京郊農業地産個案調查:小産權房被叫停後欲變身

　　去年12月18日下午，一棟毛坯平房院外，兩名工人正在拆建房的模板和腳手架。

　　“九典種植園───既是舒適住宅，又是身心與靈魂的皈依。”這是一張精美樓書上的廣告語。如今，樓書描繪的美景已成“半拉子”工程。

　　九典種植園地處懷柔區北房鎮小羅山村東側，號稱均價不到一千五，是帶陽光大棚的別墅莊園。不過，9個月前，因被指是小産權房已停工。

　　這到底是一個怎樣的項目，本報記者“望聞問切”，對此樣本進行調查。

　　【望】價格──莊園均價不到1500元/平米

　　一幢156.8平方米的房子，再加上83.2平方米的庭院，附送一個120.6平方米的大棚，只需48.8萬元，合1331元1平方米

　　九典種植園離懷柔城區有10分鐘車程。在城區，房價已突破6000元，市區五環內，均價早已過萬。而按照售樓小姐的介紹，種植園“總體均價不到一千五百元。”

　　低廉的價格，在房價的一片“漲聲”中，充滿誘惑力。種植園，是個什麼樣的“別墅莊園”？

　　去年12月18日，兩米多高的圍墻將九典種植園形成一座與村隔絕的大院。一塊挂在門口的“北京九典生態種植園培訓基地”牌子，已蒙上一層薄灰。

　　自北朝南排列的平房小院大小不一，探足進去，可依稀分辨出客廳、臥室和衛生間的位置。正房以南，都有一塊空地───這是種植大棚的位置。

　　一位負責看守的中年男子説，如果不是停工，再過5個月，這裡就是成型的莊園了。

　　工地停建，但售樓推介並未停止。

　　在懷柔區迎賓中路瑞特沃大廈505室，是九典種植園的售樓接待中心。一位售樓小姐解釋，因天冷氣溫低，水泥砂漿易凍壞，為保證建築質量，現場暫時停工，過年開春就動工，公司保證5月交房。

　　一位姓楊的售樓小姐介紹，佔地40余畝、計劃修建70棟獨體平房庭院的九典種植園，于2007年年初開工建設。一幢建築面積156.8平方米的房子，再加上83.2平方米的庭院，附送一個120.6平方米的大棚，只需要48.8萬元，合1331元1平方米。還有一種總面積251.9平方米，要價28萬元，合1111元1平方米。

　　挂在墻壁上的彩色樓盤圖顯示，種植園已有20棟庭院被貼上紅色標簽，佔總數的三成多。售樓小姐説，紅標簽表示已對外出售。

　　因涉及商業秘密，記者未能獲知購買者姓名和聯絡方式，以求證種植園真實的銷售情況。不過，多名售樓小姐稱，每天電話諮詢或來現場看房者甚多。

　　“看房的人多，房源有限，你們買的話要儘快決定。”楊小姐不停提醒，還建議最好留下定金。

　　【聞】産權──“莊園”有沒有房産證？

　　售樓接待中心有人保證，至少有村委會或村委會以上一級的産權合同；而有村民表示，“誰要是敢買這些別墅，就讓他住不成”

　　如此價廉物美的別墅莊園，購房者最關心的是，這樣的房子有沒有産權保障。對此，售樓接待中心不止楊小姐一人保證，一旦購買，至少有村委會或村委會以上一級的産權合同，肯定不會出問題。

　　楊小姐並不諱言，“我們是小産權房，但我們有保障。”她介紹，開發商與村裏簽訂了這塊未利用土地的租賃合同，期限為50年。前30年的土地租金，按一畝地一年一千元的標準，由種植園負責。後20年，按照合同規定，屆時可由業主與村委會商定租金，但租金一畝地每年不能超過1500元。

　　據調查，該售樓接待中心的標牌為“北京嘉誠聯行房地産經紀公司”，也是“北京嘉誠聯行地産機構”的一個下屬公司。該機構項目部有關人士證實了九典種植園的身份，並透露他們在通州區還有一處相似的小産權項目。

　　“放心。”項目部一位營銷人員還稱，九典種植園是集體成片開發，又不是單家獨戶建房，就算有問題，肯定不會全部推倒。

　　不過，還是有讓人“不放心”的聲音。

　　小羅山的村民多次趕到工地，要求提高租金。

　　“誰要是敢買這些別墅，我們就讓他住不成。”一位村民的話，成了許多同村人的共識。

　　村民的抱怨很簡單：種植園與村裏合同簽的是生態種植，現在卻要蓋別墅，土地租金自然要比合同上漲。

　　一位村民大致算了一下賣別墅的利潤。“一幢別墅的總成本往最高算，也不會超過20萬，他們賣28萬到48萬，一共70多幢，你可以想象利潤有多少？至少上千萬，而給村裏的租金只有120萬。”

　　【問】出身──養牛場“三變”成莊園

　　種植園所在位置原是一座養牛場，據稱廢棄後租給商人做生態種植項目，可結果出現了“房子大，大棚面積小的局面”

　　九典種植園現在所處位置，原是小羅山村的一座養牛場。據介紹，養牛場廢棄後，一直未作它用。因當地人王瑞金的左右張羅，這塊廢地呈現出了新的升值空間。

　　2005年年底，在北京做生意的女商人姚莉，經王瑞金引薦，認識了小羅山村的村支書兼主任任俊清，表示要租用養牛場做生態種植項目。

　　按照姚莉的説法，他們與村委會簽訂協議，按一畝地一年一千元的標準給村裏支付租金，種植園一共40畝地，30年共120萬元，分三次支付。

　　同年12月26日，北京九典生態種植有限公司註冊成立，註冊資本50萬元。姚莉為法人代表，王瑞金任監事。其中自然人股東姚莉出資45萬元。

　　2007年春，九典種植園項目正式開工。

　　據記者從名索網-工商企業信息服務平臺查實，該公司的註冊地址為懷柔區北房鎮小羅山村東500米，也就是樓書中所説的現場地址，其經營範圍有種植蔬菜、果樹和旅遊資源開發。並有變更記錄(未對外公開)。

　　去年12月18日，王瑞金告訴記者，當時合同意向是生態種植和旅遊資源開發，按照設計規劃，建一批帶陽光大棚的平房，然後把房子租給買家，大棚用來種植蔬菜和瓜果，應該有很好的市場。“不知從什麼時候開始，出現這種房子大，大棚面積小的局面，可能是公司搞錯了。”

　　而公司執行董事、經理姚莉在電話中稱，她與村委會簽訂的協議上有註明，種植園是“建設用地”，非耕地。不過，她以涉及商業秘密為由，拒絕向記者出示相關協議。

　　村委會主任王林沒有協議原件，但他清楚協議條款，“土地用途簽的是大棚的生態種植，租期為30年，這個當時經過村民大會的同意”。至於村委會與姚莉具體是怎麼協商的，王林表示，“我是今年才當主任的，村裏跟開發商咋協商，我並不清楚。”

　　對此清楚的人，是村支書任俊清，當時與開發商姚莉簽協議時，他正兼任村委會主任。不過，任俊清表示不接受記者採訪。

　　【切】脈象──種植園重走農業項目？

　　種植園已被叫停，項目最大股東表示打算修改計劃，再申報走合理合法的農業項目，儘量少建房子，多建陽光大棚

　　因涉及小産權房開發，2007年4月，九典種植園被查要求停工。

　　但，種植園工地一位農民工證實，“也停工過，不過10月份的時候，我們還在施工。”

　　該農民工説，種植園裏原本準備蓋小樓別墅，因為村民不斷鬧，上面經常派人來查，公司不得不兩次更改圖紙，最後成了現在的平房，想以種植園形式過關。

　　2007年12月18日下午，負責土地工作的懷柔區北房鎮副鎮長蔣貴義趕到九典種植園現場。他讓城建辦的人員通知現場負責人，必須一週內清除腳手架，否則將申請動用機械強拆。

　　蔣貴義説，好好的大棚不做，要搞房地産，肯定違法。

　　懷柔區國土資源局耕保徵地科工作人員表示，該局曾對轄區內的小産權房進行過多次集中整頓，小羅山村以開發種植園為由，開發小産權房的行為，如果落實後，將依法進行處理。

　　對此，九典種植園最大股東姚莉説，整個項目前後投入200萬元，村委會對建成現在的模樣肯定是知情的，也是協議書上有規定的。至於村裏説不知情，她表示無奈。

　　兩次電話受訪中，姚莉都有同一個想法：先把項目擱下，觀望一段再説。如有可能的話，打算修改計劃，再申報走合理合法的農業項目，也就是以現有的8棟房子作公司辦公和員工住宿之用，然後把剩下的地儘量少建房子，多建陽光大棚，以用於種蔬菜和瓜果。

　　“正是考慮未來項目有變化，所以原先簽訂代理租售的公司，也就沒有考慮把接待中心馬上撤掉，因為九典種植園將要真正走農業項目了。”

　　目前，這些橫臥在小羅山村邊的“別墅莊園”，和北京郊區許多小産權房群落一樣，在經歷著寒冷的冬天。

責編：金文建