論道中國房地産

　　在政府重視下，保障性住房房源會越來越多

　　但房産市場真正的供需狀況沒有發生太大變化

　　長遠看，房價一路走高仍是一種必然

　　編輯手記：

　　改革開放以來，隨著市場經濟的進一步深入，房地産市場也活躍了起來。在大中城市，房地産市場給消費者最大的感受就是房子越來越漂亮，但價格也越來越高。以至於出現了經濟適用房、廉租房不夠用，商品房空置率居高不下的尷尬局面。

　　可是這些殘酷的現狀，並沒有動搖建業集團董事長胡葆森的信念，在他眼中，中國房地産市場第一階段的“實物分房”時代早已壽終正寢，現在正處在“房地産風暴”的第二個10年。作為在房地産市場搏殺多年的“鬥士”，他對房産市場有著自己獨到的見解與思考，無論是站在區域市場還是整個行業的各個層面，他的話相信都能給消費者和業界同行帶來一些啟發。

　　俗話説：外行看熱鬧，內行看門道。就讓我們從老胡的話中，品味出自己對中國房地産市場未來走向的感受吧。

　　胡葆森與建業集團

　　胡葆森，57歲，在房地産開發及投資方面擁有超過15年的經驗。于1992年進軍中國房地産市場，建立“建業”品牌。除發展本集團業務外，還致力推動中國房地産業的發展，于2001年與萬通集團馮侖及萬科集團王石等中國房地産業的領軍人物共同發展創立“中城聯盟”，積極倡導並推動“新住宅運動”，曾當選“中國房地産十大風雲人物”、“中國房地産十大功勳人物”等，獲全國工商聯住宅産業商會頒發的“住宅産業領軍人物獎”。現任河南省工商聯副主席及鄭州大學M BA兼職教授。

　　建業住宅集團(中國)有限公司，係香港建業住宅集團有限公司于1992年5月在國內創辦的專注住宅産業開發的獨資企業，公司具有國家房地産開發一級資質。

　　目前，建業房地産業務已擴展至河南省17個地級城市，並進入了兩個縣級城市，形成全省佈局。年開發量約200萬元，年銷售量約70萬元，連續兩年年總納稅額逾億元，為河南各城市人居環境的改善、城市化進程做出了貢獻。在省域化發展戰略的推進中，建業逐漸具備修改和制訂新進入城市住宅建設標準的資格與能力，與當地開發商共同提升城市建設水平，獲得專家、政府、同行、客戶、員工一致認同。公司現有員工800余名。

　　政府會越來越重視保障性住房

　　房源會越來越多

　　很高興看到地方各級政府最近一兩年在不斷加大廉租房、普通商品房、經濟適用房的建設力度。我們的業務主要在河南省，去年鄭州市在這方面採取了一些新的措施，又成立了鄭州市住宅投資集團，主要是用於建設經濟適用房和廉租房，可以想象隨著政府在這方面工作力度的不斷加大，面對中低收入缺房者的房源會逐漸增多。

　　當然，這個問題其實積累了很多年了，從1998年停止福利分房制度以來，過去10年時間，商品房的供應主要還是以市場為主，政府在這一塊的投入是不夠的。因此，階段性地出現了中低收入階層住房短缺的狀況，而這種短缺也導致了供不應求狀況的長期存在，這也是過去幾年房價居高不下的重要原因。但是，從這兩年開始，特別是今年的政府工作報告中，關於這方面的問題有一個很長的篇幅，比往年的政府工作報告談這個問題談得都多，而且還具體地提出了“三項原則”和“四項措施”，我相信地方政府也會越來越重視這個問題，房源也會越來越多。

　　2008年是房價調整期

　　真正的供需狀況沒有發生太大變化

　　最近這次房價調整，我認為主要由兩個原因造成。

　　首先就是在過去的兩年間，特別是2006年下半年到2007年這段時間，有一些城市，比如，上海、廣州、深圳、北京從2005年下半年開始房價連續大幅度上升。房價上升的速度快過了中産階層收入水平上漲的速度，這麼一來不要説中低收入階層的人，就連中高收入階層的人，看到北京、上海、廣州這種市場的房子也已經買不起了，也就是説價格偏離了價值，這就違背了市場規律。

　　另一個原因就是，中央對房地産業的熱點問題，在最近三四年間加大了管理和調控力度，不希望房價漲得這麼快。所以，最近這兩年，各級政府特別是地方政府加大了經濟適用房，包括普通商品房的供應數量，市場中低價位的房子供應量不斷增多，也是使市場價位往回調整的一個原因。

　　媒體在這個過程中起到了推波助瀾的作用，加大了冬天、泡沫、拐點等概念的渲染力度，使得原來想買房，或者是本來要投資房子的投資客，或者是可買可不買，就是游離市場的人，阻礙了他們的買房熱情，甚至是阻止了他們的買房行為，使得持幣觀望的現象變得普遍了。

　　我個人認為，至少在去年下半年到現在這段時間裏面，中國房地産市場真正的需求和真正的供應沒有發生太大的變化。就像我剛才説的中低價位的房子供應量也還不大，政府剛剛推出來的一些，比例非常小。這段時間，按照比例供應，房價不應該出現這麼大的調整，這裡面有很多心理上的因素。但是這個時期，我想可能會持續一段時間，人們的心理要調整。

　　長期來看，房價還是會平穩上升

　　我個人多年來一直堅持這樣一個觀點：房子作為一個商品，它的短期價格漲落是靠市場的供求關係來決定的，長期來講主要是靠商品的成本來決定。

　　短期看，1998年福利分房制度停止之後，改革開放20年所聚集的購買能力，在這一年後釋放了出來，這種需求就決定了市場長期處在供不應求的局面。房價從1998年起大幅度地連續上升了幾年，跟這種局面是分不開的。在這種形勢下，只要推出房子來，哪怕是性價比不是很高的房子，都有人買。這種現象不正常，但是又同我們的國情緊密地聯絡在一起，再加上近十年國民的收入也在不斷增加。

　　我們還應當注意到，有這樣一批到中國來投資的人，他們來中國之後也要買房子。長三角一帶聚集了將近100萬台灣省過來的技術、經營管理人員，這些人在大陸安家了，也需要買房子。長三角、珠三角一帶的港澳臺同胞越來越多，因為過關和交通越來越方便，有的人就在深圳住，然後早上回去香港上班；有些人在珠海住，再到澳門上班。長三角、珠三角的房價大幅度上漲，不光是本地的購買力，外來的因素也加重了階段性的需求。大家都看到，在杭州，現在已經有房子賣到10萬塊錢一平方米了，這在過去是不可能的現象。但是我想這個房子一定是香港、新加坡的人來買的，因為他們的參照物是當地的房價，所以就算10萬塊錢一平方米在他們看來也是很低的。香港現在已經是兩萬港幣一英尺，就是差不多20萬元一平方米，比起杭州人間天堂的房價還要貴很多，所以在他們看來杭州的房價還不夠高，於是在深圳又出現了十幾萬元一平方米的房子，這是一種特殊需求。

　　當然，這種情況是階段性的現象，不會持續太久。等到政府的房子，中低價位的房子、中小戶型的房子出現更多的時候，房價就會下來，今年表現的情況也是這個原因使然。

　　但是我們不能回避的是地價在上漲、勞動力價格在上漲、建材的價格也在上漲、營銷成本在上漲、銀行要加息、商品房成本的主要構成部分都在上漲，所以長期來看，房價一路走高也是一種必然。但究竟是穩步增長，還是快速增高以至於階段性地出現不合理，主要靠供求關係來決定。至於今天該不該買房？我的意見是一線城市的買房者，現在需要觀望一下，看看是不是真正能夠下調。對於二線、三線城市的消費者來説，如果本地市場在過去幾年沒有大幅度上漲的情況，並且購房只是自用，在任何時候購買都是恰當的。

　　剛性需求究竟有多大？每個城市、每個地區的情況是不一樣的，就河南而言，這種剛性需求一般都在70%-80%的水平上。有剛性需求支撐，市場不會垮掉，不像專家説的泡沫要破裂，我沒有那麼悲觀。我相信中國房地産市場在未來20年乃至更長時間，會隨著中國城市化的主題不斷地推進，在未來的20年甚至30年的時間裏，都會是一個朝陽産業。

責編：李菁