北京二手房貸款可選公積金+商業"組合貸"

　　下週一起，市民購二手房可向市住房公積金管理中心申請組合貸款，即“公積金貸款+商業貸款”。這意味著，購房人如公積金貸款數額不夠，又無法多交首付款，可通過商業貸款補足房款，從而享受到公積金貸款的低利率優惠。

　　市住房公積金貸款中心副主任潘峰介紹，辦理二手房組合貸款主要有兩種形式，首先申請人可以採取抵押擔保方式獲得組合貸款。這種方式需要購房人辦理完房屋過戶，並拿到産權證辦理了房屋抵押登記後，才能獲得貸款；另一種方式，可以採用抵押加北京市住房貸款擔保中心保證擔保獲得貸款。與第一種方式不同的是，購房人可以在尚未獲得産權證之前，獲得貸款。但房屋交易雙方必須已經遞交過戶申請，並取得交易契稅憑證、領證(房産證)通知書、過戶證明，而且購房人還需要繳納總房款0.3%的擔保費用。

　　“兩者相比，第一種方式花費少，放款週期長，第二種方式花錢多，但週期短。”潘峰説，獲得貸款後，組合貸申請人需要分別辦理用於還商業貸款的銀行卡和用於還公積金貸款的銀行卡，每月還款時，貸款人需要分別將月供打入兩個銀行卡。

　　據介紹，市住房公積金管理中心目前只與建行北京分行進行了合作，其他銀行還在積極洽談當中。

　　■政策解讀

　　組合貸款辦理週期更長

　　潘峰介紹，到目前為止，從2007年底推出的商品房組合貸款，一共辦理了800余筆，放款週期為15個工作日，而純公積金貸款辦理週期為10個工作日。

　　新推出的二手房組合貸，辦理過戶抵押登記大約需要7個工作日的時間，而在建委獲得房産證也需要10個工作日。因此，選擇抵押擔保方式獲得組合貸款的購房人，至少需要17個工作日才能獲得貸款。

　　商貸部分受二套房牽連

　　潘峰介紹，二手房組合貸款首付比例由商業銀行認定。這就意味著，已經購買過房産，並還清了貸款的購房人，將被認定為二套房購買者，不能享受首付兩成，利率七折的優惠。與此同時，首次置業者使用商貸的部分會在央行的徵信系統中留檔，今後再次購房時，會被商業銀行認定為二套。而住房公積金貸款政策中規定，只要還清首套房貸款，再次使用公積金貸款將視為首次購房。

　　最大優勢緩解首付壓力

　　專業貸款公司偉嘉安捷公司表示，組合貸的優勢並不在於能夠節省多少總利息，其最大的特點是緩解借款人前期首付壓力，同時亦能達到一個相對合理的月還款額。因為公積金首付低、利率低等較靈活的特點，使得不少借款人願意選擇公積金貸款。但因受最高貸款額度80萬元的限制，超出公積金貸款的那部分金額無從解決，在這部分人群既不願使用商貸又苦於單純用公積金首付支出會很大時，此時“組合貸”以公積金+商貸的貸款形式出現恰好填補了這一空缺，滿足了這部分借款人的需求，同時也為借款人提供了更多的選項。

　　最適用一步置業人群

　　偉嘉安捷公司指出，“組合貸”對於一步到位置業，不再有貸款需求的借款人來説比較合適，相反對有再次換房打算的購房人則不要輕易啟用，這類人應盡可能地選擇單純使用公積金貸款或商業貸款比較合適。另外，為避免超出公積金最高貸款額度，購房人在買房時儘量選擇小戶型，自住投資兩相宜。

　　■市場反應

　　房主最怕擔風險

　　據鏈家地産市場研究部主任王志偉説，在目前的二手房交易中，房主最喜歡一次性付款的方式，其次是商業貸款，最後是公積金貸款，這主要是由獲得房款的速度決定的。“房主最不願意擔風險。”王志偉解釋説，在購房合同中，一般都會寫明因為不可抗拒因素可終止交易的説明。而在申請公積金和組合貸款前，房屋交易雙方需要簽署購房合同，這時購房人可獲得貸款額度並不明確，如果貸款額度不夠買房，交易就將終止，所以房主都對此非常謹慎。

　　組合貸款將避免這種情況的發生，也增加了他們的客戶群。但是能不能被房主接受，還需要在實踐中觀察。王志偉直言不諱地説，在幾個購房者同時購買同一套房産時，選擇全額付款和商貸的購房者，肯定比公積金貸款和組合貸款的購房者更有優勢。業務員也更喜歡促成前者的交易。

　　■可辦組合貸經紀機構

　　北京鏈家房地産經紀有限公司

　　北京中大恒基房地産經紀有限公司

　　北京凱盛經略擔保有限公司

　　北京偉嘉安捷投資擔保有限公司

　　北京厚澤投資擔保有限公司

　　北京安家世行擔保有限公司

　　北京軒誠房地産經紀有限公司

　　北京康隆旭升房地産經紀有限公司

　　北京嘉景華房地産經紀公司

　　北京海鴻物業經營管理有限公司

　　北京嘉業利隆房地産經紀有限公司

　　中匯易家房地産經紀有限公司

　　北京融信厚澤擔保有限公司

　　北京康正宏基房地産評估有限公司

　　■組合貸款辦理流程

　　買賣雙方簽訂購房合同

　　購房人持購房合同和戶口本、身份證等相關證明到公積金貸款中心申請(城八區市民到位於方莊芳城園的北京市住房公積金貸款中心申請，城八區外市民，需要到各區縣管理部門申請)。

　　住房公積金管理中心和建行對申請人進行審核。經過測算，住房公積金中心會告知申請人公積金和商貸的貸款額度。

　　購房人確認貸款。

　　購房人辦理過戶等手續。

　　購房人辦理借款和抵押手續。

　　建行將貸款資金一併發放劃入售房人名下賬戶。

責編：程振宏