房地産救市：降價才是硬道理 [討論]

話題回放：房地産：救市聲中 觀望延續（2008/11/07）

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房地産救市是這段時間市場上最火的一個詞。市場中，開發商在促銷；銀行裏，房貸在打折；稅收上，政府在優惠，一浪高過一浪的救市呼聲，為何救不起低迷的中國樓市? 地方政府不遺餘力，各大銀行態度謹慎，救市難道成了救開發商，是政策誤讀？還是利益捆綁？

央視二套《今日觀察》節目中，主持人陳偉鴻和評論員何帆、張鴻一起為你剖析：中國的房地産市場，到底該不該救？還能不能救？該怎樣救？

張鴻：房價實在高得太離譜了

（張鴻《今日觀察》評論員）

經過最近這兩年的大幅的上漲，房價與收入之間的比例遠遠背離了。一般國際上標準是3到6倍，現在很多地方的房價收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30年或者40年才能買得起一套房，遠遠背離了國際上這個標準。用這個房價收入比來衡量已經説明房價實在高得太離譜了。

房地産的冬天還沒有過去。潘石屹去了一趟美國後覺得有一種撕心裂肺的痛。他説如果政府早救的話，房産可能就會是一個反彈。我能理解這個撕心裂肺的痛是什麼。

張鴻：地産商唯一自救的辦法就是降價

（張鴻《今日觀察》評論員）

因為很長一段時間以來，從西安、南京，救市的辦法無所不用其極。許多地方政府能用的政策，基本上都用到了。有的在打擦邊球，比如説有的城市它開始在稅費上開始減免，這個可能應該是中央政府和國家稅務總局的來的政策，被地方政府做為擦邊球用了。

又比如説有些地方政府説用財政補貼直接補貼購房者。這是個有廣泛爭議的舉動，能不能全體納稅人的錢來救房地産？必須打個問號。還有在一些戶口相對稀缺的城市裏面，許多地方政府用戶口來吸引百姓買房。

這些救市的措施，結果確實能讓開發商活得更好一點了。如果救市是救了百姓的話，就比較繞了。因為房地産涉及到40多個，甚至50多個行業，相關的産業，包括農民工的就業，包括這個地方政府的一些廉租房和經濟適用房的建設資金，很多都來自於土地出讓金。許多地方政府的財政收入和這個模式有很緊密關係，我曾經採訪過一個二線城市的一個市長。他就對我説這個地方的房地産就是龍頭産業，因為土地出讓金，幾乎佔財政收入的60%到70%。

地方政府一定要明確，救市不是托市，不是救價格，而且地方政府千萬不要再和房地産商的利益綁在一起了。那麼對於地産商來説了，隨著整個經濟適用房、廉租房的這種建設的進一步的落實，地産商你唯一自救的辦法就是降價。

何帆：房地産將面臨冰河世紀

（何帆《今日觀察》評論員）

一些開發商説，説現在樓市不能降，因為越降的話，老百姓越不買。我覺得這個判斷是不對的，因為買房的人實際上是兩種，一種是自己要住房，所以他要去買房。這些人他不是説為了投機的，所以他看到，當你的房價真的是降到能夠給他得到實惠的時候，他會去買的。只要是房價降到合理的程度，從自有住房的角度來説，百姓可能是去買的。

另外，房地産的冬天其實還沒有到來，現在房地産商可能遇到的不是一個冬天，而是一個冰河世紀！房地産商現在正在面臨被迫調整商業模式，以前空手套白狼的魔術將會徹底失效。因為過去房地産商拿土地比較容易。但現在中央政府對土地政策控制得比較嚴，紛紛出臺廉租房，兩限房的政策就是真正來解決那些種低收入階層購房問題。對於房地産商來説，這是一個打擊。因為原來百姓只能靠房地産商蓋房，現在政府增加了供應，對原來處於一個壟斷地位的房地産商來毫無疑問是個巨大的打擊。

何帆：出臺的房地産政策 被房地産商誤讀

（何帆《今日觀察》評論員）

政府一系列房地産的政策出臺，看起來好像是和地方政府救市的措施是一樣的。但是仔細去看就發現實際有所出入。比如財政部規定了是從11月1號起，如果你個人首次購買90平方米以下的普通住房，那契稅要下調到1%，然後買賣房子時，暫時免徵印花稅、個人銷售住房免徵土地增值稅。所以都是在免掉稅負，實際上是個惠民的政策。另外，政府之所以出臺一些措施針對房地産市場，有兩個用意，一個用意就是説真正看到老百姓現在住房比較困難，買房比較困難，所以想讓中低收入階層的人能夠得到更多的實惠。第二就是在美國金融危機風暴的衝擊下，不想讓中國經濟出現一個硬著陸，採取保經濟增長的辦法。但是這樣的政策，恰恰被房地産商，被一些地區政府給誤讀了。

因為這裡包含一個利益所向，房地産和地方政府之間的利益，被結合的非常緊密，除了它直接要得到土地的收入，它還帶動了其他的各個行業，傢具行業、裝修行業。作為一個地方政府，也不願意看到地方經濟一片凋零，所以就會出臺各種政策，來想救房市。

救市應該是救中國經濟，要針對中低收入階層的這些群眾，提供一個新渠道。我們看到政府加大了對廉租房、兩限房，包括一些經濟適用房的加大這樣的舉措，實際這是個民生工程。

如果救經濟，要逐漸地調整，要防止房地産一枝獨秀，一家坐大的局面。

何帆：房地産行業在中國經濟中的比重是畸形的

（何帆《今日觀察》評論員）

現在中國的經濟已經被房地産俘虜了，房地産行業在中國經濟中的比重是畸形的。因為2007年的時候，投資佔中國GDP的40%，其中房地産投資又佔四分之一。所以按照這個比例，2007年的時候，房地産的投資佔GDP的比例的是10：7這個比例要比美國和日本都要高得多，而且這個上漲的速度也比美國和日本要高得多，甚至比日本在經濟崛起的那一段時期還要高。比美國在前幾年，房地産泡沫的那一個時期長的速度都要高。因此，所以我們現在，實際上已經到了一個要改變房地産一家坐大的情況。

儘管我們承認房地産行業是中國的支柱行業，但是有見過一個柱子就能夠支起來的大廈，所以現在要做的不是説要去加固房地産行業，而是要儘快地讓中國的經濟的發展，變得更加的平衡。

否則的話，無論是地方政府，無論是銀行，還有普通老百姓，可能就都會被拴在房地産這一條繩子上。

房地産行業應該讓它降價，另外從地方政府的角度來説，下一步可能就是要進行一些財政制度的改革。不能再讓地方財政完全依賴土地的收入，地方政府可以通過徵收物業稅，可以通過徵收土地增值稅，增加財政收入的來源。

陳偉鴻：提振中國樓市，降價才是硬道理

（陳偉鴻《今日觀察》主持人）

各地政府採取了許多令人眼花心亂的救市措施，很多百姓都在思考救市到底是救了誰？每次當面對這樣的質疑時，許多地方政府最典型的説就是救市是救經濟、救銀行、救百姓。但是我每次都發現百姓似乎不怎麼領情，他們並不認為你救的是百姓，反而大家會覺得救的是開發商。

因此，對於政府而言，可能更需要重新校正自己對各方利益之間的關係。政府想救的是經濟，開發商想救的是自己，百姓還在等待，市場依然低迷，消費者呼籲，提振中國樓市，降價才是硬道理，

易憲容：如果房産價格遠離居民購買力 怎麼救市都無濟於事

（易憲容:社科院金融研究所金融研究員）

把房價抬高，才能抬高土地的價格，土地價格高了，土地的財政（收入）就有了。地方財政有了，你不能把它拿一點出來，説要補貼民眾。其實這種舉動並沒有補貼民眾。

房地産的需求，一定是以居民的可支配收入，以及購買力作為一個基點的，離開了這個基點來講，再怎麼救，怎麼補貼都沒有什麼用。儘管比如説有些人發展了經濟，但絕大多數人沒有能力，購買這麼高房價的住房的。

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責編：程振宏