北京樓市“拐點”不靠譜

　　樓市“拐點”的論調從去年唱到今天，市場低迷的現狀也是有目共睹。然而，最新統計數據顯示，今年被業內人士稱為最為寒冷的一季度，北京樓市的房價、地價還是出現了兩位數字的大幅度增長。“拐點”的預期和現實的統計數據大相徑庭，到底樓市“拐點”意味著什麼？期待著“拐點”下買到便宜房的蕓蕓購房者，苦等半年依然無果。然而面對著縮水近半的交易量，開發商依然在“死扛”著房價。

　　“拐點”，這個讓數以千計購房者期待的時刻，難道只是某些開發商掩蓋地産公司大吞併的“遮掩布”，而與房價無關？

　　不管當初拋出“拐點”論的始作俑者是誰，而他的居心又是為何，就目前形式來看，5月份的到來無疑讓樓市進入了一個生死考驗期。挺過去就意味著今後半年樓市可能回暖，倒下則意味著樓市的“戰國時代”結束，大批中小開發商面臨淘汰出局。

　　北京房價乘奧運東風會將漲價進行到底，還是回歸理性？面對這個多方利益的焦點，有人絕對看空，預言“百日劇變”；有人絕對看漲，堅稱“拐點”未現。而在宏觀調控層面，樓市也是不斷傳來各種來自不同部門的聲音。有人説，房産業早已“綁架”了金融業；有人説，物業稅有望年內出臺，一時間霧鎖樓市。

　　房價上漲“迷惑”樓市

　　專家直言交易量下跌才是真相

　　國家統計局的最新數據顯示，北京市一季度房屋銷售價格同比上漲13.9％，漲幅比上年同期提高4.9個百分點，而此前1月、2月和3月份房屋價格同比上漲也達到了14.3％、13.7％和13.8％的高位區間，這一數據發佈後，無疑讓業內一片譁然。拐點、打折、促銷後的京城房價為何還如此高漲？對此，北京大學房地産研究所所長陳國強認為，樓市談“拐點”還為時過早，但的確現在行業處於一個比較為難的時期，市場已經由以往關注房價轉而關注交易量的急劇下降。

　　上周，北京房地産交易管理網公佈的最新數據顯示，4月份住宅日均交易量為222套，環比降11%。而4月份北京開盤項目達到了50個，新增供應面積為99.5萬平方米，新增供應面積上漲31.4%。而實際銷售只有81.6萬平方米，出現了今年首次的供應大於實際需求的局面。而最新數據顯示，5月份北京市的開盤量將接近60個，無疑供大於求的局面將進一步加大。一直以來，剛性需求被認為是我國房價上漲的直接推動力，供求關繫緊張也被開發商視為房價上漲的硬道理，然而現在市場已經處於供過於求的局面，那麼房價是否會進入下跌通道？陳國強認為，雖然現在地産行業處於比較困難的時期，但尚不能以此就直言房價將要下跌，主要是由於目前我國整個宏觀經濟處於通脹局面，房價的漲跌要取決於宏觀經濟的變化。同時他個人認為，從長期看，北京的房價還將會繼續上漲。

　　近日來對樓市“唱空”的SOHO中國主席潘石屹則向記者表示，“這次樓市危機，必然導致五環以外8000元/平方米以下的樓盤下跌，主要是由於去年供應的60%以上的保障性住房用地，全集中在這些區域，因此這些樓盤存在著降價的壓力”。同時他還表示，發佈的房價之所以居高不下，主要是由於今年入市的項目全是“70/90”政策下的房子，而這些小戶型的房子單價都比較高。

　　與此同時，記者發現，今年一季度四環路以內的住宅期房平均價格達到每平方米16935元，四至五環路為每平方米16500元，五環路以外為每平方米8810元。不難看出，北京的房價區域間的差距已經相當之大了，因此已不能用均價來反映樓市的變化了。

　　“官方”地價上漲超兩成

　　“私下”土地交易價格降至“冰點”

　　上周，中國城市地價動態監測系統發佈的數據顯示，北京一季度住宅地價同比漲1279元/平方米，漲幅高達22%。這與近一段時間內人們經常看到全國土地流拍的消息大相徑庭。記者了解到，今年一季度進入市場的土地有42塊，去年同期只有10塊。北京市建築設計研究院工程師徐晨表示，雖然今年出現了兩次土地出讓流標的事件，但土地交易仍較活躍，比如出現了成交價17.4億元的通州新地王，這主要是去年土地市場活躍氣氛的一個延續，而且一季度成交的土地大部分是去年年底時掛牌的，因此報價偏高，所以徐晨認為，這一統計數據的參考意義值得商榷。

　　一方面是土地招拍挂市場出現流標事件；一方面開發商私下尋覓合適地塊的行為仍然活躍。潘石屹向記者透露，最近找他推銷地的人很多，平均每天大概有幾十個，但由於他只希望尋找CBD附近的土地，因此一直沒有成交。潘石屹表示，今年“地主”的日子很不好過，這一點從向其推銷的土地售價下跌便可見一斑。

　　同時，潘石屹指出，“中國的房地産市場和法規發展到今天，大量囤積土地的做法承擔著巨大的法律風險。中國是個‘人多地少’的國家，政府把保護耕地作為一項基本國策，所以就有了‘兩年不開發的土地要無償收回’的政策，隨著糧食的緊張，這條政策我想不會放鬆，只會越執行越嚴格。那些只注重囤積土地少蓋房子，或者從來沒有蓋過房子的開發商未來的生意會越來越困難”。

　　記者了解到，自去年10月開始，從深圳到上海、廣州到北京、廈門到南京、東莞到杭州，全國普遍出現了土地流拍的現象。據不完全統計，自去年10月以來的半年時間內，全國土地市場流拍土地達40幅之多，而且這些土地流拍，基本都出現在所謂的房地産市場一線城市。

　　中國社會科學院金融研究中心研究員易憲容認為，全國土地市場流拍也就意味著房地産開發商已經清楚地意識到房地産市場將發生根本性變化，意識到整個中國房地産市場的逆轉。這主要是由於金融市場的急劇變化，特別是股市的變化，導致了上市地産公司“圈錢-囤地-再圈錢-再囤地”的運作模式出現了問題，導致土地市場的泡沫破裂。

　　此外，更重要的是，易憲容認為，國內土地市場泡沫破裂的原因是去年以來國內房地産政策的根本改變。這種房地産政策表明，未來我國的房地産市場是一個民生的市場，是一個解決及改善全體人民住房條件的市場。因此，任何房地産市場的炒作，無論是炒住宅還是炒土地，都會受到政府的嚴厲打擊。既然房地産市場的投資炒作是政府嚴厲打擊的對象；既然國內房地産市場是一個居民居住消費的市場，那麼以前那種房地産以投資炒作為主導的市場就會發生根本性變化。

　　可見，儘管今年一季度北京的地價還處於上漲的趨勢，但就長期而言，由於麵粉已經貴過了麵包，土地市場的泡沫破裂將是遲早的事情，這無疑將影響到房價。

　　命懸“金融一線”

　　年內第四次上調存款準備金率

　　目前，金融政策上的風吹草動都會對房地産業産生致命的影響，本週一，國家統計局發佈報告顯示，4月CPI上漲8.5%。隨後不到2個小時，中國人民銀行就決定從5月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這已經是今年第四次上調存款準備金率了，由於CPI的居高不下，導致今年貨幣政策空前緊張，而受到影響最大的莫過於地産業。

　　潘石屹向記者表示，目前開發商的資金鏈非常緊張，他個人從銀行了解到，今年以來，沒有一家銀行向從事商品房開發的地産公司發貸，尤其是幾大國有商業銀行，對房地産開發商的商業貸款基本都停了。此外，由於去年地産開發商購買土地的錢超過當年的銷售收入，也就是收入都用來買土地了，房地産開發商總體來説資金非常緊張。同時美國次貸危機使原計劃今年在海外上市的房地産公司停止了上市的步伐。

　　再次傳出上調存款準備金率的消息，無疑傳遞了金融政策繼續緊縮的態度，甚至有專家認為，現在的金融政策還是偏松，加息的聲音再次響起，對於處在逆勢中的地産業來説無疑是重大打擊。

責編：李菁