雲)

責編：楊鑫