房價低迷成交量大幅減少 當“地王”付出代價高

　　房價下跌，地價也下跌，在地價狂升時拿地的房地産公司，不得不為“瘋狂”付出代價。近日陸續有上市公司在年報或公告中披露了對一些高價所獲得的土地計提減值準備，如保利地産在年報中披露，對金沙州地塊按可收回金額計提了減值準備；榮盛發展公告對南京仙林地塊計提減值準備；還有多家公司以計提存貨跌價準備形式計提了土地減值準備。

　　中易安房地産擔保有限公司有關專家表示，土地儘管具有一些特殊性，但仍是商品，具有商品屬性，其價格也會有漲有跌，不可能一直上漲。業內人士認為，在房價地價下跌時對土地計提減值準備從公司財務來看是正常現象，但這將有助於使房企在今後競拍土地時更為慎重和理性，也有利於土地市場的規範。

　　從上市公司計提減值的土地情況看，都是在地價狂升時拿到的土地。如保利地産計提跌價準備的金沙州地塊是在2007年拍得的，根據當時的公告，所競得的位於廣州市白雲區金沙洲的兩地塊，成交價款總額為42億元；榮盛發展南京仙林地塊係公司于2007年12月6日以7.1億元拍得的。萬科在年報中也明確表示，在其進行計提減值準備的13個項目中，拿地成本偏高。

　　資料顯示，從2005年開始，各地商品房價格上漲勢頭加快，到2007年和2008年上半年，出現近乎瘋狂地上漲。與此同時，地價也水漲船高，屢屢創出新高，各地“地王”此起彼伏。如在杭州，某公司拍得一塊地，其樓面地價高達15700多元/一平米，甚至比周邊許多樓盤的銷售價格還高；某房地産公司在北京以17億元的價格成為新地王，其樓面地價就高達11400元/平方米。可以説，幾乎所有大的房地産公司都在某個時間當上過某地的“地王”。

　　中易安房地産擔保有限公司首席諮詢師宛玉敏就表示，當地王是有代價的，目前不得不計提減值準備就是代價之一。

　　如上述北京的某地王開發成本有人測算將達到1.6萬元/平方米，而目前其周邊樓價高端項目為14500元左右，低端甚至跌破12000元，其開發的項目能不貶值嗎？

　　值得注意的是，目前進行計提減值的還只是部分公司，還有不少公司或者是由於當地房價下跌不多，或者是由於其它原因而沒有計提。但目前從各方面看，房價大幅上漲的可能性並不大，地價也就不可能上漲，那些在2007年或2008年上半年拍到的土地大多面臨減值問題。

　　雖然近期隨著一些地區房價有所回暖，土地成交有活躍的跡象。如根據北京市土地整理儲備中心統計，僅3月份以來土地成交8宗，而2月份全月僅有7起，但簡單計算地價並未上漲，還略有下降，更不能與07年的價格相比。業內人士認為，目前房地産的“回暖”現象更多的是政府密集出臺支持房地産發展政策的結果，能否持續還要觀察，有一點是肯定的即政府希望成交量上升而不是價格上升，否則，脫離消費者的房地産市場發展將難以為繼，必將再續低迷，其結果將是會有更多公司更大幅度對包括土地在內的房地産存貨計提減值準備。

　　房價低迷帶來的結果不僅是價格下降，更可怕的是成交量大幅減少。中易安公司的宛玉敏就表示，這對房地産企業的影響更大，其結果是企業回籠資金不足，甚至很可能引起資金鏈的斷裂。

　　對房企來講，計提減值準備只是財務採取謹慎原則的一個方面。從目前看，更重要的是，在土地高價條件下，如何保證商品質量,如何壓縮開發費用、降低過高的利潤率，以消費者認可的房價推出項目，這才能受到市場歡迎，企業也才能渡過難關。（王維波）

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責編：谷立亞