房地産回暖調查:迎來春天的是低價房不是高價盤

　　作為二線城市房地産市場的“風向標”，成都樓市在2008年遭遇了比任何一個城市都更為沉重的“雙重打擊”：國際金融危機和“512”大地震。

　　然而，就是在這樣的“雙重打擊”之下，今年以來，成都房地産市場卻在全國率先逆勢回暖，而且速度驚人。繼2月份交易量大幅增長之後，3月份的成都樓市在一片疑雲中繼續走紅。領跑二線城市與西部地區的成都樓市，是否將由此迎來“滿城春色”呢？

　　“這是一個結構性回暖”

　　據成都市房管局統計，今年1至3月，成都市累計成交商品房600萬平方米，為歷年同期最高，比去年一季度增長78%，比2007年一季度增長24%。

　　在一季度的市場表現中，3月份的成交量尤為搶眼。成都市3月份中心城區成交商品住宅15249套，成為歷史上首個突破15000套的月份，超過了成都被確定為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區之時創下的高峰。

　　在一系列數據面前，成都房地産市場交易量上升已成不爭的事實。但是，與逐漸火熱的成交量相比，成都的房價變化卻並不明顯。

　　成都市房管局産業規劃與住宅發展處處長楊運坤告訴記者，經過連續上漲後，成都中心城區房價在2008年1月達到最高點，均價約6000元。但是，隨後即出現了連續13個月的波段下跌，今年1月達到最低點，均價5000元多一點。經過一季度的“小陽春”之後，目前中心城區房價均價仍維持在5100多元。

　　與此同時，成都房市的“小陽春”還表現出另一個鮮明特點：中小戶型為主，低價樓盤“唱主角”。據統計，在2、3月份的成交量中，多是以60至90平方米為主的小戶型。其中，部分星期的統計數據顯示，戶均成交面積約為85平方米，遠低於前幾年房市高峰期時戶均面積98平方米的水平。

　　四川大學房地産研究專家李蔚認為，當前成都房地産市場可劃分為三個板塊：一是高價盤，或叫挺價房；二是適價盤，或叫性價比相當房；三是低價盤，即價位在三千元左右的小戶型。

　　“大家要搞清楚，現在交易活躍的不是高價盤，也不是適價盤，而是低價盤。”李蔚説“換句話説，這是一個結構性回暖。”

　　三股“春風”吹熱樓市

　　從統計數據分析和專家解讀中可以看出，創造成都房市“小陽春”的三股最為暖人的“春風”，就是宏觀調控後剛性需求初步釋放、連續的扶持政策刺激和人們對市場價格回歸相對合理水平的認可。

　　一些房地産專家認為，成都樓市回暖首先是一種剛性需求釋放下的正常現象。他們認為，自2007年下半年房地産市場進入調整期之後，市場觀望氛圍較濃，許多購房者持幣待購。到現在為止，等待時間已近兩年，部分剛性需求進入了釋放期，交易量自然要上升。

　　同時，自2008年以來迅速增加的城市拆遷戶，也為這種剛性需求增加了力量。據了解，2008年成都市舊城改造面積高達180多萬平方米，2009年又將增加至250萬平方米。這些以貨幣安置為主的拆遷戶，成為推動房地産市場升溫的重要力量。

　　其次，各級政府部門的扶持政策起到了適時的引導和刺激作用。成都市房管局局長何立祥説，汶川大地震之後，成都市迅速出臺了《成都市人民政府辦公廳關於促進房地産業恢復發展扶持居民安居置業的意見》，通過鼓勵社會力量參與災後重建、加大金融支持服務力度、依法落實各項扶持政策、降低公積金貸款首付比例等措施，穩定市場預期。2008年底遭遇金融危機之後，成都市又迅速出臺了《成都市人民政府關於進一步改善居民居住條件促進房地産市場健康發展的實施意見》，通過加大舊城改造、降低交易費用、加強配套建設等措施促進房地産市場儘快回暖。這些地方扶持政策與中央各種鼓勵政策相結合，極大地推動了房地産市場的復蘇。而一些更加細化的刺激政策，也從不同側面為成都房市回暖添柴加火。

　　此外，李蔚認為，成都房地産價格已基本回歸到消費者認可的接受價位，也是推動“小陽春”現象的重要原因。以一座宜居城市的考量，現在成都中心城區5100多元的均價已被許多人在心理上認可，尤其是一些三四千元的樓盤，更讓部分購房者有了“抄底”的想法。而開發商營銷手法的多樣化與適當降價，也有力地助推了這一心理影響。

　　開發商仍顯迷茫和不安

　　儘管購房者增多，交易量有所上升，但對於未來的市場形勢，許多開發商卻並不樂觀。一些開發商認為，剛性需求得到一定釋放後，市場又會趨於平淡。

　　在位於成都南郊華陽鎮的一處大型樓盤，銷售部負責人郭輝文告訴記者，華陽的住房價格最高的時候曾達到每平方米6000元以上，後來跌了近一半，現在也沒漲回來多少，價格還是每平方米3000多元。最近兩個月，在銷售量回升的情況下，價格反而有所下降，“市場以後怎麼走，大家心裏沒底。”

　　成都市某房地産公司負責人范永華告訴記者，就房價來看，目前漲的、跌的都有，情況非常複雜。他分析説“有些樓盤價格略有上漲，因為開發商想給購房者造成一種印象：房價馬上要回升了，趕緊買；有些樓盤價格不升反跌，因為開發商急於出手，想儘快收回投資。”

　　對此，有關專家分析説，開發商對當前回暖態勢的不樂觀，實際上與普通消費者有一個概念錯位問題。從實質上來講，開發商心中的回暖是指利潤空間，也就是房地産價格問題；而現在所説的回暖，是指市場活躍程度，並不是指開發商或投資者所期待的利潤空間。

　　回暖釋放多重積極信號

　　與春天一樣暖人的成都樓市，在金融危機寒意仍濃之時引起廣泛關注。雖然目前對其未來走向仍眾説紛紜，但這一現象透露出來的多重積極信號，至少為人們提供了些許重要參考。

　　在一季度銷售統計中，雖然購房者仍以成都本地人為主，但外地購房者比例明顯上升。今年1至3月，外地居民共購走中心城區商品住房11653套，創歷史同期最高紀錄。與此同時，曾經因地震而一度滯銷的高層樓盤銷售業績不斷回升，甚至有加大趨勢。

　　何立祥認為，這些現象説明，成都房地産市場正在擺脫地震陰影，逐漸走上正常軌道。外地購房者增加，説明成都城市形象得到了有效恢復，重新贏得了人們對成都安全、宜居的認同和信心。而這些才是成都房地産市場健康發展最有力、最持久的支撐。

　　與成都類似，今年一季度，全國一些城市或多或少地出現了交易量上升的回暖趨勢，這也引發了新一輪房價走勢分析討論熱潮。借著回暖的熱度，3月26日，中國房地産高峰論壇在成都舉辦。在這次論壇上，建設部政策研究中心主任陳淮説了這樣一句觀點鮮明、耐人尋味的話：“樓市是否能回暖？沒問題。房價會不會漲？不一定。”

責編：金文建