2007年8月16日，《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》日前發佈。《意見》明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。專家表示，《意見》是自1994年住房體制改革啟動以來，以國務院名義直接下發的第三個與住房制度改革相關的文件，與前兩次國務院頒布的相關文件一起，勾勒了中國市場經濟體制下住房制度的總體框架。 中新社發 井韋 攝
近幾年,全國大部分城市房價上漲較快,為此國家出臺了一系列宏觀調控政策。不少人包括一些專家認為,房價上漲應該會受到遏制。然而,從去年下半年到今年上半年,全國房價上漲之勢依舊強勁。當前的房價到底高不高?房價還會不會一直漲?如何保障廣大中低收入者的住房問題?對這些問題,處在不同位置的人明顯有不同的看法。打開電視,翻開報紙,往往會看見一些針鋒相對的觀點,似乎讓人無所適從。正確認識這些問題,更有針對性地加強調控,對症下藥、加大力度,遏制房價上漲勢頭,這既是廣大群眾的強烈呼聲,也是關乎國民經濟又好又快發展的重大問題。
當前的房價到底高不高?
據國家發展和改革委員會、國家統計局調查顯示,2007年7月全國70個大中城市房屋銷售價格同比(與2006年同月相比)上漲7.5%,繼6月份創下自2005年7月對房價實施月度統計以來的最高水平後,7月份再創新高。新房售價漲幅最大的城市依次為:北海18.6%、深圳16.1%、南寧和烏魯木齊12.0%、北京11.6%。另據新華社報道,2007年一季度北京市最貴樓盤成交單價高達49215元/平方米,五環以內住宅期房均價沒有低於10000元/平方米的。深圳全市商品房成交均價已達15487元/平方米。
目前的房價到底高不高呢?一方面,社會上關於房價高的議論比比皆是;另一方面,也有人講與發達國家相比,中國房價還不算高,中小城市與大城市比,仍有“正常上升的空間”;還有的説目前房價上漲幅度尚屬合理。
那麼,房價高或不高,到底誰説了算?住房作為一種商品,其價格高低有沒有一個公認的客觀標準?
按國際上通行的衡量標準,房價的高低主要是相對於住房購買力而言。購買力也有大小之分,但最有代表性與説服力的應該是普通居民的購買力,超出普通居民購買力水平的房價就是過高。最常用的衡量購買力的指標是房價收入比,發達國家一般為3-4倍,即一個中等收入的家庭用三四年的全部收入可以購買一套中等檔次的住房。美國目前的房價收入比為3倍多,日本的房價收入比為5-6倍。通常認為這一比值在3-6倍之間都是合理的,超過6倍即説明房價偏高。1998年國務院在有關房改的文件中明確提出,房價收入比超過4倍的,應當獲得住房補貼,這説明我們也是基本認可這一指標的。
僅僅在幾年前,我國大部分城市的房價收入比還是處於合理範圍之內的,但隨著房價的不斷上漲,目前全國城鎮平均的房價收入比已達到8倍左右。如統計數據顯示,深圳2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍,而2006年則飆升至15.76倍。上海、北京、廣州等城市的房價收入比都已達到兩位數。對於中小城市來説,房價和大城市比可能還不算高,但房價與當地居民收入比則可能並不低。
此外,也可以通過同世界發達國家的大城市的房價進行對比,來分析我國大中城市的房價。目前,美國是發達國家中房價上漲較快的,但紐約的房價在猛漲1.5倍後,其別墅價格才達到60萬─70萬美元。如果以250平方米的面積計算,每平方米價格大約折合人民幣25000元。再拿具有可比性的上海內環線平均房價與紐約曼哈頓公寓平均房價相比,前者約為18000元/平方米,後者折合人民幣約為49500元/平方米,乍一看,曼哈頓房價是上海內環線的2.75倍,的確是高,但是從人均收入來看,2006年上海市人均年收入約為3萬元,而2003年紐約市人均年收入就已達到4.8萬美元,是上海的12.6倍。
判斷房價高不高,還可以從房地産業的利潤率來看,在成本不變的情況下,房價越高,則利潤率越高。迄今為止,大多數房地産企業都拒絕公開房價成本。但從一些典型案例以及政府部門、媒體、研究者和開發商自己提供的數據入手,仍不難看出房地産業利潤之高。比如,2005年新華社記者在福州調研的數據顯示:當地房地産開發的平均利潤率為50%,最低的約為20%,最高的超過90%。2007年4月,中央電視臺《新聞調查》披露了上海某樓盤房價虛高的真相:真實成本約6000元/平方米,開發商最終向消費者發售時房價已抬高到了18000元/平方米。
所以,無論從居民購買力來看,還是從房地産企業利潤率來看,無論從國內範圍來看,還是從國際範圍來看,我們對國內大多數城市的房價高低都應有一個清晰的認識。
房價是不是會一直上漲?
我國的房價下一步將會怎樣變化?是否還會一直漲下去?報刊上、網絡上不少開發商和專家説,“歷史證明所有的房價都是永遠上漲的”;還有的講,“保守”一點的説法是,“房地産還要漲個十年、二十年”。對此到底該怎麼看呢?
房地産業作為國民經濟的一個産業部門,它自然也要遵循經濟發展的一般規律。經濟發展不可能永遠持續地高增長,它也有正常的下降和調整階段。世界發達國家及我國上世紀90年代的房地産發展歷史均表明,即使是正常的房地産成長期,房價有明顯上漲的階段,也有明顯調整或下跌的階段。房地産市場總是有漲有跌,呈週期性的波動,沒有永遠上漲、只漲不跌的房市。
但是,也有許多人認為,中國房地産市場有著“特殊國情”:可使用土地會越來越少、城鎮化進程會越來越快、人們用於投資的“閒錢”也會越來越多,這三大“剛性需求”將支撐著房價不斷上漲。那麼對此又怎麼看呢?
我國人多地少是事實,但這不是絕對稀缺,而是相對稀缺。從國際比較看,我國的人口密度並不太高,低於日本、韓國、英國等很多國家。按照“土地稀缺論”的邏輯,日本的土地比我們更為稀缺,日本的房價更應該一直上漲。但是,恰恰是日本,卻上演了世界房地産史上最富戲劇性的地價急速升降的“土地神話”鬧劇。1983─1988年,日本東京商業用地的價格上漲了250%,住宅用地價格上漲了200%,房價也呈螺旋式上升,産生地産泡沫,最後蔓延為整體經濟的泡沫。物極必反,1990年年底泡沫經濟崩潰,房價開始大幅下跌,到1997年差不多回到了泡沫化的起點,住房用地的價格也跌去了70%-80%。被人為炒得過高的東京土地價格最後又回到了起點,“土地神話”破滅,日本經濟由此也陷入漫長的蕭條之中。
目前我國城鎮化水平較低,總體上只有43%左右,而世界平均水平是50%左右,因此隨著我國城鎮化的發展,未來還將有數億農民進城。他們對住房的確有很大的需求。但是也要想一想,以目前我國城市的房價,有多少農民兄弟買得起房、進得了城呢?實際上,當前的高房價不但無法從城市新增人口中獲得可持續的支撐,還會抑制需求,導致城鎮化進程受阻。大量收入很低的進城務工群體,不可能買得起房,只能租住在高樓大廈的地下室裏,或者是城市與農村的邊緣區,成為城市的弱勢群體,極易引發一系列的社會問題。如果這些問題處理不好,我國城鎮化進程將會付出極大的代價。
隨著我國經濟的迅猛發展,人民生活水平與收入大幅度提高,不少人有了“閒錢”,産生投資需求,同時外資也看好中國的發展,不斷加大在我國的直接投資,表現在房地産市場上,就是“炒房”行為愈演愈烈。那麼,這種投資需求能夠支撐房價不斷上漲嗎?不能。過分炒作房産,從一個側面反映了近年來我國經濟投資過熱的現象。在大量資金的推動下,導致股票、地産等資産價格的持續上揚。如果聽任這種趨勢發展,就會推動資産價格進一步提高,從而加大經濟泡沫化程度,甚至引發金融危機。為此,國家已連續出臺一系列宏觀調控措施,以遏制對資産包括房地産的過度投資。
因此,無論從經濟發展的規律來看,還是從我國的土地國情、城鎮化進程和房地産投資來看,房價都不可能一直只漲不跌。
房價持續上漲是不是宏觀調控造成的?
為抑制房價過快上漲,2003年以來國家開始採取各种經濟、行政政策和措施。2006年更是出臺了一系列調控政策和措施,是多年來出臺政策最多、最密集、最全面的一次。這次調控不僅涉及利率、銀行準備金、提高首付比例等金融政策,也有提高土地使用費、所得稅等涉及財政稅收的制度,還有擴大廉租房和經濟適用房建設規模等涉及土地和商品住宅供給結構的多項政策。各地區、各部門認真貫徹中央的要求和部署,做了大量工作。但是,全國大中城市房價過快上漲趨勢目前仍未得到有效遏制,部分城市房價的漲幅還不斷加大。那麼,是不是像某些人所説,“房價上漲就是宏觀調控惹的禍”?
首先應該看到,宏觀調控政策效果的發揮有一個過程。俗話説,“一口吃不出個胖子”。宏觀調控政策效果的釋放是逐漸體現的。比如,“套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上”這一政策,要真正發揮成效,還需要相當一段時間。此外,當前政府對房地産市場的調控,主要通過相關的市場手段,間接地影響、引導和規範房地産業發展和房價變動,從政策的出臺到發揮實際效果,往往存在一個“時間差”,在短期內往往會“立竿不見影”,其預期成效往往會“延遲”到來。我們不能奢望宏觀調控政策一齣臺,房價就立即掉頭向下。
同時要看到,當前房價上漲有著複雜深刻的成因,不是某一種因素決定的,也不是一朝一夕形成的。房價上漲,主要仍然是供需之間的矛盾。一方面,住房消費需求持續強勁;同時,由於投資渠道單一,加上對房價上漲的預期,住房投資性、投機性需求也很大。另一方面,住房供給結構存在失衡問題。由於大戶型、高價商品房的利潤高於中小戶型、中低價位商品房,因此開發商出於趨利性更願意開發大戶型、高價商品房。長期以來,房地産市場上大戶型、高價商品房居多,而中小戶型、中低價位商品房供應量少,所佔比重不斷下降。同時,經濟適用房和廉租房建設沒有得到應有的重視,供應量也嚴重不足。正是這種失衡的供給結構,難以滿足各種需求的不斷增長,加速了房價的上漲。
房價上漲,還與有些地方政府落實宏觀調控政策不力有關。房價上漲,與房地産相關的稅收也會增加,並會推動地價上漲,增加土地轉讓收益。因此從某種意義上講,一些地方政府特別是城市政府是房價上漲的直接受益者,他們對房地産宏觀調控政策的執行是缺乏內在動力的,這就導致中央的調控政策在實踐中往往得不到充分落實。比如,對於保障性住房建設,有的城市政府沒有真正將其作為自己的職責,而是當做負擔。據統計,近幾年來,全國經濟適用房的投資增長率一直是負增長,而廉租房保障資金也遠未充分利用。
房價上漲,與房地産業市場化程度不高、市場秩序比較混亂有關。由於我國市場經濟體制還不太完善,不同行業的市場化程度不一,房地産市場中還存在著許多權利不對等、信息不對稱、競爭不充分的因素,消費者處於弱勢地位,知情權、選擇權嚴重缺失,而幾個大的房地産商往往很容易操控、哄抬房價。同時,地方政府既是市場中土地的所有者和出賣人,又要承擔市場監控人和仲裁者的角色,導致在土地協議轉讓以及土地招拍挂中容易出現違反公平競爭的權錢交易、暗箱操作。此外,某些房地産商無視市場法律法規,假按揭、騙錢、騙貸行為層出不窮;通過虛報銷售量、瞞報供應量,誤導市場;通過捂盤惜售、囤積居奇,操縱實際供應量;通過投入鉅額廣告費用操縱媒體,經常發佈一些不實的判斷、預測,以期讓買房者産生恐慌心理,如“地荒論”、“供不應求論”、“房價永遠都上漲論”等。
如何切實解決買房難買房貴問題?
2007年8月7日,國務院發佈《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。《意見》要求進一步建立健全城鎮廉租住房制度,改進和規範經濟適用住房制度,加大棚戶區、舊住宅區改造力度,加強對房地産市場的宏觀調控,提出力爭到“十一五”期末,使低收入家庭住房條件得到明顯改善,農民工等其他城鎮住房困難群體的居住條件得到逐步改善。這一消息經媒體報道後,立即在社會上引起強烈反響,受到廣大群眾的廣泛歡迎。
《意見》的出臺非常及時、非常必要,充分體現了國家對低收入家庭住房問題的高度重視和抑制房價過快上漲的堅定決心。當前,關鍵是把《意見》貫徹好,把中央關於促進房地産市場健康發展的一系列政策措施落實好,有效抑制房價過快上漲,切實解決好涉及千家萬戶切身利益的住房問題。
《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中提出的一些主要措施
1.進一步建立健全城市廉租住房制度。2007年底前,所有設區的城市要基本做到應保盡保,2008年底前,所有縣城要基本做到應保盡保;合理確定廉租住房保障對象和保障標準,廉租住房保障對象的家庭收入標準、住房困難標準和保障面積標準實行動態管理,每年向社會公佈一次;採取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應,新建廉租住房套型建築面積控制在50平方米以內;地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預算安排,土地出讓凈收益用於廉租住房保障資金的比例不得低於10%。
2.改進和規範經濟適用住房制度。規範經濟適用住房供應對象,經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準,實行動態管理,每年向社會公佈一次;合理確定經濟適用住房標準,建築面積控制在60平方米左右;嚴格經濟適用住房上市交易管理,購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易。
3.逐步改善其他住房困難群體的居住條件。加快集中成片棚戶區的改造;積極推進舊住宅區綜合整治;多渠道改善農民工居住條件,用工單位要向農民工提供符合基本衛生和安全條件的居住場所,有條件的地方,可比照經濟適用住房建設的相關優惠政策,建設符合農民工特點的住房,以農民工可承受的合理租金向農民工出租。
首先,要充分認識抑制房價過快上漲的重要性。房價過快上漲,會進一步吸引大量的資金和資源過度投入房地産市場,既不利於房地産業自身的持續健康發展,也會擠壓其他産業的發展,導致國民經濟産業結構失衡。同時還容易引發通貨膨脹,加大金融系統的風險,甚至會引發泡沫經濟,到時不僅房地産市場難以保持繁榮,還會導致整個經濟的衰退。房價過快上漲,一般群眾買房將更加困難,生活負擔將會加重,會導致貧富差距進一步拉大,嚴重影響社會的公平正義與穩定和諧。因此,必須下更大的決心抑制房價過快上漲,使其保持合理的價格水平。
其次,要進一步加大房地産宏觀調控的力度。正確運用政府調控和市場機制兩個手段,引導房地産投資保持合理規模,促進房地産業持續健康發展。要進一步增強宏觀調控的針對性和科學性,對已經出臺的調控措施,要狠抓落實,同時,針對新情況新問題及時出臺新的調控措施。要增強各項調控政策和措施之間的協調性,使之相互銜接、配套。對地方政府來説,尤其要增強政策的執行力和有效性。這次國務院發佈的《意見》明確提出,省級人民政府對本地區解決城市低收入家庭住房困難工作負總責,要對所屬城市人民政府實行目標責任管理,加強監督指導;有關工作情況,要納入對城市人民政府的政績考核之中。對《意見》提出的要求以及近年來中央的一系列調控措施,必須做到有部署、有責任、有檢查、有考核,使之不折不扣地落到實處。對調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制的,要追究有關領導責任。
第三,要重點解決好廣大中低收入者的住房問題。住房是體現居住權的核心産品,是人們生活的最基本的産品。從世界其他各國的經驗來看,做到人人有房産是不現實的,但是必須要保證人人有房住,在這方面政府責無旁貸。當前要從構建和諧社會的戰略高度認識住房問題,把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容,作為政府公共服務的一項重要職責,努力構建多層次住房保障體系。要按照國務院《意見》的要求,進一步建立健全城市廉租房制度,逐步擴大廉租住房制度的保障範圍,合理確定廉租住房保障對象和保障標準,健全廉租住房保障方式,多渠道增加廉租住房房源,確保廉租住房保障資金來源;改進和規範經濟適用房制度,規範經濟適用住房供應對象,合理確定經濟適用住房標準,嚴格經濟適用住房上市交易管理,加強單位集資合作建房管理;逐步改善其他住房困難群體的居住條件,加快集中成片棚戶區的改造,積極推進舊住宅區綜合整治,多渠道改善農民工居住條件。
可喜的是,目前全國已有500多個城市建立了廉租房制度,80%以上地級城市制定了廉租房建設計劃。經濟適用房建設力度也有所加大。很多城市近期推出了不少限價普通商品房,此舉受到了廣大中低收入群體的熱烈歡迎。可以想見,隨著國務院《意見》的落實,今後各地保障性住房的落實情況將會越來越好。
第四,加大對房地産市場的整頓力度,規範市場秩序。要強化房地産市場監管,堅決整治房地産開發、交易、仲介服務、物業管理及房屋拆遷中的違法違規行為,維護群眾合法權益。堅持公開、平等競爭,進一步完善經營性用地的招拍挂程序,堅決遏制違法違規佔地。完善信息發佈制度,規範數據公佈制度,嚴厲打擊發佈虛假信息誘導消費者的行為。嚴厲打擊囤房惜售、隨意漲價等不法行為。前不久,上海所謂第一天價樓盤因涉嫌“捂盤惜售”、“虛擬交易”等,受到上海市房屋土地資源管理局的調查。要以房地産業為突破口,加大反腐敗力度,嚴查商業賄賂、權錢交易等行為。
責編：金文建
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