為促銷開發商降價加補償 房産貶值該誰承擔?

　　桑泰丹華府後期推出的樓盤價格做了明顯的下調。開發商對先前買房的業主給予全額補償，這在深圳還是第一家。 　　萬晶 攝

　　房子買貴了還可以獲得補償，這種聽起來如同天方夜譚的事情如今正在上演。

　　繼萬科、澳達之後，近日深圳樓市再爆新聞，由於在售樓盤桑泰丹華府三期近期將推出特惠單位，桑泰地産將對高價買入三期的已成交業主全額補償，桑泰地産成為深圳首家全額補償業主房價款差額的開發商。

　　房産縮水業主“維權”

　　經歷了一年狂飆式的上漲，深圳房價跌起來也同樣兇猛。前期積累起較大泡沫的非中心城區，此次經歷了30%-40%的大幅降價，還未入住，房産即縮水幾十萬，令眾多高位入市的業主極為不滿。

　　今年2月底,位於深圳市寶安區龍華的某樓盤三期開盤，均價11500元/平方米，且送精裝修。而去年7月，這個樓盤二期第二批開盤時，毛坯房均價卻高達每平方米1.56萬元。如今，價格直降40%，二期業主覺得實在很虧，不久前眾多二期業主涌入該樓盤售樓處與開發商談判，要求退房、現金補償差價，或者送精裝修、免物業費、送車位等各種補償措施。

　　經過業主多天的抗議，該樓盤開發商作出決定，撥款1000萬元成立業主增值基金,為業主提供計劃外的增值服務,用於提升該項目及周邊的交通配套、教育配套、醫療配套及商業配套，但拒絕了業主的直接補償條件。

　　即便是對1000萬的業主增值基金計劃,許多高位深套的業主仍表示難以接受。業主王先生表示,仍舊希望開發商能直接補償到戶,採取資助裝修、購買家電等更實惠的措施；還有業主希望,業主增值基金計劃能夠提高額度，同時出臺詳細的增值方案,並進行公示,以便業主監督實施。

　　無獨有偶，3月1日，萬科第五園對後期推出的撫月居以及映月居、攬月居剩餘單位以全新精裝修的形式銷售，均價下調到11500元/平方米。而去年9月8日，萬科第五園三期開盤時，高層單位映月居和攬月居以毛坯房形式推出，均價為14800元/平方米，出現了同一樓盤中後期帶裝修售價比前期毛坯房售價還低30%的現象。

　　萬科的降價行為引起映月居和攬月居業主的反應，在第五園降價銷售的同時，萬科啟動了“琢玉行動”，表示將以300元/平方米的價格向2008年3月1日前認購毛坯房的老業主按照撫月居的全新裝修樣板房標準提供精裝修服務。

　　“撫月居全新精裝修標準是1500元/平方米，也就是説映月居、攬月居的業主只需要補交300元/平方米就可以得到1500元/平方米的精裝修，相當於補送了1200元/平方米。”萬科第五園負責人這樣解釋。據介紹，公司同時對3月1日以前購買撫月居裝修房、原定裝修標準為1000元/平方米的業主承諾，免費將其單位升級為1500元/平方米的新裝修；至於更早前購買了一、二期的業主，也將通過“琢玉行動”獲得增加公共部分園林綠化、提高架空層活動設施配套等品質改造。

　　即便如此，仍有業主覺得很虧，先後有業主到售樓中心提出諸如送車位、送20年物業管理費等要求，以彌補降價帶來的損失，也有業主提出直接補差價。“我們也清楚萬科的主動很難得，但是一想到兩個星期前買的房子現在已經損失了三四十萬，總是希望能夠得到補償的。”業主們表示。

　　為促銷開發商降價加補償

　　繼萬科之後不久，深圳又一家地産開發商重新調整樓盤銷售價格，並啟動按照差價補償老業主的“春雷行動”。位於南山後海片區的澳城花園開發商──澳達實業發展深圳有限公司為激活成交，扭轉冷清的銷售行情，將澳城花園原本2.8萬元/平方米的均價，一次性調整到2.4萬元/平方米左右。

　　同時，在調整價格前，向老業主發出購房補償通知，對以原來價格購買澳城花園的業主，按照4500元/平方米的精裝修價格進行補償，採購的是高檔傢俬家電和名牌裝修材飾，另外,還贈送價值38000元的“高階教育”代用券。

　　澳城花園緊鄰西部通道，是近期深圳灣口岸區最大的新增大戶型豪宅項目。去年8月底以2.8萬元/平方米的均價開盤後，386戶面市的新房售出三成左右。受宏觀調控政策影響,從去年10月開始，深圳樓市成交量急劇下滑，澳城花園也不得不降價促銷。

　　而首家提出全額補償差價的桑泰地産與澳城一樣位於南山區，南山區是此次深圳樓市調整幅度最大的地區之一。位於西麗大學城附近的桑泰丹華府三期，去年年底開盤，總套數189套，均價2萬元/平方米，目前已經售出3成。本月底，該樓盤開始推出特惠單位，特惠單位均價為1.6萬元/平米，起價為1.3萬元/平米。

　　桑泰地産表示，這次推出的特惠單位只有幾十套，而對三期已成交業主購房款出現的差價，開發商則願意給予全部業主差額補償。補償老業主的方式會分成兩種，有些還沒有簽訂正式合同的客戶會直接用新價格來簽約，已經簽約的客戶，在入住時開發商以裝修款的形式退回給客戶。對於全額補償差價，桑泰地産營銷總監蔡燦解釋：“開發商沒有義務賠償業主因為降價帶來的損失。從法律上講，桑泰丹華府此輪的降價不需要對已成交的業主負經濟責任，此次補償完全是出於道義，業主是出於對桑泰品牌的信任和支持才購買的房子。”

　　國浩律師集團深圳事務所合夥人王曉東指出，無論補償金錢還是裝修費，這個僅僅是開發商出於營銷方面的考慮而進行的營銷行為，不涉及法律義務問題。“已經簽訂了買賣合同，合同已經生效，業主因為房産縮水而要求開發商補償，這個不屬於法律問題，各級司法部門都不會予以支持。”王曉東明確表示。

　　房産貶值究竟該誰承擔？

　　房價下跌造成損失究竟誰之責任，該由誰承擔？恐怕開發商、政府、業主皆有責任。開發商方面，在樓市紅火時，開發商為攫取超額利潤，採取種種促銷手段製造房源緊張氣氛，致使很多購房者無暇多想，匆忙搶購。一些開發商還採取延緩施工、推遲發售等手段囤房，房價下跌後又急忙拋售。

　　購房者對樓市風險認識不足也是其被深套的重要原因，盲目相信房産“只漲不跌”的神話，只看到樓市中的滾滾紅利，一味追漲。這種非理性的購房行為推高了房價，造成了今日的苦果。此外，地方政府對房地産市場調控不力，有些地方政府樂於土地增值，疏于樓市調控；或為地方利益考慮，客觀上助推高房價。

　　在深圳市房地産業協會專門召開的研討會上，深圳市國土部門負責人表示，對以商品房市場價格變化為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。

　　深圳市國土房産局房地産處負責人解釋，根據最高人民法院頒布的有關規定：預售商品房的價格，除國家規定“微利房”、“解困房”等必須執行國家定價以外，合同雙方根據房地産市場行情約定的價格，應當予以保護。一方以建築材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。

　　“該條款還明確規定，開發商不能因為建設材料等成本增加或房屋市場價格上漲而將原約定的價格提高或解除合同，同時購房者也不能因為商品房價格下降而要求將原約定的價格下降或解除合同。”該負責人認為，業主要求的差額賠償要求缺乏法律依據。

　　深圳市律師協會房地産專業委員會副主任李棟樑認為，房地産買賣合同是民事合同，因此産生的糾紛是民事糾紛。消費者首先要看合同是否有效，如果開發商是在沒有拿到預售許可證的情況下售樓、有欺詐行為、違約行為等，消費者可申請解除合同。合同生效後，一方或雙方可協商變更合同或者解除合同，但因為市場原因導致房價下跌，業主要求開發商進行房屋差價補償的行為顯然是難以得到法律支持的。

　　“雖然開發商並沒有義務要給出補償，但是在力所能及的情況下對業主給出一些安慰，也是體現開發商關懷客戶的做法，但這種做法不應成為行業規範。”深圳中原地産深港中心研究中心總監張偉這樣表示。

　　對於業主的補償要求，國浩律師集團深圳事務所合夥人王曉東認為，因為房價下跌而要求補償是完全沒有法律依據的，業主只有能夠拿出確鑿的證據證明開發商存在誤導性或虛假性廣告，並對合同簽訂構成實質性影響，才可能獲得賠償或解除合同。

　　不論補償與否，在經歷樓市瘋狂上漲和快速下跌後，社會各方面都應多一些警惕和理智。和任何投資品一樣，樓市沒有“只漲不跌”的神話，只有使其在合理的價位平穩運行，才能避免這種“泡沫嚇著人，雪崩砸倒人”的鬧劇。

責編：李菁