樓市：盼得春回？迴光返照？

　　數字説話

　　●廣州市國土房管局公佈的交易登記數據與網上簽約數據相差甚遠。

　　●國土局數字顯示：上月廣州十區8011元/平方米的成交均價是樓市步入調整以來的最低點。均價在萬元以下成交面積佔總成交的比例連續4月攀升，已接近3/4。

　　●有專家稱，成交增加更重要的是開發商採取適當的降價促銷。開發商都不願意&&降價，多數明升暗降，並通過謊報成交業績和均價的方式來造市和造勢。

　　記者探市

　　邁入3月份，此前被迷霧所籠罩的廣州樓市似乎看到了一絲曙光。先是廣東出臺“15條”刺激措施，接著業內不斷放出成交量回升、開發商開始漲價的消息，引發不少市民疑惑，經歷了1年多調整的廣州樓市是否真的到達底部？如果當前熱銷的情況屬實，那麼在總體經濟大環境不明朗的情況下，房地産在各行業中的一枝獨秀是回暖還是迴光返照？

　　連日來，記者採訪多方人士，同時對半年來的樓市數據進行了深入分析。一個被外界忽略的事實是，廣州市國土房管局公佈的數據顯示，上月廣州十區8011元/平方米的成交均價是樓市步入調整以來的最低點，而上月47.36萬平方米的成交量還不如去年9月和11月超過50萬平方米的成績。此外，根據每個月公佈的成交面積連續2個月大於3500平方米的熱銷樓盤均價來看，上月此項數據只有6200元/平方米，已連續兩個月低至“6”字頭，同樣是半年來的新低，而半年來此項數據的峰值出現在去年11月，達10644元/平方米。

　　另一方面，均價在萬元以下成交面積佔總成交的比例已經連續4月攀升，當前已接近3/4。這些數據似乎都在説明，以降價換取交投，依然是當前樓市的主調。

　　優惠促銷賣完尾貨

　　樓盤對後市不樂觀

　　“春節後確實感覺到樓市在回暖，人氣和成交量都在上升。”昨日，在海珠區南洲路一個大型樓盤，銷售經理何玲君告訴記者，此前推出了一批價格在8000元/平方米~9000元/平方米的産品，主要是一些現樓尾貨，經過2月底3月初的一輪優惠促銷已基本賣完。接下來準備推出一批154平方米的單位，初定均價9800元/平方米~10000元/平方米。“這不是漲價，因為這批是複式，戶型、景觀和裝修標準都不同。”何玲君説，此前的熱銷並沒有使人産生過分的樂觀情緒，銷售人員對接下來的傳統淡季四、五月都拿不準，如果到那時還能有現在的成交量，才可以説是真正回暖了。

　　樓盤推貨“低開高走”

　　被市場解讀為漲價？

　　何玲君的想法可以代表一部分房地産業界人士的心聲。在廣東樓市“15條”出臺後，雖然有媒體從廣州各區主流在售樓盤中抽取45個樓盤進行電話訪問後表示，約64%的樓盤呈現出不同程度的漲價情況，但保利地産代理市場部總經理吳定金認為，正是因為把開發商正常的“低開高走”促銷策略當成是漲價，所以在“15條”後才出現了所謂的“一片漲聲”。

　　“只有極少部分的市區熱銷樓盤有提價情況，絕大部分樓盤還是按兵不動。”吳定金表示，當前廣州樓價已進入比較穩定的階段，開發商根據戶型、朝向、樓層的不同逐步適度地推出價格由低到高的産品，會起到促銷效果，而在樓價下行階段，這種策略的效應會被抵消難以顯現，在樓價趨於穩定時才會重新顯示出來。此外，由於今年不少開發商減少開工量，有的樓盤所在區域供應量較少，針對市場狀況進行調整也是正常現象。

　　保利中環廣場目前推出的産品均價為19000元/平方米，比此前高出1000元/平方米左右，而其位於蘿崗新政務中心旁的新推樓盤保利香雪山，均價也在9000~10000元/平方米之間。“這是由産品質素決定的。”吳定金認為，此前樓市成交量有所回升是因為樓價和稅費調整到位，大量剛性需求和保值投資型買家入市所致。“要實現樓市的逆轉，還要看能不能打動還在觀望的買家。”吳定金説，廣州當前一手樓市的貨量只夠消化3個月，在重新到達供求平衡之時只要宏觀大環境不太差，相信觀望氣氛會被徹底打破。

　　市民個案

　　看樓一年有餘 開盤漲價退訂

　　不過，來源於各種渠道的“漲價”消息，還是讓很多觀望中的市民擔心房價就此上漲而錯過最佳購房機會，重新加入看盤大軍。也有市民表示，現在的房價雖然比之前有所下降，但仍然高於他們的心理價位，如果房價就此觸底反彈，他們擔心再也買不起房子了。

　　市民布笑梅從去年開始就一直在尋找三房大戶型，上個月終於看中了海珠區一個二線江景樓盤的新推單位。“當時只是預訂，説預計開盤價在12000元/平方米~13000/平方米之間，我們就交了2萬元誠意金。”布女士説，沒想到真正開盤時，開盤價達到14000元/平方米，購房款一下子多了10多萬元。“價格合適就買，不合適就不買，我們馬上退了訂。”

　　布笑梅告訴記者，雖然經過一輪降價，現在市面上位置好的三房大單位總價還普遍在120萬元以上，剛剛接近可以忍受的極限，還要把現有9年樓齡的兩房單位租出去才能勉強供得起，如果樓價又再重新上漲，她寧願不買也不能讓一家三口都當“房奴”。