中證投資：地價拐點推升股市 漲幅可能遠超預期

    ⊙中證投資 徐輝

    4月份中國經濟最大看點是土地市場的回暖和地價拐點的出現。這表明人們一直憂慮的私人投資已經開始啟動，從而可以推論危機後中國經濟復蘇將顯現更強的爆發力和持續性。對於股市而言，地價拐點首先會使得A股、B股和H股市場的地産股得到重新定價，與此同時，其他金融、建材、鋼鐵等多個行業股票也將重新定價。由此，A股市場1664點以來的反彈行情進一步演變成反轉行情，而且牛市第一波行情的漲幅也將遠遠超出市場的普遍預期。我們認為，滬綜指未來運行區間將上升到2400點至4000點區間。

　　地價拐點確認地産股牛市

    4月份中國經濟最大看點，是土地市場的回暖。我們先看一組數據：深圳位於回龍埔平西路和愛心路交會處2 宗捆綁地塊，14分鐘內舉牌113 次，以高出底價2.7 億的價格成交，地塊溢價51％；上海青浦徐涇鎮3號地塊有10 家開發商參與競價，金地以5.6億摘得地塊，地塊溢價水平高達82％；重慶渝北區觀音橋組團E分區地塊經過14家開發商19輪競價後，以4900 萬元的價格被重慶仁強收入囊中，地塊溢價43％。

    這一組數據表明，中國土地市場出現了集體復蘇，地價出現18個月以來首次明確回升，地價拐點出現了。從以往的歷史來看，地價拐點的出現是樓市反轉的確認指標，它一方面對近期樓市回暖做出了一個正面回應；另一方面，也對未來幾年地産市道的走好給出了來自發展商的樂觀預期。

    地價拐點的出現會帶來以下後果：其一，地産股的NAV（預測凈資産值）需要重新調整。因為此前的NAV是在一個地産熊市市道裏形成的地産股的預測凈資産值，它隱含了房價滯漲或下調的預期。隨著地價拐點的出現，券商研究人員未來一兩個月肯定要調升地産股的NAV，幅度會在20％至30％左右；其二，市場對地産股的定價會從NAV折價向NAV溢價轉變。在熊市低點地産股定價往往是NAV的五折左右，現在它至少要恢復到NAV附近，甚至可能出現20％至30％的溢價。

    這兩個因素下，原本NAV在10元左右的地産股，其在熊市低點可能只賣到3.5元左右；而一旦地價拐點出現、地産牛市確認，根據上面兩點，該地産股股價將很快回到12元的水平上，累計漲幅達到242％。而且這還只是第一步，隨著地産上市公司利潤的恢復，其股價會在NAV和市場預期推動下繼續上揚。

    事實上，我們已經看到了在4月底後A股、B股和H股市場地産股的繼續顯著走高。從過往的數據推測，4月底的深市地産指數點位是1400點，這將成為一個分水嶺。未來地産指數調整將很難下破該位置。

　　未來半年股指運行區間：2400點—4000點

    土地拐點出現對於股市運行意義相當重要。首先，對中國經濟而言，它預示著人們一直懷疑的私人投資出現啟動跡象。而且，從各個發展商的觀點來看，從消極到積極的轉變正在進行之中。這意味著未來土地市場將繼續走牛。在這樣一個大背景下，鋼鐵、水泥、傢具、家電、銀行等一系列行業將明顯受惠，進而推動中國經濟出現V型反轉。其次，對股市而言，它直接推動地産股進入牛市。與此同時，其他相關板塊如銀行、鋼鐵、水泥等受到地産復蘇帶動而盈利提升，股價也將陸續走出低谷。

　　那麼，市場具體運行區間會有怎樣的變化呢？

    目前滬深300指數市盈率在17倍左右。從歷史運行的情況來看，其在正常年份的市盈率一般在15倍至25倍之間。從目前這一時點來看，滬深300指數相應的合理點位區間是在2000點至3600點之間。也就是説，相對於目前滬深300指數2810的水平，該指數達到合理區間的上限位置還有28％左右的空間。相對於滬綜指而言，其對應的點位是3400點附近。筆者認為，市場存在較大幾率回升到這一區域。

    另外，目前市場對2009年和2010年上市公司利潤增長的平均預期為16％和18％。這意味著明年市場的價值中樞將由於企業利潤的回升而繼續提升15％左右。也就是説，在承認滬深300指數15倍至25倍的運行區間是合理的基礎上，2010年市場合理區間的高位區是4000點左右，低位區是2400點左右。由於股市是預期市場，這樣的一個運行區間可能在未來半年內成為市場運行的重要區間。

責編：谷立亞