樓市冷清 開發商迎來資金鏈寒冬

　　資料照片 新華社發(彭桐 攝)

　　一系列房地産調控政策，讓房地産行業洗牌的跡象越發明顯，許多小開發商迫於資金壓力不得不轉讓股權或土地等──

　　多空膠著 市場冷清

　　2008年伊始，房地産市場雖然表面有點冷清，但內裏卻依然波濤洶湧。

　　上海二手房指數辦公室剛剛發佈指數報告顯示，去年12月，上海二手房指數為2217點，環比漲幅僅為1.5%，成為去年下半年以來漲幅最低時期。但尚未進入央行個人徵信系統的外資銀行，卻趁此“機遇”積極爭取外籍人士，從而導致高端住宅物業一二手房交易明顯上漲。而上海二手房市場在經歷大幅攀升之後，開始步入盤整狀態。

　　放眼2008年，央行從緊的房貸政策會使得大多數投機、投資購房者知難而退。預計，市場上投資客較為密集的區域將會出現掛牌房源增多的現象。另外，隨著上海市政建設和軌道交通網絡的日益完善，中心區域外圍板塊也逐漸受到關注，二手房可選擇區域也不斷擴大。預計2008年上海二手房市場首先上演的是買賣雙方的博弈，待趨於平衡後，再次進入平穩發展。

　　二手房指數辦公室分析師表示，一系列房貸緊縮政策對購房需求起到了一定的抑製作用。2008年元旦執行新利率後，大部分消費者感受到加息累積的壓力。另外，第二套房提高首付及利率，抬高了購房貸款的門檻，資金實力較弱的投資者以及升級置業者都會受到一定的抑制，從而放緩購房計劃。而賣方則堅信2008年又是一個“豐收年”，即使掛牌出售，也本著打探行情的想法，堅決不降價。市場整體表現為多空膠著的局面。

　　二手房市場膠著的同時，上海的新房市場則顯得比以往更為平靜。近日甚至出來了罕有的連續兩日沒有新房源上市的情況，市場轉冷、開發商推盤緩慢逐漸開始顯現。

　　在浙江，據中國城市典型地産指數系統辦公室提供的數據監測顯示，2008年第一週，杭州商品住宅成交總套數為191套，比上周519套下降63%，平均日成交32套；總成交面積2.25萬平方米，平均日成交0.38萬平方米，環比下降63％；總成交金額為3.68億元，日均成交額0.61億元，環比下降近60%。

　　業內人士認為，銀根緊縮是形成上述現象的主要原因。在近日召開的全國金融工作會議上，將實施10年之久的“穩健的貨幣政策”調整為“從緊的貨幣政策”。這一政策在房地産方面，將很可能表現為對開發商和購房者貸款政策的全面收緊，而樓市的銷售情況也無疑將受到顯著影響。

　　而中國科學院預測科學研究中心日前發佈的《2008年我國物價走勢分析與預測》指出，2008年我國房地産價格走高因素還在延續，如果在房地産交易稅、物業稅等稅收制度上不進行改革與實施，僅依靠行政手段和單一的貨幣手段來調控，未來房價還將虛高不下。報告建議，擇機開徵物業稅抑制房價，促進房地産健康發展。

　　新政“擠壓”閒置土地

　　2008年1月7日，國務院辦公廳下發《國務院關於促進節約集約用地的通知》，明確土地閒置滿兩年、依法應當無償收回；土地閒置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費；對閒置土地特別是閒置房地産用地要徵繳增值地價。並規定，2008年6月底前，各省級政府要將閒置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。

　　這已是繼2007年中央層面《關於加大閒置土地處置力度的通知》和《關於認真貫徹〈國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》之後，在處理閒置土地問題上的第三份通知。在閒置土地處置政策問題上，此次國務院的態度更是明確要求各地“嚴格執行”。

　　毫無疑問的是，《國務院關於促進節約集約用地的通知》的目的，就是通過提高房地産商囤地成本，將閒置土地擠壓出來。“現在少數大開發商手上有大量的囤地，這些地夠中國房地産業開發2－3年了。而現在政府的要求全部開發出來，也迫使他們的資金壓力特別大。”佑威房地産研究中心主任薛建雄告訴記者：“本來，這些開發商希望通過長時間囤地來提升土地價值，可是他們現在面對的，將可能是更大的壓力。”

　　開發商面臨資金壓力

　　2007年12月11日，中國人民銀行、銀監會聯合發佈《關於加強商業性房地産信貸管理的補充通知》，要求各商業銀行應以家庭為單位執行第二套房貸政策。上海二手房指數辦公室分析師表示，這一從緊貨幣政策的出臺，一方面使一些資金實力不強的購房者望而卻步；另一方面使很大一部分購房者暫緩購房計劃。

　　2007年12月21日起，中國人民銀行決定年內第6次加息，一年期貸款基準利率由現行的7.29%提高到7.47%，上調0.18％。受此影響，房地産商將加快資金回籠。銀行加息不但有利於抑制銀行放貸衝動，更可以使高度依賴於中短期貸款的房地産商資金鏈漸趨緊張。

　　一系列房地産調控政策讓房地産行業洗牌的跡象越發明顯，許多小開發商迫於資金壓力不得不轉讓股權或土地等。記者在上海聯合産權交易所看到，從去年下半年起，就有多家房企掛牌轉讓股權、項目、土地。如上海嘉亭薈房地産發展有限公司轉讓85％股權、上海麥其房地産發展有限公司轉讓100%股權、揚州路338號房地産轉讓、籌建中國聯成按揭服務有限公司融資6000萬元佔30%股份轉讓等等。其中，僅去年12月，就有12個項目轉讓掛牌。

　　事實上，目前對於很多開發商來説，加息的直接影響就是導致貸款利率上漲，財務成本增加導致的資金鏈斷裂已經成為不得不考慮的嚴重問題。因此，加快項目開發的週轉期，盡可能大量地推出商品房，通過快速商品房銷售回籠資金以維持資金鏈的正常運轉，已經成為了不少房地産商無奈的選擇。

　　薛建雄對記者表示，目前就上海來看，捂盤的量並不是很大。因為2007年總體行情較好，小開發商都有比較豐厚的回報，所以資金壓力不是很大。但是幾個大的開發商，資金壓力特別大。

　　因為，大開發商制定的都是快速發展的目標，一般的操作模式是高速開發、快速銷售，在短時間內把資金快速滾動起來，以把企業做大。“以萬科為例，其目標是10年要達到1000億元。那麼，這幾年的開發量、資金需求量就會特別大，而一旦遇到銷售停滯的問題，資金就會緊張，就會被迫低價拋售。（記者 鄧旭）

責編：金文建