小産權房深陷利益困局 誰因小産權房受益？

　　從2007年十一後，周易便拿出全部家當7萬元投入到銷售小産權房的“事業”中。然而，這一次的“全情投入”卻讓周易身陷困境，難過年關。

　　“我現在的想法就是，政府馬上出臺針對小産權房的措施，無論政策怎麼定，我都認了，只是不要讓我看不到頭。”面對中國經濟時報記者，自從加入小産權房代理銷售行當，他沒有睡過一個安穩覺。

　　周易的朋友陳忠是另一位從事小産權房銷售的人，2005年在北京通州賣出第一套小産權房時，他對小産權房和大産權房的區別還知之甚少。三年後的今天，陳忠有了自己的房子和汽車，其小産權房銷售業務範圍從通州向房山、懷柔等地擴散。

　　陳忠等人的成功正産生著巨大的示範效應，吸引像周易一樣的後來者前仆後繼，加入到小産權房代理銷售中。然而，隨著國家叫停小産權房，發佈風險提示，小産權房的銷售一落千丈，周易三個月只賣出不到十套房。

　　小産權房銷售與大産權不同，代理商從開發商處拿到代理權後，再將銷售權分給下面的分銷商，“房子數量多的小産權房樓盤甚至有30個以上的分銷商。”陳忠告訴記者，近三年來北京小産權房的數量日益增加，較2005年時數量增加了近十倍；最早集中在通州，後來房山成為其集中地，現在懷柔、密雲等地都遍佈小産權房。

　　他説，在2007年12月28日的京華時報B86版的房産廣告中，40個房地産項目中房山區的小産權房佔到11個。“大産權房價格越來越高，買不起的人越來越多，大量買房人只能選擇價格較低的小産權房，此後小産權房的數量就越來越多，價格也水漲船高，唯一不變的是購買小産權房人的組成成分。”

　　“這三年間，平均下來我們部門每個月成交10余套小産權房，其中有20%左右被城區拆遷戶買了，還有30%左右被需要給子女空出城中房的老人買去，其餘的都是外地人買走的，也有大概5%的比例是投資客買的。”陳忠介紹。

　　誰因小産權房受益？

　　“小産權房給當地帶來了很大的變化，特別是一些偏遠落後農村經濟被刺激起來，房山區的琉璃河鎮就是典型，那裏的房地産項目幾乎都是小産權。”多年銷售小産權房的賀軍向記者表示，2005年時琉璃河鎮還是落後的鄉村，最引人注目的是規模龐大的水泥廠。而在三千年前，這裡是西周燕國的首都。從京石高速琉璃河出口，便進入琉璃河鎮。

　　2008年12月25日，記者在琉璃河鎮採訪時遇到賣柿子的何雲，在她的身後，不僅有賣土雞、土雞蛋的老農，還有在2007年初被下令拆除的小産權房“鵬達錦園”，地基已經被全部掩埋。“聽説那裏好像佔用了耕地。”她説。據了解，“鵬達錦園”是2006年北京市土地執法中查出的違法項目之一。

　　“按照一平米老房換一平米新房的比例，開發商給了我兩套房。現在小區裏住的人80%都是拆遷戶，只有少數房子賣給城裏人。”住在琉璃河鎮秀水新村的鄧秋告訴記者，她對這樣的置換標準還是滿意的。但是這個標準已經不能滿足某些等待住房改造的村民，説得一平方米老房換兩平方米新房他們才能同意搬遷。

　　在琉璃河鎮，更多的村民認為小産權房的開發與己無關，“他們建房子賣錢，我還是住在自己的房子裏。除了鎮裏多了很多不認識的人，並沒有感覺到小産權房帶來多大的好處。”

　　採訪中記者了解到，房山區琉璃河鎮11個村每村都有小産權房項目，琉璃河鎮的小産權房，包括已售3年的“琉璃陽光”，銷售2年的“新秀家園”、“秀水新村”，當地最大的房地産項目“濱水雅園”，2007年才開始建設的“耄耋公寓”以及已經售完的“福樂園”、“鏡水家園”等十余個房地産項目。但以村民回遷房為主的房地産項目並不多，一些房地産項目主要以出售給外來人口為主，徐濤便是眾多外來買房人之一。

　　“我覺得住在這裡空氣清新，交通也還方便，唯一不足的地方就是配套。你看這裡有這麼多的房地産項目，以後肯定會越來越好。”徐濤買了琉璃河鎮的房子，而城裏的房子讓給他準備結婚的孩子。

　　在小産權房的産業鏈中，受益最大的是房地産開發商和地方政府。“房地産商佔了40%的利益，地方政府佔40%，僅有不到20%的利益給了農民。”知情人士向記者透露。

　　如何解決小産權房各方利益

　　“小産權房買賣中最受益的不是擁有土地權的城鎮農民，而是城鎮的基層領導。”網民過客在百度貼吧中表達著不滿。

　　“在農村集體土地上建房，農民應當是房地産開發中最大的受益者，但從目前的現狀來看，農民並沒有得到多少好處。”中國社科院一位不願透露姓名的專家表示。

　　他認為在確保不佔用耕地的前提下，各村按照政府的統一規劃，在宅基地上建房，並利用整理出的土地招商引資，對農村經濟發展有著非常實際的促進作用。

　　“昌平區的北七家鎮建造的王府花園、溫泉花園、八仙新村等15個居住社區，在1996年被認定為違法建設項目，但當時住戶已經有幾千，1997年政府專門針對這些小産權房下達12號文件，住戶在補交土地出讓金和有關稅費，補辦有關手續並處以罰款之後其房産可以轉為合法。到2003年，這些住宅項目基本完成手續補辦轉為合法。”在遇到電話諮詢小産權房合法性問題的客戶時周易總會這樣説，但他們自己卻消除不了對小産權房的擔憂。

　　“要是佔用耕地，肯定得拆除，但那些既符合規劃又沒有佔用耕地的呢，是不是應該可以轉成大産權？”臨近春節，周易他們更加關注媒體上的消息，迫切希望能得到官方對小産權房問題處理的確切説法。還有更多和小産權房相關的人也在密切關注市場變化。

　　杜大爺2006年在琉璃河鎮買了一套90平米的小産權房，他是西城區的拆遷戶，和他一樣的朋友中也有一些在這裡買房，大家在一起時互相安慰：“這麼大的社區，又沒有佔用耕地，應當不會拆除吧。”

　　這個冬天，周易和他的同伴每天都處在忐忑不安之中，其中的一些人，已經開始謀求銷售大産權房。他們和眾多購買小産權房的人一樣，期望將來出臺《農村土地管理法》等法規政策，使懸而未決的小産權房問題最後得到一個公平合理的説法。(文中買房賣房人均為化名)

責編：金文建