一線土地“曲高和寡” 二三線土地低價受寵

　　隨著樓市成交低迷，開發商資金鏈日益緊繃，近期頻頻傳出土地流拍的消息，表現出開發商陷入“錢荒”後，拿地愈發謹慎。

　　據不完全統計，自去年10月以來的半年時間內，全國土地市場流拍達40幅，即便成交也大多是以底價，超出底價成交者寥寥無幾。從“地王”到“流拍”，喧囂塵上的土地市場開始理性沉澱，土地價格也因此成“自由落體”。

　　地價回落

　　今年3月，中國35個大中城市和25個熱點城市招拍挂市場共成交土地345宗，比2月增長了79%；成交面積1616公頃，比上月增長了67%，成交總價253億元，平均地面地價1562元/平方米，比上月下跌了43%。

　　整體來看，3月招拍挂市場成交的土地基本上位於二三線城市，一線城市比較少，這是平均地價下跌的一個重要原因。與此同時，從緊的土地政策、金融政策並未如預期一樣緩和下來，美國次貸危機仍在繼續，越來越多的開發商開始放棄觀望狀態，部分城市打折拋售房地産已成普遍現象。

　　為規避風險以及考慮到資金不足等原因，開發商拿地開始轉向地價較低的二、三線城市。此外，土地二級市場交易仍然很活躍，以往主要是土地仲介運作的土地市場，現在越來越多的土地真實需求由雙方開始直接接觸。

　　熱點降溫

　　“3月，全國土地市場開始回落，就連以往熱點區域，都出現了明顯的降溫。”蔣雲峰舉例，如東莞鳳崗鎮官井頭村地塊，總用地面積350147平方米，由三宗小地塊組成，其中宗地1規劃為商住用地，用地面積128305平方米；宗地2規劃為酒店用地，用地面積30152平方米；宗地3規劃為商住用地，用地面積191690平方米。

　　規劃要求特別提出宗地1內須建設佔地5420平方米的幼兒園；宗地3內須建設佔地5428平方米的幼兒園和佔地33217平方米的小學等配套設施。另外還要求套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

　　他向記者點評，該地塊位置略顯偏遠，北臨龍平路和官井頭水庫，南面緊臨深圳龍崗，北面和西南面都是工業區，優劣勢明顯。

　　儘管該地塊推出時就受到大家的關注，但由於政策環境趨緊，開發商處於觀望態度。而且該地塊要求地價付款期為3個月，即簽訂《成交確認書》後3個月內一次性付清所有地價款，同時須繳齊交易服務費；必須以人民幣支付，這些要求都提高了競買的門檻。

　　掛牌後，應者只有東莞市益田奧城房地産投資有限公司，並且最後以底價拿到。

　　北京：1月“鼎盛”後持續回落

　　記者登陸北京市土地儲備中心網站了解到，今年1－4月北京分別共成交32宗、6宗、3宗、7宗土地，其中4月成交的7塊土地當中，6宗為工業工地，住宅用地僅有一宗，位於昌平區東小口鎮的陳營村住宅及配套設施、商業金融用地。

　　從數量分佈來看，1月份成為土地供應的高峰期，其後的3個月處於回落期。

　　蔣雲峰表示，雖然北京土地成交萎縮，但招拍挂市場並沒有出現很明顯的冷場。土地二級市場中，一些囤積土地的公司越發感到壓力和風險，但土地的價格沒有出現明顯的下降。

　　深圳：住宅用地跌破去年價格

　　深圳世聯地産策略資源中心人士對中國經濟時報記者表示，繼今年4月8日，5塊地流拍4塊之後，4月11日，深圳土地交易中心3塊掛牌出讓土地再現流拍，3塊地中只有一塊地以樓面地價1149元/平方米成交。

　　自此，深圳政府出讓居住用地共流拍6塊，總流拍的建築面積已逾100萬平方米。

　　深圳中原地産分析人士告訴本報記者，深圳房價回落，高價單位成交低迷，極大影響了開發商拿地的熱情。

　　今年4月份，深圳共掛牌出讓8宗住宅用地，其中僅成交兩宗，成交的樓面地價分別為2833元/平方米和1149元/平方米，前者只比臨近的2006年9月出讓的另一宗住宅用地高約300元/平方米，後者則比2007齣讓的同區域的另一宗住宅用地低50元/平方米。

　　他對記者分析，按目前的房價，2006、2007年出讓的一些住宅用地，其住宅出售的利潤已經大大縮小，如金地2007年奪得的位於龍華二線拓展區的項目，可售樓面地價在7000元/平方米左右，加上建築及其他成本，每平方米售價已近萬元，而片區目前房價已回落至萬元每平方米左右，該項目目前已部分出地面。

　　“現行土地政策明顯延續了2007年末的政策方向──以存量（閒置囤積土地）保障供應增量，同時通過調整供應結構解決住房問題。” 蔣雲峰認為，這種以存量促增量的政策能否成功實施，取決於政策的執行力度夠不夠。如果執行力不足，囤積土地現象不能得到及時解決，地價就會繼續增長，這又加大了囤積土地的吸引力，形成惡性循環。

　　另一方面就是經濟環境，2007年下半年世界經濟出現滑坡趨勢目前沒有改善的跡象，這可能影響到中國經濟的發展速度，減少土地供應的壓力。

責編：李菁