易憲容:樓市全面週期性調整開始 "小陽春"是個假象

　　易憲容中國社會科學院金融研究所研究員

　　最近,媒體鋪天蓋地的報道都表示,國內房地産市場出現所謂的“小陽春”:由房地産市場早幾個月的零銷售,到現在銷售增長了。這幾天,我接到的關於房地産問題的電話,大家都會問我,房地産的“小陽春”真到了嗎？儘管大家對房地産的“小陽春”有各自的理解與期望,但是大家都得面對這樣一個事實,即持續低迷的房地産市場銷售量終於增加了,終於有人開始進入房地産市場了。

　　對於房地産的有了些銷售,房地産開發商認為是國內房地産週期性的調整到底了,房地産市場又開始反彈了,房地産市場不久又可能出現2007年的繁榮了。因為,在房地産開發商看來,銷售量的增加表示購買者進入房地産市場。而有購買者進入市場,就在於大量銀行信貸增長增加了房地産的流動性,就在於擴大內需政策有利於房地産市場,就在於早些時候的房地産政策效應開始起作用。因此,房地産的小陽春到來了。

　　但是,這些理由根本是不成立的。因為,首先,從2007年下半年以來,不僅全球的金融危機導致全球經濟的全面衰退,導致國際市場的大宗商品價格全面向下調整,導致世界經濟出現了嚴重的週期性調整,而且導致中國經濟出現全面下行,國內經濟及一些行業也出現了經濟週期性的重大調整。比如,石油、鋼鐵、建築材料等行業的産品價格全面下跌,行業産品價格都出現了嚴重的週期性向下調整。在這種情況下,當全球、全國各行各業都出現週期性的調整時,房地産市場能夠置身度外嗎？我曾説過,如果國內房地産市場想不出現週期性地向下調整,那麼除非中國的房地産市場在地球之外,否則房地産市場想不出現調整是不可能的。

　　其次,從2007年下半年以來,國家房地産政策發生了根本性的變化。政策要求對房地産市場的投資與消費購買有嚴格區分。對於消費者,政府採取各種優惠政策幫助他們進入房地産市場;對於投資者,政策要求投資者按照市場價格進入。即使在2008年131號等關於房地産的文件中,對房地産消費與投資嚴格區分的政策也仍然沒有改變。而且在這基礎上,進一步把房地産的支柱性與房地産居民住房條件改善性結合在一起。在這個文件中,明確界定國內房地産市場的發展宗旨,即房地産的支柱性是建立在居民住房條件改善性基礎上的,離開了房地産居民條件的改善性,房地産的支柱性也就無從談起。

　　在這樣的政策中,不僅住房投資者不可能享受買房的各種優惠,而且在資産價格全面下跌的情況下,住房投資者也不會進入這樣的市場。反而是早前進入房地産的投資者,還會逐漸把早前房産賣出,從而退出這個市場。這就是為什麼最近各地銷售增長主要表現為二手房交易增加的原因所在。政府的各種優惠政策會讓一些住房消費需求釋放出來,但當房價沒有調整到一定程度時,這種住房消費需求釋放總量是十分有限的。

　　再次,銀行信貸的鉅額增長有沒有大量流入房地産市場？從已經掌握的數據來看,2009年1-2月銀行信貸流入房地産的資金僅為1674億,增長幅度快速下降。更為重要的是,個人住房按揭貸款在2008年全年下降29.7%的基礎上嚴重萎縮。2009年1-2月份個人住房按揭貸款僅為532億,與2008年同比仍然是負增長。特別是2月份個人住房按揭貸款減少更多。住房按揭貸款是房地産市場的命脈,現在住房按揭貸款如此蕭條,房地産市場要想發展與繁榮是不可能的。而當個人住房按揭迅速下降時,房地産市場的“小陽春”從何而來？

　　再就是,從目前房地産銷售量的增長情況來看,房地産銷售量的增長主要表現在二手房銷售增長,表現在中小套型住房銷售增長,表現在經濟適用房等保障型住房銷售增長上。這種現象説明了什麼呢？

　　一是早些時候進入房地産市場的投資者已經看到房地産市場將出現全面價格向下調整,因此他們會借著這種房地産銷售價格的反彈以最快方式逃出房地産市場,以免深度套牢。因此,這次房地産市場銷售的反彈首先是被套的投資者出逃。

　　二是中小套型的住房銷售都是在價格全面下調的情況下增加銷售的。這説明當前房地産市場已經發生根本性變化,以消費為主導的市場開始形成。既然是消費為主導的市場,那麼這種房地産市場銷售本質上的變化,將改變目前國內房地産産品格局及利益格局。而房價的調整深度決定房地産消費釋放程度。

　　三是早些時候房地産開發商一直在強調,房地産市場歸市場,保障歸保障,希望把這兩者全面分開。但實際上這是不可能的,當房地産保障部分快速增長時,特別是政府安居工程全面落實時,它對房地産的衝擊是不可小視的事情。這種衝擊將全面影響國內房地産市場價格全面向下調整。這就是為什麼最近房地産開發商又在大罵政府不應該建太多保障性住房的理由所在。但是實際上這已經沒有什麼用了,歷史車輪將滾滾向前。

　　從以上的分析可以看到,國內房地産市場態勢已經開始出現全面週期性調整,這種房地産週期性調整是任何人都無法阻擋的事情,而且也是一個十分漫長的過程。國內房地産市場只有通過全面週期性調整,才能讓房地産市場走出困境,才能讓房地産市場復蘇。房地産開發商只有認清這種形勢,讓其價格水平調整到絕大多數居民有支付能力的水平上來,房地産市場的消費需求才能真正釋放出來,除此之外,房地産開發商沒有多少可選擇之路。房地産開發商希望通過媒體宣傳及欺詐(請人排隊購買製造虛假繁榮)來讓購買者進入,其成功的可能性極小,只有房地産市場出現全面的價格調整讓房地産消費需求釋放出來,才是未來中國房地産市場發展之大勢。

責編：張福偉