限價房遭低價房狙擊 制度不足須檢討

　　近日，限價房遭遇低價房狙擊成為媒體的熱門話題。有媒體稱，當廣州推出的全國第一個限價房項目保利西子灣申請進行得如火如荼之際，“比限價房更便宜的房子”卻成了某些新樓盤突然流行起來的廣告語。

　　《中國經營報》的報道認為：出生於調控非常時期的限價房，遭遇到意料之中的尷尬。原因是，近來離保利地産在廣州西郊金沙洲板塊開發的這個限價房項目不遠處，有一個新盤幾乎同時開售，並打出了“起價每平方米4880元”的口號。

　　而眾所週知，保利西子灣最高限價是每平方米6500元，該盤實際開盤單價定在4880至5600元之間，最貴的單位也比鄰近的限價房低近千元。無獨有偶，同樣位於金沙洲的另一個新樓盤也開出了每平方米5400元的起售價。

　　毫無疑問，最近金沙洲所有在售樓盤都在圍繞著限價房項目做文章。有開發商認為，除了戶籍限制外，想買限價房的人跟買他們房子的人，看不出明顯差別。他認為這種局面幾乎不可避免，因為雖然去年金沙洲拍出了幾塊地王，周邊也具備興建豪宅的山水資源，但區內樓盤的目標客戶大體相同。

　　我覺得，表面上看，位於南海裏水的“起價每平方米4880元”的樓價的確比較低，而且不受戶籍限制。但多數媒體只重視價格的比較，卻忽略了對價格影響極大的地段因素，畢竟一個是廣州的樓盤，而一個是南海的樓盤，兩者是有很大價值差異的。

　　我們換一個角度來看看保利西子灣限價房的地段優勢。首先，其位於萬科中糧金域藍灣旁，萬科是個商品住宅盤，之前被認為低價開盤均價也在10000元/平方米左右；而位於江對岸南海地段的中海金沙灣近期推盤均價也在9000元/平方米左右，恒大禦景半島去年10月推盤價更是高達13000元/平方米。

　　再有就是戶籍和生活配套問題，金沙洲限價房位於廣州白雲區的區域之內，而“起價每平方米4880元”的樓盤其實都是南海樓盤，區域差異性極大，市政、交通、教育、醫療和商業的配套和條件也大不相同。兩者之間幾乎不具備可比性，限價房的購房者相信也會對此作出自己的評價和選擇。

　　但這次低價盤的狙擊，也暴露出限價房的制度設計還存在一些不完善的地方。比如：只有最高售價限定，而沒有區間價格和均價的限制，導致所有樓層和朝向都是一個價，這顯然是不合理的。只是因為沒有事先約定，開發商利益最大化的結果就會導致所有單位都是按最高限價銷售。

　　還有，就是目前的定價方式缺乏適當的調節機制，如果樓價真的出現大幅下降，限價房的確是會陷入進退維谷的境地。因此，需要檢討一下目前限價房的定價機制和模式，最好可以參考一下香港居屋的定價機制和模式；最好能將目前的前置式定價調整為後置式定價。即建好房後再隨行就市定價，這樣會比較機動和靈活，地價和房價都按一定比例事先約定。

　　總之，限價房是一個新生事物，不宜對其求全責備，更不能因噎廢食。對限價房要是完全沒有意見是不可能的，老百姓對商品房也有很多意見，發展商還不是照樣蓋房賣房。

責編：金文建