曹建海：解讀奧運後京滬房地産價格走勢

　　中國的樓市一直充滿爭議。2008年以來，北京、深圳、上海等房價下跌的消息，甚至在深圳出現了“斷供”的消息，使老百姓買房猶豫不決，對房地産市場的人氣和信心，構成了不小的打擊。目前，市場上出現了很多種版本的拐點論。我認為，奧運會以後我國房地産市場自發走勢，以及政府出臺一些關係宏觀調控和人民生活的政策，將促使下半年全國房地産價格呈現一個明顯的下跌勢頭。

　　一、對京滬兩地房市拐點的判定

　　2008年以來，北京房市觀望氣氛濃厚，普通商品房呈價量齊跌的走勢。北京房地産交易管理網公佈的數據顯示，上半年北京住宅期房及現房網上簽約總量為40600套，比去年同期的65004套下降了38%。北京我愛我家市場研究中心統計顯示，上半年北京二手房交易總量達35276套，較去年下半年環比下降35.62%。

　　不僅成交量出現了明顯減少，而且實際房價走勢也呈現明顯的下降趨勢。上半年，北京樓市促銷手段層出不窮。年初開發商還只是推出一次性付款98折、貸款99折的優惠，之後便逐漸加大力度，很多樓盤推出較正常價格低2000元左右的特價房，或者暗降房價。比如，回龍觀區域的東亞上北中心在中關村繁華地段打出了“買兩居送價值13萬元轎車”的廣告；昌平區伯朗峰項目以每平方米9000元均價開盤，贈送每平方米2500元標準的精裝修及家電；豐台區保利百合花園開盤時，客戶辦理銀行卡房價可以優惠2萬元；東四環精裝合生橄欖季原價每平方米19000元,直降7000元至12000元。

　　上海樓市同樣步入困居。根據佑威房地産研究中心發佈的最新數據顯示，2008年1~6月上海市共推出一手商品房源618.04萬平方米，比去年同期減少11.7%；但是成交量卻只有525.9萬平方米，只相當於2007年同期1043.63萬平方米的一半。成交量的大幅下滑，使得上半年樓市重現供過於求。但由於去年房價的上漲，2008年新上市樓盤的價格較去年高出近一倍，使得上半年新房的平均成交價格大幅攀升至14026元/平方米，比2007年同期的9940元/平方米上漲了41%，而2007年與2006年上半年的同比漲幅只有4.4%。

　　進入2008年5月以來，上海至少有百家樓盤出現實際成交價下降趨勢。這其中不僅有外環區域的眾多樓盤，甚至也包括內環區域高高在上的房價，例如靜安的君禦豪庭，先前銷售的樓盤每平方米價格都在4萬到5萬之間，而目前銷售的樓盤最低價已經跌到了每平方米35600元，兩者相比已經達到了20％左右。

　　總結包括北京、上海的情況，可以認為房市的拐點已經到來。北京的甚至已越過拐點，目前房價正處於下跌的走勢中。根筆者據前期的研究，我認為北京及全國的房價，將在奧運會結束之後開始回落。現在的情況表明，北京及全國房市的拐點，比預期的到來更早一些。這可以歸結到三個方面因素的作用：一是2007年以前房價過快的漲幅。例如，北京市2007年商品房平均銷售價格為11553元/平方米，比2006年的8280元/平方米上漲39.53%。二是2007年9月央行同銀監會聯合下發的“二套”房貸政策，一定程度上限制了住房投資。三是去年以來持續實施的信貸緊縮政策的累加作用，對房地産開發商的資金鏈構成了較大威脅。

　　從根本上來説，房價的下跌在於嚴重脫離了其重置成本，以及住房能夠被使用者帶來的全部利益。

　　二、京滬房價下跌是房地産市場泡沫破裂的必然結果

　　住房的本質是耐用生活消費品，這決定了房價從根本上是由居民願意支付在住房上的支出決定的。從這個意義上説，房價-收入比率是判定房價高低的主要依據。哈佛大學住房研究聯合中心統計和計算了美國100多個城市的中位數房價-家庭收入比率的數字。根據他們的統計，從1980年到2000年，全國中位數的這期間的房價和家庭收入的比值。他們歸納的是，美國的房價中位數和美國家庭收入的中位數的房價-家庭收入比率一直穩定在3倍左右。2001年後由於美國高技術泡沫破裂和“9.11”事件，聯儲局基準利率降到1%的水平，助長了美國房地産價格的上漲狂潮。到2006年，全國中位數房價-家庭收入比上升到4.6倍，由此誘發了2007年3月以後席捲美國及全球經濟的次級按揭危機。

　　值得注意的是，美國3-4倍的房價-收入比率，是在美國健全的社會保障體系基礎上實現的。對於缺乏必要社會保障的發展中國家，一般來説，房價-收入比率應低於社保體系完善的國家。然而，由於現行城鄉分割的房地産制度，造成我國1998年以來，特別是2003年以來席捲全國各大中城市的房價上漲狂潮。以北京市為例，目前在4環以內，幾乎不能找到價格在15000元/平方米的房子。即使按照每建築平方米1.5萬元，按照國家規定的90平方米的小戶型，每套住宅的總價格將高達135萬元。按照07年底北京的家庭收入6.2萬的平均水平，房價和家庭收入的比率是21倍。過高的房價，完全超過了老百姓家庭收入的承受能力，這種情況註定了它的上漲是不能持續的。

　　應當説，北京市的房價走勢深受奧運會成功申辦的影響。2001年7月北京市成功申辦第29屆奧運會，很大程度上刺激了2001以來的北京市房地産開發投資的高速增長。申奧成功之際，北京市政府明確表示，決定在未來5年內對城市基礎設施建設創記錄投入1800億元人民幣，重點建設142個項目，以全力縮短與國外同等地位大城市的差距。2002年至2008年，北京市用於奧運會相關的投資總規模超過2800億元，其中，直接用於奧運場館和相關設施的新增固定資産投資約1349億元，能源、交通和環境保護等間接投資1438億元。

　　奧運會申辦成功及奧運會相關投資極大地刺激了北京市房地産開發活動。2001-2007年，北京房地産開發投資年增長速度分別比同期全社會固定資産投資活動高出3-15個百分點，反過來成為推動北京市固定資産投資迅猛增長的最重要因素。

　　按照北京市常住人口人均25平方米計算，初步估計，2001年以來，北京市的住宅大約增值4萬億元，接近同期北京市基礎設施總投資的10倍。可見，用舉辦奧運會、基礎設施投資和生活設施便利等，已經完全不能解釋北京房價的上漲。根據我們的研究，推高北京市房價的主要因素有三個方面：第一，北京市政府土地掛牌拍賣政策推高地價。例如2006年1月23日工體4號地的樓面價格高達12655元/平方米。第二，投機性購房日益增多。由於真正的消費者多數沒有能力購房，而住房投資又沒有相應的回報保障，造成大量的預期房屋價格升高並希望獲得房屋價差的投資者的出現。第三，開發商通過囤積住房、虛假按揭和哄抬房價等多種手段牟取暴利，進一步推高了房價格。

　　三、奧運會後京滬房價將呈明顯下跌趨勢

　　鋻於北京、上海房地産市場極強的投機性，決定了奧運會後房價將呈明顯下跌趨勢。

　　居住性住房需求，是一個與房價走勢成反方向變動的一個量值。近年來全國各地房屋需求隨著房價暴漲不斷增加，表明已成為一個以投機性需求為主體的房地産市場。

　　投機性需求主導下的房地産市場，是一個房價上漲需求增加、房價下落需求減少的“大起大落”市場。一旦房價下落，過去買房是以投資和投機的人群，不僅不再購買住房推高房價了，而且會形成一個打壓房價的因素。因為投機者買了房子不是為了住的，是要最終賣給消費者的。如果房子不能賣掉，對於他的投資和投機就完全失敗了。如果最終接單的消費者沒有支付能力，則預期的房價必然呈下降的走勢。

　　如果投資者手中的資産天天在縮水，則理性的做法是拋得越早越好。所以這個時候投機者不再從開發商手裏進貨，而是急於把手裏的存貨拋掉。對於開發商來講，“剛性需求”消失了，來自二手房的競爭對手增加了，這樣會形成一個持續的打壓房價的動力。

　　由於奧運會期間熱點的轉移，房地産商和房屋投機者將面臨一個蕭條的銷售週期，這會加大開發商的資金壓力，迫使其在奧運會之後通過更大幅度的降價贏得銷量。這會引起以北京為首的大中城市的房價將出現一個大幅度降價的風潮，全國房市將正式進入漫長的熊市。

　　預計奧運會後房價下跌引起商品房需求的急劇下降，房地産企業將被迫掀起破産和重組潮，房地産開發投資將出現增長大幅回落、甚至負增長的局面。

　　基於國民經濟健康發展的要求，應將這種投資衰退歸結為經濟理性，它標誌著長期以來靠房地産開發投資拉動地區及全國經濟增長的格局，有望得到較大的改變。隨著今後房地産政策的完善，房地産將逐步廢除預售制、鼓勵居民和單位自建房、鼓勵政府提供保障性住房，打擊房屋的囤積居奇等措施，使房價逐漸向重置成本趨近，居民的購房水平和生活水平將因此大幅度提高。

責編：趙文