"點按揭"房貸理財到底能理出多少財

　　最近，某銀行推出一款叫做“點按揭”的房貸理財産品，據説可以省下幾萬元的貸款利息。消息一齣，各家銀行房貸業務的諮詢量又漲了一小截兒，不少人向貸款銀行諮詢自己的房貸能不能理財。

　　25日，記者通過對沈城各家銀行的調查發現，這段時間銀行新推出的房貸理財産品不在少數，而且名目繁多。但這些産品究竟適合哪些人，又能為房貸族省下多少錢，卻是個不好回答的問題。

　　房貸搞噱頭整蒙貸款族

　　年初至今，銀行房貸新産品頻繁亮相。記者日前走訪了一條街上的四家銀行發現，每家銀行最近更新的宣傳折頁上都有一款房貸理財産品。其中，主打“省息”的佔絕大多數，還有少數是以還款方式和期限為賣點的。

　　比如，一家銀行新推出的“存抵貸”産品就在貸款利率上做足了文章。該業務通過將個人貸款與存款賬戶進行關聯，通過同一客戶名下的存款利息抵扣貸款利息，幫助客戶減少貸款利息支出。

　　某大型商業銀行近期還推出了“氣球貸”業務。這種貸款前期每期還款金額較小，但在貸款到期日還款金額較大，“前小後大”像氣球，所以就直接命名為“氣球貸”。該行人士介紹，“氣球貸”是針對那些計劃中短期持有貸款的客戶設計的，既提供了較短的貸款期限，又以一個較長的期限來計算月供，減輕前期還款壓力。同時，由於貸款期限較短，相應的貸款利率也較低。

　　雖然房貸新品不少，市民也很關心，但由於銀行房貸業務的專業性較強，市民理解起來比較費勁。這幾天，記者就接到多位讀者關於房貸新業務的諮詢。

　　能省那麼多？看著直動心

　　其實，房貸族最關心的莫過於房貸新品是不是真實惠？如果把這個問題拋給銀行，銀行的回答肯定是“當然實惠”。

　　某銀行理財師就該行推出的一款“存貸通”業務算了一筆賬，認為能為客戶省下一大筆錢：如果客戶住房貸款餘額100萬元，同日活期賬戶存款餘額100萬元。開通該行的“存貸通”房貸理財業務後，100萬元活期存款按照貸款利率算利息，一天的收益為90.18元，可以抵去貸款利息支出。

　　更具誘惑的是，部分銀行能讓客戶的房貸在理財之後省下數萬元的利息。以上述開通“點按揭”業務的銀行為例，該行聲稱房貸客戶通過預先支付一個或多個“點”的費用，可以使貸款利率降低，最低利率僅為3.78%，相當於央行基準利率打了六五折。按照該行的説法，以30年期50萬元的貸款為例，辦理該業務前利率為4.16%，月供為2433元，30年利息總額為372854元。如果客戶辦理了“點按揭”業務，通過支付1.5個“點”的費用，即7500元，30年下來可以節省利息39149元。

　　另一家銀行省得更多。假設客戶貸款100萬元，30年期，選擇該行的“活利貸”後，每月在還款之外將3000元存放在活利貸的賬戶下，銀行會將這筆錢視為提前償還的貸款本金，最終借款人還的總利息僅為55萬元，比普通住房貸款節省的利息高達60萬元。

　　忽略四個問題“實惠”大打折扣

　　真能省下這麼大一筆利息支出嗎？記者通過調查發現，銀行在房貸産品的宣傳中有意無意地忽略了四個問題，而這四個問題直接影響到“實惠”的真假。

　　成本問題一筆帶過

　　辦理房貸新業務是需要成本的，但面對面向你介紹這一業務的銀行客戶經理肯定就將成本問題一筆帶過。一般情況下，銀行會按天或一次性收取“手續費”，費用多少不等，但至少是幾千元。如果將這筆費用扣除，再算上因支付這筆費用而丟失的存款利息收入，銀行給的“實惠”會少上一大塊兒。

　　“省略”該得的利息

　　除了手續費因素，銀行在幫客戶計算“省多少”時，將客戶該得到的部分利息收入給忽略了。比如與貸款賬戶關聯的儲蓄賬戶，如果沒有與貸款賬戶關聯，本身是可以獲得存款收益的。但銀行在推銷自己的産品時，忽略這部分收入的同時，誇大了節省的利息支出。

　　放大本金説事兒

　　仔細看一下各家銀行舉的例子會發現，怎麼舉的都是貸款大客戶啊，動輒上百萬元的存款和貸款，遠高於正常的貸款和存款水平。實際上，如果縮小本金的基數，節省下來的費用肯定沒有那麼多。另外，如果客戶有一筆數額較大的資金，比如上述銀行舉的100萬元的資金存在活期賬戶中，完全可以提前還上部分貸款，更能節省利息支付。

　　沒考慮經濟環境變化

　　銀行拋出的案例都比較簡單直觀，沒有涉及複雜的因素。而實際上，如果遇到經濟環境發生變化，比如銀行加息、減息、房貸政策調整以及通貨膨脹因素，計算結果肯定會有所變化。

　　另外，記者採訪還發現，每種房貸新品都有一定的局限性，只適合特定的人群來選擇。市民在選擇時應算清成本，仔細權衡。

315 有你更有力量

2009年2月經濟運行數據

責編：谷立亞