房市回暖保持一份謹慎 四大方面尋找投資機會

　　上周，房地産股整體活躍，板塊指數周漲幅達到11.26%，尤其在週末當股指受到煤炭石油等權重指標股打壓時，地産股責無旁貸地擔當起多頭先鋒，在以“萬、保、金、招”為首的優質地産股帶領下，大盤穩住陣腳，收盤終於站上了闊別9個月之久的2600點。

　　價量有變動

　　樓市初顯小陽春

　　4月份各地樓市儘管成交走勢有所分化，但回暖還在持續。值得關注的是，隨著銷售回暖的持續，房價開始回升。當月各地推盤量均有所增加，但由於市場消化速度更快，北京、上海和深圳等地的可售商品房存量繼續回落。總體來説，一、二線城市商品房交易繼續放量，維持在歷史較高水平。

　　根據東海證券研究所跟蹤的國內15個城市：福州、廈門、武漢、深圳同比增幅均超過200%，分別達到331.7%、279.9%、276.9%、210.3%；杭州、深圳、長沙、南京、天津、西安同比增幅均超過100%，分別達到197.5%、178.4%、147.6%、140.9%、124.0%、107.3%；上海同比增幅也高達92.3%。與此同時，一些城市成交量環比仍呈增長態勢。

　　同時，一、二線城市商品房成交均價有所企穩，環比普成結構性漲勢。4月，除少數城市以外，國內一、二線城市商品房成交均價基本企穩，暢銷、低總價商品房普遍呈現上漲態勢，即房價環比呈現結構性漲勢：杭州、廈門、深圳成交均價環比漲幅均超過10%，分別達到14.7%、11.6%、11.1%；長沙、蘇州、福州、天津環比漲幅分別為5.1%、4.0%、2.6%、2.2%；只有昆明、武漢、西安環比出現下跌，跌幅分別為7.5%、2.5%、1.6%。

　　“地王”再現

　　開發商資金、信心雙升溫

　　四月最大看點是土地市場有所回暖和“地王”的再現。先是溫州原溫州長運集團有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價格，成為09年目前為止的“單價地王”。再是大連金賽置地有限公司以37.48億的總價拿下大連高新區廟嶺村紅淩路兩側7宗地塊，成為本月總價“地王”。此外重點住宅地塊更是出現多輪競價和成交明顯溢價的火爆場面。深圳位於回龍埔平西路和愛心路交會處2宗捆綁地塊，14分鐘內舉牌113次，以高出底價2.7億的價格成交，地塊溢價51%。上海青浦徐涇鎮3號地塊有10家開發商參與競價，金地以5.6億摘得地塊，地塊溢價水平高達82%。重慶渝北區觀音橋組團E分區地塊經過14家開發商19輪競價後，以4900萬元的價格被重慶仁強收入囊中，地塊溢價43%。

　　聯合證券認為土地市場的初步回暖，再度印證了部分人士認為的當前樓市初步回暖的觀點。

　　項目資本金比例下調

　　為房企資金鬆綁出實招

　　近期國務院發佈商品住房項目資本金比例將下調的通知，為房企資金鬆綁，使房企的負債能力以及滾動開發能力都進一步提高。正如國務院公告所言，此舉是為應對國際金融危機，調動社會和企業的投資積極性，擴大投資需求，調整和優化投資結構。

　　房地産開發投資佔固定資産的比重在20%以上，對拉動固定資産投資有著舉足輕重的作用。由於房地産開發商對後市的謹慎態度，自08年7月開始，房地産開發投資增速不斷下滑，09年3月，房地産開發累計投資同比增長僅為4.1%，而在去年同期增速為32.3%，增速下降87.3%。下調房地産開發項目資本金比例有利於調動房地産開發商的投資積極性，特別是對於資金鏈更為緊張的中小開發商。

　　廣發證券認為，對於已開工項目，項目資本金比例的下調有利於提高房地産開發企業的資金的週轉率，有助於緩解開發商的資金壓力。對於新開工項目，項目資本金比例的下調能起到一定的刺激作用，但是影響有限。開發商普遍對後市持謹慎態度，成交量是關鍵決定因素，除非接下來兩到三個月的住宅銷售量能夠基本或大致維持在目前的水平，否則開發商很難大規模的增加新開工項目。

　　部分財務數據有所好轉

　　一季報顯現積極變化

　　根據中投證券對房地産行業92家上市公司08年年報和09年一季報綜合比較分析，部分財務數據在今年一季度已出現好轉跡象，主要體現在預收賬款顯著增加、凈負債率有所下降和銷售收入出現增長等三方面。

　　08年房地産市場深幅調整，行業營業收入和凈利潤增速大幅下降，09年一季度銷售回暖尚未體現在報表中，但09年一季度預收賬款增長顯著，預計09年行業整體增長超市場預期。2008年房地産行業92家上市公司營業收入增速從07年的47%下降到16%,歸屬母公司所有者凈利潤增速從07年的89%下降到9%;09年一季度上述增速大幅減緩，營業收入同比下降8.5%，歸屬母公司所有者凈利潤同比下降22.9%。09年一季度預收賬款大幅回升，92家上市公司預收賬款比08年末增長17.8%，而08年一季度僅比07年末增長5.3%。

　　凈負債率下降，09年一季度銷售有所回暖，行業資金壓力有所緩解。08年末，房地産行業92家上市公司資産負債率為62.9%，比07年末上升0.2個百分點，扣除預收賬款後的負債率和凈負債率分別比07年末上升4.3和13.1個百分點。09年一季度末，資産負債率為63.7%，比08年末上升0.8個百分點，但扣除預收賬款後的負債率和凈負債率分別比08年末下降0.7和2.3個百分點，這是近期各地樓市復蘇，開發商銷售回籠資金大幅增長，資金壓力緩解所致。

　　09年一季度毛利率下降，銷售收入增長，09年凈利潤同比有望正增長。從08年的盈利指標來看,房地産價格的調整尚未體現在盈利水平的下降上,08年行業的各項盈利指標基本與07年持平。08-09年的價格調整將反映在09年的結算收入中,09年毛利率和凈利潤率預計低於08年3%-5%點。09年一季度毛利率同比下降4.5個百分點，低於08年全年下降1.4個百分點的水平；扣除營業稅金及附加後的毛利率同比下降4個百分點，低於08年全年1個百分點；銷售凈利率同比下降3.2個百分點，低於08年全年1.6個百分點。但由於09年主要城市一季度銷售收入同比增長超過100%，預計上市公司09年全年銷售增長將在20%以上，銷售增長將抵消毛利下降帶來的不利因素，預計09年是近年地産行業毛利的低點。

　　行業集中度繼續提高。08年營業收入排名前10名的上市公司其營業收入合計佔到行業的53.5%,比07年提高了3.5個百分點，萬科佔到行業全部營業收入的21.2%，基本與07年持平。2005至2008年，營業收入排名前10名的公司，其營業收入佔比從40.5%提高到53.5%，行業在加速整合過程中集中態勢顯著。

　　四方面

　　尋找投資機會

　　不過需要提醒的是，大部分行業分析師都對房地産市場全面回暖持謹慎樂觀態度，具體到個股的交易機會上，綜合山西證券、海通證券、長江證券、金百靈投資等觀點，主要集中在以下幾個方面：

　　一、在世博會、迪士尼、雙中心等多個概念影響下的上海板塊的投資機會在未來幾年中長期存在。具體上市公司分為兩類：一是在原南匯區已有大量土地儲備等不動産資源的相關上市公司，如中華企業、海博股份等；二是主導浦東新區所轄的四大國家級開發區的陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋等公司，因有望獲得更多的土地儲備資源，並將由此從中顯著受益。

　　二、從行業復蘇角度，深圳等區域的房地産復蘇跡象較為明顯。深圳地區房地産股可積極跟蹤，當然也包括業務總量中擁有大量深圳商品房銷售比重的品種，招商地産、金地集團、沙河股份、深長城、深振業等品種就是如此。

　　三、國家政策持續放鬆地産企業銀根，流動性將再次成為主導行業發展變化的關鍵性因素。企業層面流動性的釋放，將意味著房價逐步穩定、土地成交逐步活躍、以及新開工增加。這樣的釋放，最直接提升了地産行業中小公司的估值水平，這些企業徹底走出資金鏈的危局，屬於反轉類型投資機遇，如廣宇集團、上實發展等。

　　四、從市場層面，比如大股東定向增發價格高的，每股凈資産高的，或者有業績承諾等因素的個股，雲南城投、陽光發展、中江地産等可跟蹤。

責編：金文建