開發商退房大單背後的中國樓市"多""空"分歧

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　　今年二季度以來，房地産開發商“自己給自己退房”的異常舉動頻現中國樓市。除了暴露出金融危機下房産企業在資金上的“生死掙扎”外，更多地顯示了通脹陰影下投資者對中國樓市未來走向兩種截然相反的預期。

　　從杭州城西一個高檔樓盤8套物業短短半年內的賣房和退售，可以大致勾勒出不少房産企業去年以來的經營狀況。

　　杭州透明售房網提供的數據顯示，5月5日和8日，兩位原購買人各退售住宅4套，涉及面積2400余平方米，總金額超過7000萬元。

　　杭州市房地産管理局批准了這兩筆退房合同。根據房管局掌握的情況，兩位買家個人資金較為充裕，去年底受開發商所托，以每平方米3萬元左右的市場價購入這批滯銷房産，其實是通過房産抵押的方式，以個人信用從銀行取得貸款，為陷入資金困局的房産公司解圍。

　　金融危機影響加深以後，無法以其他名義從銀行取得金融支持的開發商，曲線求助於相比之下極為寬鬆的個人按揭。這在程序上完全合乎法律，較之高利貸更是穩妥得多，於是地産商們競相效倣，成為地産圈內“公開的秘密”。

　　整個5月份，杭州透明售房網上顯示的退房記錄為135套，是今年以來最多的一個月份，當地房管部門估計，明顯屬於開發商自賣自買以後的退房金額，至少在1億元左右。

　　而在北京、上海、廣州等大中城市，這種開發商“左手賣右手”的事件也相繼曝光。一季度以來，北京退房率達到4.7%，二線城市西安的一手房退房率更高達6.7%。

　　地方政府和公眾擔心的是，這種“假按揭”不僅讓銀行承擔了巨大的金融風險，而且無形中製造了樓市虛假的繁榮。但事實上，這些退掉的房源剛剛過了三天公示期，馬上就有購房者接盤，被突如其來的購買力消化一空。

　　幾乎就在開發商瘋狂退房的同時，久違的炒房團又捲土重來，無論溫州、杭州還是上海、北京，投資客的大批出現讓房地産開發商始料未及。

　　位於杭州濱江新區的樓盤藍色錢江，前來買房的幾乎全是溫州人，售樓小姐形容他們“一不看房，二不問面積，三不管戶型，只要有房就下單，一買就是一個單元，有的一口氣可以買下三十幾套。”

　　浙江大學房地産研究所所長趙杭生説：“開發商認為目前的樓市小陽春不可持續，所以急著讓手中的房産重新回到市場上。以溫州炒房團為代表的投資客瘋狂接盤，則代表著投資者對中國經濟率先復蘇的信心和率先通脹的擔憂。”

　　“對於樓市甚至中國經濟近期的走向顯然存在兩種截然不同的分歧。”中國銀行浙江省分行風險管理部總經理王軍説。他認為，以溫州人為代表的炒房團這次捲土重來，與眾多預測機構對中國經濟率先復蘇之後率先進入通脹的預言不無關係。

　　今年前四個月，北京樓市成量創下三年以來新高。上海樓市銷售出現井噴，前五個月商品房成交量同比增長26%。今年5月，杭州樓市以幾近瘋狂的數字刷新歷史紀錄，成交量高達10058套，而2007年6月創下的最高紀錄也不過是6000多套。連杭州地産商們自己也沒想到，樓市的歷史新高會在金融危機影響仍難預期的時候到來。

　　在一些城市，人們又開始通宵排隊買房，杭州市産權交易中心兩層樓的大廳都人滿為患，辦證人員抱怨沒法休息，一個房産經紀人最多一次辦了80本房産證。

　　華邦地産信息部主任韓偉軍認為，從6月份開始，樓市瘋漲的幕後推手將逐一消失：銀行一、二季度信貸放出天量以後，下半年貸款收緊，樓市的流動性消失；去年一年積累的剛性需求經過一段時間的集中釋放，剛性需求也將萎縮。

　　趙杭生也認為，目前金融危機繼續蔓延，內需外需沒有明顯轉機，民營資本對實體經濟的投資肯定會非常謹慎，當通脹成為一個普遍預期後，風險意識極強的浙江民營資本如此急切地選擇投資樓市也可以理解。

　　“與以往出於獲利目的，進攻性的房地産投資相比，這一輪炒房團的瘋狂買樓帶有強烈的防禦性質，”趙杭生説。

責編：張福偉