支撐點在哪? 2009樓市10大懸念

　　2008年，註定要在中國房地産業歷史上寫下濃墨重彩的一筆，這是開發商從天堂踏入地獄的一年。故事總是這樣，總是在不經意間發生戲劇性的變化。樓市就是一場買方與賣方角力的遊戲，二者在博弈中尋求平衡。當眾多開發商還沉浸在2007年“輝煌”的賺錢年代中不能自拔時，房地産市場卻在2008年悄然發生了“巨變”。2009年即將來臨，樓市還將發生什麼變化？

　　1房價繼續下行？

　　2008年年初，房價“拐點論”就已經在房地産業界風行。而2008年也確實完成了房價從上漲到下跌的轉變。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國70個大中城市房屋價格指數表明，2008年1月份同比增幅為11.3%，達到近幾年的高點，其後增幅加速遞減，11月份已降到0.2%。與時間跨度為一年的同比增幅相比，環比增幅更能反映出房價短期變化，從8月開始，房價終於由正增長變為負增長，拐點正式出現。

　　中國社會科學院日前在北京發佈的2009年《經濟藍皮書》中指出，2009年，在國際、國內經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地産市場將步入較長時間的調整期。藍皮書指出，2009年將延續2008年房市的低迷，短期內房價面臨進一步回調。

　　事實上，在保障性住房即將批量入市的預期下，商品房價格也可能將面臨方向性的調整。再加上大多數業內人士仍預期明年上半年樓市回暖無望，但開發商會借下半年的回暖加大推盤力度，因此，在供應加大的前提下，再加上開發商資金回籠預期，很可能會在價格做出一定的讓步。

　　世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒表示，當前採用降價舉措的大多是土地儲備量大、年報需要做得漂亮的公司，明年還會繼續降價，現在賣的項目，可能是2005年的土地。而2007年獲得的土地，還沒有投放市場。有降價和資金需求的公司，在市場上不會放棄明年2季度的市場，將會是一個集中新上市的時機，但大多房源依然會採用低開的舉措。

　　楊紅旭同時指出，按照市場價格下滑的慣性，未來全國房價環比跌幅還會繼續擴大。在房價回調時，也要提防房價過快、過度下跌，否則不僅危及企業，而且不利市場穩定發展，若不加以防範，則有可能出現“硬著陸”。針對於此，政府必須予以足夠的重視，加大穩定市場、剌激需求的政策力度。

　　2成交即將回暖？

　　中國房地産指數系統秘書長、搜房控股有限公司董事長莫天全認為，樓市要復蘇至少需要6~12個月的準備期。他表示，2008年是一個調控年，下半年全國主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑，價格方面也有15%~20%不同幅度的調整。

　　實際上，在全國房價出現負增長以前，全國商品房成交量已持續低迷半年左右，多數一、二線城市的成交量同比都下降五成左右。楊紅旭認為，久盤必跌，開發商的資金鏈越來越緊張，不得不降價促銷以回籠資金，於是全國樓市進入量價齊跌階段。

　　對比2008年中央政府相關部門和地方政府的救市措施可以發現，中央政府相關部門救的是市場需求，重點在於“救量”。地方政府除了扶持需求外，還照顧到開發商，比如緩交土地出讓金。

　　楊紅旭認為，從救市效果分析，整體上有利於房地産市場趨穩，但由於政策見效需要一個週期，短期難以改變市場下行的大勢。而且，救市很難“畢其功於一役”，相關部委和地方政府的配套措施還將會陸續推出。

　　國際五大行之一的世邦魏理仕上海分公司總經理馬樂表示，樓市放緩現象比預期更嚴峻，當前樓市觀望氣氛濃厚，明年的三、四季度成交將有望逐步活躍。

　　五合智庫總經理鄒毅認為，當前消費者對價格的心理預期並沒有改變，因此樓市短期難見回暖。如果明年二季度外部經濟環境好轉，那麼樓市才有可能慢慢回暖。同時，還要看股市，股市慢慢反彈了，樓市才有可能觸底反彈。

　　3土地繼續流標？

　　“地王”退地、土地流拍主導2008年的土地市場。2009年，還會持續這種現象嗎？

　　房地産高級經濟師章林曉在接受媒體採訪時表示，明年上半年，樓市不可能回暖。相應地，土地市場也將延續今年下半年以來的低迷態勢。

　　北京中原投資顧問部的研究報告稱，由於今年市場形勢低迷，並且出現多宗土地流拍，預計2009年土地整體價格將下調。2009年土地供應總量將繼續增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，預計明年保障性住房和兩限房用地供應將比2008年有所增加。

　　根據國土資源部近期下發的《關於做好2009年報國務院批准城市建設用地申報工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計劃申報。未完成2007年供地計劃的城市不準申報2009年用地計劃；2008年用地計劃完成緩慢的城市，減少2009年用地計劃申報指標。

　　這意味著地方政府要在近段時間內將2007和2008年的存量土地消化完。

　　中原投顧的報告同時認為，雖然目前情況下，多數開發商更多關注的是如何保持良好的現金流，但實力派開商仍將實施“儲地為王”的地産開發策略。比如近2年銷售情況較好的開發商，以及資金鏈充足的開發商，將會在明年實施“儲地為王”計劃。但近2年銷售情況不好，資金緊缺的開發商，關注的重點是如何平衡土地儲備和資金鏈的問題，拿地較為謹慎。

　　楊紅旭認為，面對企業的這種正常行為，地方政府應該調整土地出讓的思路。

　　首先，不能再繼續抱著多賣地、賣貴地以增加地方財政收入的傳統觀念，地方政府要從總量上適當減少土地供應，以緩和土地市場和房産市場雙雙供大於求的形勢，避免市場和房價大幅下跌。

　　其次，要調整土地出讓的結構，儘量供應開發商需求較為急迫，建成後市場前景較好的地塊。

　　最後，地方政府土地管理重點要放在“控增逼存”，目前開發商手中的土地儲備較多，其中相當一部分屬於閒置土地，要優先督促其及早開發，而非增加大量新的土地供應。

　　4專業人才大流動？

　　洲聯集團劉力博士認為，2009年，房地産行業的洗牌已不可避免。尤其是一批天價拿地、囤地的開發商可能會因資金問題面臨出局，或不得不尋求項目合作。相反，有良性流動資金、立足傳統行業進行房地産開發的企業佔有絕對優勢，他們有充足的資金保障，手中沒有囤壓大面積土地，這時正好可以整合瀕臨倒閉的地産企業，吸納良好的土地、項目和人才資源。

　　劉力博士認為，行業新的格局正在形成。首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等。一批中小開發商將被淘汰，優秀健康的企業將崛起壯大，逐漸形成寡頭局面；其次是人才的集中，中國房地産業經過十多年高速發展，産業鏈日益完善，但由於業務流程涉及十余個專業環節，對專業人才存在著迫切需求。今後一段時間，很多優秀的專業人才會由中、小企業流向大型正規企業，從而緩解大企業的人才瓶頸問題。

　　劉力指出，洗牌後，不具備專業開發能力和管理水平的開發商將逐步被淘汰，以前開發商只要拿地建房就能贏利的模式也難以為繼。生存下來的企業將更加認識到專業化開發和管理模式的重要性，各環節將越來越追求專業化，對産品品質的追求將重於對項目效率的追求，進而推動房地産業進入産品時代。