每一個泡沫都有一根針在等著

　　“我打算貸4億盾(約合人民幣16萬元)去買套小公寓，但聯絡了三家銀行都被拒絕。”住在胡志明市Go Vap區的Tran Bang Hai説，目前當地銀行基本暫停了房地産貸款，一般個人很難從銀行獲取房貸。

　　政府連續加息，一年存款利率達到14%，貸款利率達到20%，同時又收縮信貸，在這樣的緊縮政策下，胡志明市的房價最近幾月呈現迅速下滑的態勢。據越南房産研究公司CBRV介紹，胡志明市等地房價較年初下降了30%。但即便這樣，房價仍維持在一個相對高位。

　　“單靠薪水的話，我要連續幹10個月才能夠買第一區房子一平米。”正帶著旅遊團的謝導遊在電話中苦笑著對記者説。

　　第一區在胡志明市屬於高檔地段，公寓售價平均在3500萬越南盾/平方米(折合人民幣約1.5萬元)，這已經是下跌後的價格，而在地段稍差些的第五區，房屋售價也達2400多萬越南盾一平米。謝導遊介紹説，在2007年房産市場被炒到高峰的時候，房價翻了幾倍。

　　今年34歲的謝導遊雖然在旅遊業已經打拼多年，但購買商品房對他來説，還是可望而不可即。統計顯示，2007年越南人均年收入僅800美元，而在胡志明市，每月300萬越南盾的收入已算是中等水平。有的大型企業高管的月收入能達到5000萬越南盾，但即便這麼高的收入，也要用將近5年的薪水才能換來一套100平米的房子。

　　胡志明市房屋仲介vnhousing的經理Hunh説，普通外國人是不允許在越南購置房屋的，但是可以通過設立公司投資開發符合越南計劃和投資部要求的房産項目。越南房價推升的動力就是緣于大量外資、本土企業購買土地開發和一些投機者的炒作。

　　據越南通訊社的報道，截至2007年底，有18家越南國有大型集團轉向房地産領域投資，投資額為1.463萬億越南盾。而在2008年第一季度，胡志明市共有95個投資項目獲簽發執照，註冊投資總額1.847萬億越南盾，其中，屬於房地産與諮詢服務項目的51個，其投資額達到了1.817萬億越南盾，佔到了總投資額的98.4%。

　　CBRV的研究報告顯示，在2007年，許多本地大型企業眼見房市紅火，也紛紛設立地産公司進行房産投資或是開發。但據當地媒體報道，很多企業往往只是購買土地囤積，等地價上漲後再轉手賣出獲利。而房屋交易從2006年下半年開始升溫，當年第三季度交易量比整個上半年增加了約25%。

　　2007年年中，越南出現了房屋搶購現象，胡志明市的Vista,Sky Garden等樓盤開盤售樓時，前來購買的人絡繹不絕。“去年很多人對於房價有不現實的期望。”CBRV總經理Tonsend説，他們的轉手掛牌價格之高難以想象，覺得賺錢輕而易舉。

　　在越南，當地人多是購買土地自建房屋。走在胡志明市街頭，可以看到在主要的老城區，基本都是三四層高的小樓，成片多層或高層公寓小區則大多處於稍偏遠的城區，而且也多是近年才開發的。市區土地有限，供應量少也曾被視為推動房市的一個重要利好。

　　“但現在很多開發商已經不準備進一步的開發，他們現在對投入資金非常小心。”Tonsend説。

　　不過，胡志明市房地産協會對於越南房市持樂觀態度，這家協會的秘書長Do Thi Loan説，認為越南房地産市場陷入冰點是錯誤的，相反，現在是外國投資者選擇房産項目的好時機。“房市短期波動是因為有一些投機客停止了買賣交易，但他們並不代表市場真實需求。”這位秘書長用城市化來支持她的觀點。她表示，韓國、日本、泰國等地的城市化率都超過70%，而越南僅僅只有20%-25%，城市化的趨勢將繼續，對房屋的需求只會上升，這還不算國家此前提議的將允許外國人和越僑在越南置業。

　　事實上，從記者實地走訪來看，雖然越南住宅價格有大幅下降，但商業辦公樓宇租金仍保持穩定，且同比有小幅上升。vnhousing的經理Hunh説，“現在第一區的頂級寫字樓的租金為每月35美元/平方米，比去年同期上漲20%。”

　　而Tonsend對此看法不同，“事實上，我們在2007年底就已感覺到了投機者信心和家庭購房者信心都有一個巨大的下降，雖然談不上恐慌，但很多人態度轉為保守。”Tonsend説，“現在一些在售的樓盤價格較年初已出現了25%-30%的下跌，而在過去的幾個月裏，樓市交易非常之少。”

　　Tonsend介紹説，現在賣出的是那些急需資金還貸或是有其他投資方向的人。他表示，雖然禁止外國人買房的規定鬆動是件好事，但外國人並不會馬上積極投資越南的房産市場，除非確實出現了很好的買入機會。在他看來，“老外”們現在對租房子顯得更有興趣。他預計，房市可能還將繼續下跌，而且恐怕要一直等到利率穩定或是通脹壓力基本消失後才能止跌。

　　而像謝導遊這樣的工薪階層，對10%以上的貸款利率都感覺很吃力，因此即使房價跌了30%、40%，他説也不會考慮去投資。在外資企業上班的Nhung説，商品房價格還是太高了，她們更關心的是煤氣和摩托車油的價格。

　　值得思考的是，任何缺乏真實需求的上漲都會回歸基本面，正如一句經典的諺語所説，“每一個泡沫都有一根針在等著”。

責編：金文建