樓市回暖 房貸"零首付"暗潮涌動

　　據上海證券報報道，易居中國數據顯示，3月份上海全市新成交156萬平方米的商品住宅面積，該數據甚至略高於2007年3月的峰值。樓市“小陽春”的突然而至竟也重新催生了滬上房貸“零首付”、“低首付”的現象。日前，上海銀監局的一紙通知及時將此暗藏巨大風險的苗頭予以打擊。

　　仲介代辦“零首付”零收費

　　記者走訪地鐵四號線沿線的幾家仲介發現，除了收取1%的仲介費用和法定的契稅之外，購置一套二手房無需其他額外支出。

　　“現在股市行情不錯，我只想拿5萬塊左右出來付首付，幫我算算怎麼辦。”記者在看完一套面積67㎡，總價報100萬的老公房之後問道。

　　“照理你是首套普通自住房，首付20萬，而我們做高點房價，比如120萬，首付則要24萬，而銀行就會貸給你96萬，實際上你就等於只用付4萬塊首付了。”某地産仲介的經理聽説記者在看房後頗有興趣，但是資金不足時，熱情地算了一筆“騙貸”賬。

　　“但是，銀行要看首付款24萬的收款憑證，這就需要我們去和房東商量，但是基本上沒有問題。”經理向記者保證，同時，記者被告知做高房價等一系列看似複雜的程序是不需另外收費的，因為他們背後有一貫合作的評估公司。　

　　做低或做高房價均有講究

　　根據央行的房貸新細則，屬於首套普通型自住房和首套改善型自住房均可以享受首套房貸標準，即貸款首付最低兩成，房貸利率最低基準利率的七折。另外，如果符合改善型自住房，3%的契稅可以減免為1.5%，而5.5%的營業稅可以直接免除。

　　而在記者走訪仲介後了解，為了少付首付款，少交稅，仲介還可以提供購買二套房者“做低”房價的服務。例如，上海市首套改善型住房的標準為內環線以內一套總價245萬元/套，內環線和中環線之間140萬元/套，中環線以外95萬元/套以下；單套建築面積140平方米以下；且購置2年以上。假使一套處於中環的二手房總價約為160萬，而基於規定是要嚴格執行四成首付、七折以上利率的房貸標準，而此時仲介則可以與房産評估公司合作做低房價，使其降至標準線之內。另外，房價被做低後，賣房人的稅收也可以相應降低一筆不少的支出。

　　“當然，有些樓盤在交易中心是有備案的，基本的交易價格很難造假，所以並非屢試不爽。”仲介公司營銷員表示。

　　銀監局緊急叫停

　　去年深圳斷供潮涌起的原因之一便是房價急跌後，零首付的購房者紛紛“棄供棄樓”。而“零首付”、“低首付”雖然可以暫時緩解購房人的資金壓力，但是對於真正有自住房購房需求的人來説，貸款額增加必定意味著多向銀行支出貸款利息。從銀行角度來説，“零首付”放大了貸款風險，是銀行需要嚴控的行為。

　　為此，上海銀監局在日前發佈了《關於進一步規範個人住房按揭貸款業務的通知》，通知要求，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低於40%，且貸款首付款比例應隨套數增加而提高，具體提高幅度按各總行相關原則自主確定，貸款利率在基準利率基礎上按風險合理確定。

　　同時，該通知還向在滬各商業銀行提出三個要求：一是嚴禁以對VIP客戶實行區別對待政策為名放寬貸款利率和首付款比例優惠政策的適用範圍；二是嚴禁以另行發放個人消費貸款，或銀行通過與仲介機構合作向客戶進行費用返還、墊付首付款等方式降低條件，變相突破監管政策；三是嚴格審查客戶首付款的充足性和真實性，不得允許首付比例不足的客戶以銀行信貸資金或以信用卡透支等方式支付首付款。

責編：程振宏